【趣遊樓市】居屋都要睇「盤路」？（脫苦海）

新居屋反應欠理想，同一時間不單只私樓新盤熱，連居屋二手市場，也創出新高。例如奧運站富榮花園就承了一宗817.3萬的成交，以實用面積592呎計，實用呎價達13,806元。至於居屋第二市場，將軍澳寶盈花園一個未補地價的484呎單位，以425萬售出，實用呎價8,780元。

一般人認為，市區居屋才那麼貴，但從各區都有部份天價成交，甚至遠至粉嶺和屯門都有出現，新界居屋實呎過萬也有成交，就不能單純以「市區」兩個字去解釋。

回到新居屋的銷情，雖然以位置計荃灣尚翠苑最佳，但原來並不是銷情最佳，反而沙田的美柏苑，有七成單位售出。

	單位	售出	認購率
荃灣尚翠苑	962 伙	579 伙	60.2%
沙田美柏苑	288 伙	206 伙	71.5%
沙田美盈苑	216 伙	118 伙	54.6%
青衣青俊苑	465 伙	67 伙	14.4%
元朗宏富苑	229 伙	29 伙	12.7%
總計	2160 伙	999 伙	46.3%

 

似乎被忽視的，是分支家庭的因素。樓價去到現時的水平，除了「成功靠父幹」之外，還要「耀母揚威」，說穿了就是要家人協助資助首期，其實就是分支家庭的現象。但分支得黎，都要老家有錢才成。

根據最新的《按區議會分區劃分的人口及住戶統計資料》，比較各區的住戶每月入息中位數，葵青區是19,600元，荃灣26,900元、元朗22,000元和沙田26,000元，明顯是該區入息中位數較高的話，就有較高的認購率。收入較高的區域，分支家庭的購買力亦會高一點。而沙田大圍的人口，也遠多於荃灣市中心，所以就出現沙田比荃灣更多認購的現象。

另外，成熟社區和新社區也有分別，比如元朗宏富苑是屬於新發展區，附近都是工廠居多，一方面沒有分支家庭的購買力，另一方面也沒有多少區外人願意入住。

那麼，要吸引人地買居屋，是不是要建在市區、高收入區，以及避免新區？現時政府推出數個新發展區，新界東北有還有一定的分支家庭購買力，但洪水橋新發展區一來沒有多少分支家庭，二來不是高收入區，三來又是他區人抗拒的新發展區。若果興建出租公屋，還比較容易吸引人入住，興建居屋的話，近天水圍站還可能吸引到部份天水圍的分支家庭，那些建在全新洪水橋站的居屋，銷售將會面對困難。