【趣遊樓市】商業價值與市場需求的矛盾（脫苦海）

報導某大發展商申請將旗下五個地盤縮則，由1,512個單位，大幅增加到11,262，差不多增加6.5倍。有一種意見認為，人口密度大增會令到交通負荷不了，未必獲得通過。

做政客，無論是有議席或無議席，批評是最容易做的事情。在政府辣招未推出之前，因為大單位及洋房獨立屋無論售價及銷情都見理想，發展商配合市場而多建這類單位，他們說上車客得不到照顧，要求政府推出限呎地和限量地。

到金管局收縮600萬以上單位的按揭不可以超過420萬元，市場又因為按揭的因素，令到首期不足的買家集中在細價樓。到現在較多發展商興建細單位，他們又說出各種冠冕堂皇的理據來批評。

發展商設計樓宇，當然是先照顧市場的需求，例如屯門站上蓋項目，就層經屢次將單位面積由大改細，又由細改大。作為上市公司，當然是利潤先行，如果市場沒有扭曲，如實反映社會上的需求，商業利益和社會價值沒有矛盾的話，是沒有問題的。

以前那種一塊地建數十座洋房的模式，未必能夠切合社會的需要，就正如現在一窩蜂去興建細單位，亦都是一樣。只不過如果取得平衡，講就易做就難。但問題出於，政府政策已經將市場需求嚴重地扭，以前銀碼低於600萬的物業才可以借到七成，低於400萬的細價樓才可以二按做九成，所以才出現細價樓狂潮。

現時已經將所有銀碼的物業劃一為最多只可以借六成，只要假以時日，只要銀碼低於700萬的單位，都四成首期從而達到公平競爭，數年後細單位又是否有那麼多需求呢？到時遠在牛潭尾深山有兩萬多人居住，就明白過猶不及的道理。