個人財務策劃(40) – 續談買屋與租屋的考慮因素

上期提到，買屋與租屋應如何抉擇，可用年成本法與淨現值法來計算。

 

淨現值法

淨現值法是考慮在固定的居住期間內，將租屋及買屋的現金流量還原至現值，比較兩者的現值，以較高者為划算。

同樣假設黃先生看上了一間700方呎的市區單位，屋主可租可售。若是租的話房租每月3萬元，押金3個月。買屋總價8百萬元，可按揭5百萬元，首期3百萬元。

若已確定要在該處住滿5年，房租每年調升1.2萬元，以存款利率3%為折現率，若貸款利率6%，20年房貸每年本利平均攤還額為：

貸款額500萬元÷年金現值系數(n=20, r=6%)=500萬元÷11.47=435,920元。

 

依淨現值法分析如下：

 

• Ÿ租屋淨現金流量現值

=5年後拿回押金現值 - 目前付出的押金 - 第1年租金現值 - 第2年租金現值 - 第3年租金現值 - 第4年租金現值 - 第5年租金現值

=90,000÷(1.03)⁵ - 90,000 - 360,000÷(1.03) - 372,000÷(1.03)²- 384,000÷(1.03)³ - 396,000÷(1.03)⁴- 408,000÷(1.03)⁵

=-1,767,725元

只有押金是5年後可收回的部分，其他都屬現金支出，因此淨流出現值約為177萬元。

 

• Ÿ買屋淨現金流量現值

=5年後售屋淨所得÷(1.03)⁵ - 3,000,000 - 435,920÷(1.03) - 435,920÷(1.03)² - 435,920÷(1.03)³ - 435,920÷(1.03)⁴ –435,920÷(1.03)⁵

=5年後售屋淨所得÷(1.03)⁵ –4,996,385元

 

• Ÿ當租、買之現金流量相等時

5年後售屋淨所得÷(1.03)⁵ –4,996,385元 = -1,767,725元(租屋淨現金流出)

5年後售屋淨所得 = 3,742,017元

5年後售屋淨所得 = 5年後售屋房價 - 5年後房貸餘額現值

5年後房貸餘額現值 = 435,920 x 年金現值系數(n=15, r=6%) = 435,920 x 9.712 = 4,233,655元

5年後售屋房價 = 5年後售屋淨所得 + 5年後房貸餘額現值 = 3,742,017元 + 4,233,655元 = 7,975,672元

因此5年後售屋房價只要在798萬元以上，買屋就比租屋划算。若5年後房價與目前房價相若，此時的買屋或租屋決策，主要看你對5年後房價漲幅的主觀看法而定。

 

• Ÿ淨現值法應考慮居住年數

如果不打算在同一他方住3年以上，最好還是以租代買。因為3年內房租再怎麼調漲，仍會低於房貸利息的負擔，若買屋者有裝修又只住3年，折舊成本太高。

若每次沒住多久就要換屋的話，房屋的交易成本，如仲介費用、印花稅、律師費等合計起來也要房價的3%以上，再加上自置住宅會比租用的居所捨得裝修，除非房價在3年內大幅上漲，否則計入仲介及裝修等費用後的淨現值流出應該會比租屋高。