【趣遊樓市】按揭新指引的影響 (脫苦海)

上星期五金管局總裁宣佈新一輪的「物業按揭貸款的審慎監管措施」，各方都有不同的演繹，但有些評論卻未能充份了解整個按揭管制措施，引致分析未必切合實際，本文就是希望作出解釋。

以下是該三項措施：

（一）價值700萬港元以下自用住宅物業的最高按揭成數下調最多一成。例如現時最高可按7成而價值不高於600萬港元的物業，最高按揭成數劃一下調到6成；

（二）第二套自用住宅物業的《供款與入息比率》上限，由現時五成調低至四成；在利率壓力測試下的上限由現時六成相應調低至五成。

（三）各類非自用物業按揭貸款，包括住宅物業、工商物業及車位按揭貸款的《供款與入息比率》上限，由現時五成調低至四成；在利率壓力測試下的上限由現時六成相應調低至五成。

另外，由於按揭證券公司也是金管局管轄，同時也收緊二按，只有首次置業者可以獲得九成按揭，其他則最多只可獲得八成按揭。

筆者看到一些論者謂，新措施是針對700萬以下的物業，只有細價樓被改為六成按揭，打壓上車人士云云。他們可能不知道，在措施之前，超過700萬物業已經沒有七成按揭，措施只是將已經放在700-1,000萬住宅的限制，伸延到700萬以下的物業。（附圖）

換句話講，過去因細價樓獲得較多按揭而令到資金集中的情況將會改變，即是細價樓相比於中價樓在按揭成數的優勢不再，可以預期，細價樓跑羸大價樓的扭曲市況將會改變，回歸到以前，B類（430-753呎）單位表現最弱，A類（430呢以下）次之，其餘單位越大越強的多年常態。

至於二按，首次置業者仍然能夠以按揭九成置業，其他人仍然可以用按揭八成去做二按。如果不是首次置業，又未能拿出樓價兩成出來做首期，不符合首次置業資格仍然想要借到盡的話，不一定要去財務機構做短期的二按，市場上也有一間保險公司和一間財務機構，可以提供到按揭保險。

不過問題是銀行限於金管局的指引，就未必可以像過往一樣照做，可能又會要求買家最少提供兩成首期做八成按揭，超過八成的按揭要買家想辦法，最終也是回到700萬以下物業，標準按揭六成，二按八成，首次置業九成。

又真的像財爺那句話：「如果負擔不起就不要買樓。」向財務機構借一成表面上很少，還不到就是還不到，正如股市裏，幾億市值股票借幾千萬，一樣可以被人斬倉！