雅虎香港財經 即學即用置業護城河
近月樓市轉旺，但一些數年前入手的半新盤，今年轉手只能平手離場，反而藍籌二手屋苑物業放售仍錄得不俗回報。這現象提醒我們置業是超長線投資，必須留心物業的護城河。今次就從四路入手，講解置業護城河。
交通要睇基建布局
十個樓盤，九個都會sell交通優勢，但同區有鐵路貫通，亦未必代表物業具備交通優勢，想了解樓盤在這方面優勢的真正價值，就要檢視鐵路規劃版圖及樓盤位置。
今年最觸目的基建發展，首推觀塘延線，這條延線只涉及兩個大站，但足以令何文田及紅磡兩大住宅區物業價值強者越強。
新延線的何文田站，是港鐵網絡中規模最大、層數最多的轉車站，樓高8層的轉車站，除了連接觀塘線，將來亦會成為沙中線的轉車站。當沙中線通車後，何文田居民透過這個站，便可以直達港島、觀塘及新界東，交通便利度即時倍增。參考港鐵何文田站資料，何文田站在佛光街、忠義街、仁風街及漆咸道北均設有出口，即何文田及紅磡多個路段的物業均可受惠。
至於黃埔站，站如其名位處黃埔花園中心，由於站的規模較小，早上繁忙時段有迫爆風險，然而一個傳統藍籌屋苑有港鐵線貫通，始終有助提升身價。
觀塘延線預計於10月通車，何文田及黃埔樓價自然易升難跌，想追落後又不怕守一段時間，則可考慮土瓜灣。由於沙中線完工日期一拖再拖，現時完工年期已延至2021年，不過這條線的土瓜灣站及馬頭圍站均貫通土瓜灣及九龍城區，當通車後，這兩個舊區樓價將可大翻身，現時入手雖然要忍受搭小巴及巴士出市區之苦，但有耐性的話，將來回報或許有驚喜。
至於新界區，交通版圖最具可塑性是屯門區。參考發展局資料，西鐵屯門南延線預計於2019年動工，並在2022年落成通車。通車後西鐵線將增設洪水橋站並伸延至屯門碼頭。一旦成事，或會衝擊屯門及元朗豪宅身價。元朗西鐵線周邊的新樓由於有地利優勢，近期受上車客追捧，但當西鐵線伸延，元朗及朗屏站在繁忙時段就一如東鐵線的沙田及大圍站般，必須等多數班車才能夠成功上車，反而屯門南居民享有先上車「福利」，屆時或有助催谷落後多時的屯門南樓價。
向南樓未必好
買樓要買向南樓是常識吧，但有時候坐北向南未必代表必勝，向海樓亦可能帶來一些煩惱，關鍵在於樓宇設計及周邊環境因素。
簡單如坐北向南，理論上都有冬暖夏涼的優勢，而且有充足的天然光源。但日本最新趨勢是準買家放棄向南樓，因為全球暖化關係，住在高層的向南單位，日間時份室溫竟高達40度，開冷氣再貼反光玻璃紙亦無補於事。
相反，向北單位雖然未必有充足光源，冬天北風到時亦較凍，但反而可以避免日照過猛問題，天然風充足亦有助散熱。這情況在香港的三、四十層高的私樓亦存在，所以除非買樓花，否則入手二手樓，揀樓時不應單憑位向便作出購買決定，應在中午日照最猛烈的時候，親身到單位感受一下情況，想像一下入伙後的真正舒適度，再判斷是否值得入手。
至於向海樓，雖然有無敵海景為物業增值，但海風會帶來侵蝕問題，令鋁窗壽命大打折扣。心儀臨海地段海景樓的準買家，應有心理準備每年都要找專家驗窗，並有機會每隔數年，便要維修及更換鋁窗。
間隔可塑性
要判斷物業的「CP值」，實用率是最常用的標準，其實還可以從單位的窗戶分布、牆身能否改動，進一步評估物業的潛在價值。
近年新樓大都設有露台，既然客廳已有落地大玻璃，準買家一般都不太介意客廳沒有其他窗戶。但這種設計其實局限了空氣對流效果。當搬進單位後，便會發現必須打開露台敞門及廚房窗門，才達到天然風對流效果。所以購買二手樓時，當看到飯廳設有窗戶，不要主觀認為這設計阻礙地方，其實有兩組窗戶才達到更佳的對流效果，足以讓你節省不少空調電費。
現時家居設計流行間隔重組，當中難以避免要拆掉牆身把空間二合為一。假如居室設有主力牆，便大大局限間隔重組的可塑性。所以即使你不打算大改間隔，選中心水單位時，不妨到屋宇署「百樓圖網」搜購相關圖則，再交由專業人士判斷單位中有多少牆身可作改動，確保單位擁有靈活間隔的增值潛力。
名牌樓必定保值？
物業系出名牌發展商，某程度上是身價保證。例如Grand Yoho熱賣便再次印證買樓要買新地樓的神話，但新地樓是否保值保證？我們不妨比對近年一些新地盤及藍籌屋苑的保值力，便可以得出答案。
新地在2011年推出譽都，樓盤位於港島東筲箕灣且是單棟樓，故此當年有條件以進取價發售。可惜多年來14宗轉手，只有一宗有錢賺，其中一個高層單位更勁蝕248萬元。另一例子是南灣，開售時以遊艇會景及南港島線基建作賣點，以豪宅價發售，但過去兩年有三分一轉手均要蝕錢。所以即使是新地樓，只要買家以離地價接貨，保值度仍大打折扣。
