【趣遊樓市】重建換樓階梯是否可行（脫苦海）

林鄭月娥剛公布部份政綱，主題為「教育新資源、稅務新方向、置業新希望」，主要有關教育、稅務、理財及房屋政策，當中房屋方面，提出重新構建置業階梯、增加綠置居供應，以及介乎居屋和私樓之間增設「港人首置上車盤」，至於丁屋及拓展土地的政策，則未有詳情。

重建換樓階梯可以說是政策的核心部份，因為無論綠置居或港人首置上車盤，均是連接現有的公屋、居屋、私樓的過渡性產物。多年來業界有一種說法，就是公屋居屋儲到錢後買居屋，居屋居民有錢之後可以換私樓，由是將之作為一種置業的換樓階梯，由政府提供資助房屋幫助部份市民，到他們改善環境之後交回公屋或賣出居屋去買私樓，那麼公共資源就得到循環再用。

既然講得出是重新建構，即暗示這種換樓階梯的說法已經失效。事實上願意交回公屋換居屋的人並不多，房委會最近提出強力執行富戶政策可作例子；居屋一方面新供應數量不多，第二市場的交投在「白居二」之後並不暢旺；而私樓的樓價大升，與居屋有一大段距離。加上買賣樓宇的交易成本因印花稅而大增，變相令這種房屋流轉不暢。

那麼新增兩種過渡性房屋會不會令到換樓階梯再現呢？綠置居其實就是將整個公屋屋苑出供予綠表公屋租，本質上與以前的「居者置其屋」差不多，只是這種做法是將公屋或居屋的土地撥作興建出售公屋，在整體的數量上沒有增加。而購買了綠置居的人，亦不見得會去換居屋或私樓，因為居屋的性質相近，而私樓已超出負擔能力。

港人首置上車盤亦面對相似的問題，無論土地由公屋居屋用地撥出，或者私樓土地撥出，均無助整體供應的增加，亦不見得能夠由此而幫助到換樓到私樓市場。在各類房屋的差價大，交易成本增加之下，換樓階梯難以重建，倒不如說那是增加市民置業的選項。最終要解決問題，都是要從增加土地供應著手，相信大家都期待來屆政府如何做到。