個人財務策劃(41) - 買屋與換屋策劃

買屋策劃的流程

 

• 以儲蓄及繳息能力估算負擔得起的房屋總價

可負擔首期=目前年收入 x 負擔比率上限 x 年金終值(n=離買屋年數, r=投資回報率)+目前淨資產 x 複利終值(n=離買屋年數, r=投資回報率)

可負擔房貸=目前年收入 x 複利終值(n=離買屋年數, r=預計收入增長率) x 負擔比率上限 x 年金現值(n=貸款年限, r=房貸利率)

可負擔房屋總價=可負擔首期+可負擔房貸

例子：林先生年收入為50萬元，預計收入增長率3%，目前淨資產150萬元，40%為儲蓄首期與負擔房貸的上限，打算5年後買屋，投資回報率10%，貸款年限20年，利率以6%計，可以負擔屆時房價為：

首期部分=50萬元 x 40% x 6.11 + 150萬元 x 1.611=364萬元

貸款部分=(50萬元 x 1.159 x 40%) x l1.47=266萬元

可負擔屆時房價=首期364萬元+貸款266萬元=630萬元

 

• 可負擔房屋單價

可負擔房屋總價÷需求呎數=可負擔房屋單價

應買多少呎的房子，取決於家庭人口數目及對空間舒適度的要求。若5年以後才要買房子，則以屆時需同住的家庭人口數計算所需呎數。

假設每人平均住面積約150呎，每戶平均人數約3人，因此每個家庭的平均居住面積為450呎，兩房一廳是最普遍的格局。若除基本的臥室、廚房之外，還要加上書房或視聽室，所需呎數更多。家庭成員平均每人若有200呎的空間，就可以享受寬敞舒適的家居生活。以三口之家的林先生為例，理想的住家是三房兩廳，以600呎策劃，可負擔買屋總價630萬元÷600(呎)=1.05萬元(每呎)。

 

• 購屋環境需求

房價取決於兩個因素：一是位置，二是大小。位置生活機能愈佳，單價愈高；房子愈大，總價愈高。房子的大小主要決定於居住成員的數目，需要多少房間才夠用，而伸縮彈性較小。但不同位置間的單價差距甚大，因此需考慮總負擔能力，在可接受的居住呎數下，選擇居住得起的地區。

環境需求要考慮的重點，包括居住社區的生活質素、離上班地點或子女就學地點的遠近，以及學校區的考慮等。位置是決定房價最重要的因素，應考慮負擔能力，在交通費用、時間成本與房價的差異所產生的利息成本間比較選擇。