相反，一些被年輕買家視為老土的藍籌屋苑如太古城及沙田第一城，今年交投保持暢旺，成交價更不斷創新高，足見老牌藍籌屋苑保值度亦有機會跑贏新地樓。
入手細單位的三重思考
當綠置居都出現百多呎盤，意味我們正式踏入蚊型樓時代，如果你有意含淚入手蚊型樓，便要留心供應量、承接力、加息等因素，再停一停，諗一諗這決定會否後悔一世。
當細單位已成為一手樓主菜，發展商為求趁市旺去貨，積極發展細單位樓盤。據統計，今年至2019年將有2萬個細單位推出市場。細心留意近期一手盤開售情況，都會發現許多買家都是獲嬰兒潮一代父母資助上車。須知道嬰兒潮一代財力雄厚，購買力亦不會無窮無盡，或許到明年市場上就會失去這支上車助力，屆時細價樓便唯有提供更多優惠，又或乾脆減價促銷。
至於承接力，由於樓價重拾升勢，用家擔憂再次錯失上車機會，均積極瘋搶細單位，令一手細單位銷情暢旺，二手細單位亦出現供不應求情況。現階段想甩手細單位，暫時毋須憂慮承接力問題。但當經濟進一步轉差，加息周期重臨，正常三百至四百呎的細單位仍會有買家承接，但二百呎以下的劏房盤，當市場有選擇時，要甩手便有一定難度。
最後是所有業主及準買家都關心的加息，雖然聯儲局鷹派及鴿派持續角力，不過暫時仍預計到年尾才會啟動加息。不過左右加息最大暗湧仍是美國大選，特別是本來是大熱的希拉里選情急轉直下，假如特朗普意外登基，他有可能會履行繼續用超低息催谷經濟的競賽承諾，並把聯儲局大改組。一旦成事，短期而言固然對樓市有利，但如果特朗普經濟學宣布失敗，美國經濟大暴走，特朗普又利用戰事或外交風波轉移視線，環球政局將更動蕩，屆時雖然供樓利息低無可低，仍難以扭轉樓價跌勢。所以有意入手細價樓的準買家，如果不急於自用，不妨待美國大選選情明朗化才再啟動上車大計。
潛力盤推介
市區車位租金年年上升，即使中產一族亦未必捨得揸車返工，置業時的交通配套便更加重要。今次精選三個地區，各有交通優勢，最適合爭分奪秒的上班族。
即享延線優勢
想即享觀塘鐵路延線優勢及傳統優質住宅區配套，紅磡及何文田正是上佳之選。
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 | 放盤單位：文安大廈中層 |
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 | 放盤單位：欣圖軒第3座低層 |
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 | 放盤單位：蕪湖居高層 |
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 | 放盤單位：黃埔新村中層 |
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 | 放盤單位：第2期第1座高層 |
耐心等待收割
觀塘延線通車後，九龍東孤島只剩下土瓜灣及九龍城，不過耐心等待，將來可享有土瓜灣線及啟德發展區優勢。
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 | 放盤單位：曉薈高層 |
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 | 放盤單位：侯王道16號高層 |
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 | 放盤單位：成龍居高層 |
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 | 放盤單位：傲雲峰第6座高層 |
新西潛力盤
Grand Yoho熱賣令新西樓市焦點集中在元朗區，其實從交通配套考慮，未來洪水橋及屯門物業亦具有吸納價值。
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 | 放盤單位：尚城第3座中層 |
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 | 放盤單位：邁亞美海灣第6座中層 |
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 | 放盤單位：愛琴海岸高層 |
