【趣遊樓市】揚湯止沸以及斧底抽薪 (脫苦海)
政府以及金管局多年來都出了很多辣招,而同一時期,樓價又輾轉上車,於是很多人就認為措施沒有作用。但另一方面,官方又說措施十分成功,令到樓市健康發展之餘,金融體系亦得以穩定。而民間卻說,政策沒有幫助到市民上車。
以上看到的,是不同人站在其立場表達意見:官方從來沒有說他們想要的是樓價下跌,因為1997-2003年間樓市下跌對經濟的衝擊,他們是記憶尤新的,反而措施令到政府收入大增,銀行又不會過度借貸。
但民間卻是十分善忘,他們只記得2009-2015年之間,樓價上升之下持有物業的人都各有進賬,物業升值是數以十萬至百萬元,他們就預期自己去買樓的話,又可以獲得進賬,似乎已經忘記了2008年金融海嘯期間,抽到居屋都有接近一半人放棄揀樓。
古人對於解決問題的方法,有兩句形象化的成語,合在一句就成為「與其揚湯止沸不如斧底抽薪」。揚湯止沸就是將煲滾的水舀出來,水就不沸騰了。釜底抽薪就是將柴火從鍋底抽掉,水也就不沸騰了。
如果將樓市過熱比喻為滾水,打壓需求就是揚湯止沸,人們因為要更多首期才能買樓,買得起起樓的人就會減少,從而令到需求下降,問題的表象似乎解決了。但問題 的根源是很多人的置業需求無法以置業來滿足,就唯有到市場租賃。而增加供應則是釜底抽薪,從根本上以更多的供應去滿足需求。
問題的根本不是在於樓價的升與跌,而是究竟有多少置業的需求得到滿足,如果有更多需求得到滿足的話,樓價升跌根本就不是問題;但需要置業的人買不到樓,從而走向租賃市場,問題的根本依然沒有解決。
所以,收緊樓宇按揭成數,固然對於減慢樓價升幅是有作用的,卻可能會將需求進一步引導到租賃市場,結果不問可知,就是租金將會上升,而假定樓價沒有大變動之下,租金回報率就會回升,相信大家很快就會見到。