個人財務策劃(42) – 自住房屋貸款策劃
房屋貸款的形態
對於現在有房貸負擔的人來說,每月攤還的房貸本息支出可能是月現金流量中最大筆的支出,有時甚至佔月所得的二分之一。
利率高低是借款人考慮房貸來源的重要因素,不過利率低並不代表房貸負擔低,不同形態的借款人有其適用的房貸種類,說明如下:
到期還款型
借款人的每月現金結餘,僅可勉強湊足繳付房貸本息,沒有能力提前還款。
此時可選擇利率較低,但必須鎖定幾年不能提前還款,否則會有違約金的房貸。此對銀行來說可確定房貸利潤,對借款人來說也能得到低利率的好處。
提早還清型
常有額外的收入來源,或收入起伏大的業務工作者,可選擇繳款有彈性,可依當月收入多寡選擇多繳或少繳,沒有提前償還違約金規定的貸款。即使利率較要鎖定幾年的房貸為高,由於可提前好幾年還清,房貸總負擔可能更低。
隨借隨還型
以房地產設定額度,動用本金時才支付利息,可掌握投資時機,因此又稱為理財型房貸。此類房貸利率較一般房貸要高,但以日計息,實現投資利益時可隨時償還。因此只要運用投資得當,隨借隨還,理財型房貸的利息並不會成為很大的負擔。
貸款組合型
有部分低利率的的房貸,適用於公務員或僱主,不過可能有部分需用一般貸款,可找能同時承辦的銀行為原則,否則若不適用優惠貸款的部分,利率將高出許多。
超額貸款型
買屋後的裝修也是一大支出,加計後的房貸需求額可能會大於以房屋總價乘以貸款成數的核貸額。有些銀行可搭配利率較高的消費性信用貸款,但前提是申貸者要有足夠現金流,以同時償還房貸與信用貸款。
指數型房貸
相對於以往的房貸,「指數型房貸」是放款利率的計算方式。香港銀行業多以銀行同業拆息(HIBOR)加碼。目前「指數型房貸」的同業拆息加碼幅度多在2%以下,因此適用的放款利率低於舊房貸的利率水平。傳統房貸戶如果想轉成「指數型房貸」,必須比較各家銀行的計算方式、成本加碼的幅度與分級、及是否收取轉貸與估價費用。有些銀行為了提高市場競爭力,前兩年按指數加碼的幅度較低,兩年以後再提高。因此,消費者在比較時,宜以整個期間的平均加碼幅度來判斷。
抵利型
在傳統分期貸款帳戶外,銀行另外提供一個約定不計息活存帳戶搭配使用。每日在房貸帳戶中的貸款餘額,將會自動與約定活存帳戶中的存款餘額(即為可免息額度)相減,並且按減後的餘額,按日計息。如此按日所累積的利息,就是當期應繳的房貸利息。因為是分期付款的房貸應繳金額,在當期利息少繳的情況下,本全部分自然多繳,貸款餘額也隨之減少,可幫助加速還款並省息。