內地競爭者殺入香港 香港地産商紛紛開拓海外市場 這是要跑的節奏嗎？

自08經濟危機過後，香港樓市已經持續繁榮了近十年，最近一兩年，隨著美國加息的預期升溫，不時傳出香港樓市已達頂峰、香港樓市要暴跌、誰誰誰跑了、香港本地地産商要撤出香港市場等新聞。

這是真的嗎？香港樓市的黃金時代是否真的要迎來終結？

是否終結，筆者難以斷言。但是香港房地産生意越來越難做，香港本地發展商遭受著越來越大的壓力。

首先，近年來不時有內地發展商斥高價來港買地，令香港發展商壓力山大。在香港，地産項目的毛利率可以達到30%，從而吸引了很多內地發展商來香港競地。最新的個案爲海航集團旗下公司斥資逾88億元買入位于啓德的住宅地，平均樓面呎價已達到1.35萬元，計及建築成本﹑利率開支等等，日後開售時每平方呎售價將高達2.5萬元，才可以讓發展商取得約30%毛利率。

在競爭者增加的情況下，發展商亦自然感受到壓力。有「地産大好友」之稱的信和置業(00083-HK)主席黃志祥在上月底出席股東會後，亦向在場傳媒指出現時在香港投標地皮競爭日大，地皮亦不便宜。

▲ 黃志祥

黃志祥一向是地産大好友，只要是心儀地皮，便會積極出價。在1997年的樓市高峰期，由信和牽頭的財團以118.2億元投得藍灣半島地皮，該出價紀錄時至今日仍未被打破。可是連一向作風進取的黃志祥，都表示倍感壓力。香港本地發展商將目光投向海外便不足爲奇。

其次，香港發展商除了面對來自內地發展商的競爭外，亦受到政府推出的樓市調控措施影響。政府爲了壓抑樓價升幅，近年不斷出招。年初剛將銀行按揭由7成調整爲不超過6成（意味著首付將有30%調高至40%），而就在11月4日，又發布了大幅上調印花稅的樓市辣招，將雙倍印花稅率(DSD)劃一上調至15%。政府出招後，一手住宅交投量按周大跌6成，二手住宅只錄得零星成交。而發展商也向外宣稱，需要考慮調整優惠措施，來分散調控措施産生的風險。

當香港發展空間被逐漸壓縮，香港的發展商自然要多考慮在海外物色項目。信和去年亦拓展業務至澳洲酒店市場。遠東發展(00035-HK)亦夥拍周大福企業及Echo Entertainment，在澳洲發展酒店及賭場項目。

近日莊士中國(00298-HK)及爪哇控股(00251-HK)分別在英國收購商廈，作價分別爲7.74億元及15.2億元，項目回報率分別爲4.25%及4.4%。在現今的低息及低回報時代，4%的租金回報率已屬不俗。

但是開拓海外市場之路並不是一帆風順。李嘉誠掌舵的長實地産在進軍歐洲時也不時受阻。何況其他本港發展商。仍舊以信合爲例，除了在新加坡﹑澳洲的酒店業務，信和的業務還是集中在香港，內地的項目也不多，這反映出發展商要將業務大幅分散仍是困難。

雖然在競地方面，面臨來自內地強大財團的高價競爭手段，香港發展商遭受壓力，但本港地産商的收入不單是只靠開發新樓盤的銷售收入，其他收入如租金也占相當大的比例。新鴻基地産(00016-HK)的全年業績，截至今年6月底，整個財政年度錄得433.56億元物業銷售收益，以及211.36億元租金收入，比例爲2：1 。

因此雖然香港樓市有越來越多的內地競爭者參與其中，但這並不代表香港發展商要全面退讓，重點在于透過哪一種業務營運方式來推動業務發展。本港發展商進軍海外發展項目，只屬業務多元化手法之一。

香港地産商撤出香港市場，只是謠言，不足爲信。

文｜張偉倫，香港財華社資深財經記者。
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