個人財務策劃(43) – 房屋貸款的計息方式

• 本金平均攤還法

每月攤還的本金固定，但總額隨房貸餘額減少，利息額也跟著遞減。惟採取此方法者不多，通常都會提早把本金還清。

例如20年貸款利率以8%計，借款240萬元，20年要還240期，每期還本金1萬元。第一期應還240萬元x8%÷12+1萬元=2.6萬元。第二期應還239萬元x8%÷12+1萬元=2.59萬元，逐期遞減，至最後一期1萬元x8%÷12+1萬元=10,067元。

 

• 本利平均攤還法

若為本利平均攤還，同樣240萬元，利率8%，期限20年，運用年金現值的公式可算出每月要還2萬元，第一期的2萬元中有1.6萬元是還利息，只有4千元是還本金，第二期的2萬元有15,973元是還利息， 4,027元是還本金，每月償還總額固定，但愈往後本金償還的部分愈多，利息償還的部分愈少。

由於總攤還額固定比較容易策劃，大部分的借款人都選擇本利平均攤還。

 

• 設定最低還款額，彈性還款總額法

活存與房貸為同帳戶，每月的最低還款額，比本利平均攤還額更低，以確保借款者信用無虞，但有錢時可隨時償還。此種房貸比一般房貸利率高出1%左右，但卻比理財型房貸的利率低1%，可以說是以較低的利率享受理財型房貸的好處。

還款總額扣除帳面上餘額及日數算出的應繳利息，剩下的部分就用來還本金。