雅虎香港財經 上車捷徑全面睇
搶樓潮持續升溫，加上內地發展商以高價搶地，市場已預期未來一、兩年樓市易升難跌，令上車門檻不斷提高。面對此市況，資金有限的上車客必須擴闊戰線，選擇上車捷徑實現買樓夢，不過上車捷徑有其遊戲規則及缺點，走捷徑必須判斷自己的條件及需要。
捷徑一：公營房屋
居屋公認是當今最平的置業捷徑，參考政府招標文件，新一批居屋將於2017年3月發售。這批居屋包括觀塘彩興路項目及兩個位於梅窩銀礦灣路項目。其中最觸目的觀塘彩興路項目，將興建一條天橋連接彩德邨，算是為屋苑居民提供一個往返九龍灣港鐵站的途徑。不過彩德邨與九龍灣港鐵站已有一段距離，彩興路項目位置就更遙遠，交通優勢上無疑較輸蝕。不過此項目始終位處九龍東，在現時新界樓價也不斷創新高的情況下，預計都會掀起搶購熱潮。
至於兩個銀礦灣項目，由於居屋買家以用家為主，相信較難吸引年輕用家入表申請，不過或會像年前東涌居屋般，吸引年長用家作為退休屋之用。
除了2017首批居屋，2018/19年將踏入居屋供應高峰期，長沙灣、啟德等多個項目排隊登場，合共提供8300個單位。未能抽中的朋友毋須氣餒，不妨再接再勵碰運氣。只是要留意新居屋交樓質素與公屋沒有太大分別，買家計算購置一手居屋上車成本時，應加入裝修及添置加具預算，亦可以同步考慮新界區附設裝修的居屋入手機會。
捷徑二：高成數按揭
政府早前忽然公布新辣招措施，把印花稅大幅提高至15%。新辣招出台後衍生一個社會現象，便是沒有物業的首置客享有低成本上車特權，首置客另一優勢，是可以申請高成數按揭上車。
除了由發展商提供的高成數按揭優惠，只要你係首置客，亦可以透過銀行提供的高成數按揭計劃上車。這類計劃會設有物業價值上限，一般為400萬元，部分銀行提供計劃會高至600萬元。不過供款及入息比率設有較嚴格限制，例如比率不能超過45%，銀行亦會評估你的收入穩定度。所以現時市況，公務員、教師或大型機構僱員，在買樓融資上始終具有優勢。至於自僱人士則較頭痛，即使你收入跑贏一名教師，由於收入穩定度有風險，申請這類計劃要過關即有一定難度。
捷徑三：單棟樓
一如搭飛機，物業身價其實有明顯分級，例如藍籌屋苑身價較一般屋苑高，大型屋苑又較單棟物業高，不過入手單棟樓，必須注意一些重點才可以減少中伏機會。
第一項是伙數，單棟樓伙數當然遠不及大型屋苑，一些單棟樓每層更少至兩伙。但要注意樓宇管理成本是每伙業主攤分，伙數越少，意味你付出的管理費及維修費會越高，一旦要大維修時，每伙業主更可能要付出四、五十萬維修費，足以令你大失預算。
第二項是物業位置，一些愛清靜的準買家，會偏好在位置較僻的單棟樓中尋寶。不過要如果物業背靠斜坡，業主或要負擔斜坡維修開支，更麻煩是單棟樓伙數少，每戶負擔的維修費用便百上加斤，所以選擇單棟樓，應注意這方面的風險。
第三項是估價，單棟樓較輸蝕的地方是交投量遠低於大型屋苑，令銀行估價時缺乏貼士參考，往往初步得出的估價結果都跑輸大市。應對此問題，準買家不妨留意目標物業的賣點，如樓齡新、交通便捷等，再主動向銀行反映這些優點，請求銀行再找多一間估價行估價，便較有機會爭取一個較高估值，令上會可以更輕鬆。
捷徑四：弱勢地區
想入手較貼地物業，還可以用逆思考，轉戰弱勢物業增加勝算。
提起弱勢物業，大家必會想起交通較落後地區的物業。隨著港鐵網絡不斷伸延，這類地區已經買少見少。現時較受歡迎的有青山灣一帶及深井物業，由於屯門至荃灣鐵路長年停留在策劃階段，令這兩個路段向山景或內園景的物業呎價較為落後。雖然國際學校落戶青山灣半山谷起周邊新樓售價，但入手物業的豪客鍾情大單位，附近有一定樓齡的細單位暫時未見有大幅提價跡象。
另一傳統看法是供應量大的地區，新增供應會迫使二手物業割價，成為上車客恩物的弱勢物業。不過印花稅加辣直接窒礙物業流轉，加上低息周期及租務市場大活躍強化業主的持貨能力。遇上大型新盤開售，與其硬碰硬，倒不如封盤等待時機。相信此僵局要留待美國加息，又或中港經濟進一步轉弱打擊業主持貨能力才可望打破。
捷徑五：另類物業
銀主盤、兇宅及鄉郊村屋是三大低成本上車捷徑，不過低成本背後往往潛藏高風險，入手前你先要認清這三類物業的眨值風險。
銀主盤及兇宅風險即使是置業初哥都會略知一二，銀主盤往往是釘契物業，物業由收回到拍賣亦可能經歷一年時間，令物業出現滲漏等折舊問題。至於兇宅，由於物業已被列入銀行的黑名單，估價難以貼市，即使入手價超值，你亦要準備更多首期才可以成功上車。
不過這兩類物業最大的問題在於潛在買家對手，入手這兩類物業的買家主要是專業投資者。當拍賣場及向地產代理打聽，發現物業缺乏專業投資者問津，你或會缺乏信心追入物業。但當多名專業投資者對這間銀主盤或兇宅有興趣時，你出價又未必夠他們進取。所以想在這兩類物業中發掘超值貨達成上車目標，其實是高難度動作。
至於鄉郊村屋，除了業權不清，甚至涉及套丁等風險。參考近期橫州收地風波，你會即使發現真金白銀合法的鄉郊村屋，當遇上政府強制收地時，擁有的物業亦會化為烏有。因此決心透過此途徑上車，你除了要了解目標物業的業權問題，更要花心思翻查區議會紀錄及政府公告，了解周邊地段會否有收地風險。
新「首置客」的入手選擇
新辣招推出後，換樓客為慳稅，被迫改用新玩法，便是由家中未擁有物業的新成員以「首置客」身分出手購置新物業，以便爭取更多時間放售現居物業，達成換樓大計。
這類換樓客最常用的策略是由市區樓換入新界樓，在樓價高企下，此策略好處是可以更容易達成舊換新及細換大的目標，今次介紹三個新界區筍盤，作為換樓「首置客」的置業參考。
大埔區
大埔臨海地段屬於新界東豪宅區，加上毗鄰大學、科學園及沙田區，因此一直是由市區搬到新界的換樓客置業熱門選擇。
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 | 放盤單位：嵐山第一期低層 |
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 | 放盤單位：悠然山莊低層 |
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 | 放盤單位：鹿茵山莊低層 |
屯門區
屯門是上車客熱門置業地區，不過青山灣畔有不少豪宅，為具實力的換樓客提供更多大單位選擇。
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 | 放盤單位：海譽高層 |
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 | 放盤單位：星堤第五座低層 |
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 | 放盤單位：瑜翠園第三座中層 |
沙田區
沙田區以優良規劃，多年來成為置業者的心頭好，配合沙中線基建未來將落成啟用，令區內物業更添交通優勢。
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 | 放盤單位：名城第三座中層 |
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 | 放盤單位：晉名峰D座高層 |
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 | 放盤單位：帝堡城高層 |
