地價跌或打擊樓價

【iMoney智富雜誌—置業安居】一周多前，大埔白石角土地流標，本周其對岸的馬鞍山白石招標成功，新鴻基地產（00016）以呎價4,241元投得，總值18億元。2012年11月長江實業（00001）曾在其附近投得一地，呎價5,160元，不足一年半，呎價下跌18%。

白石地價跌，說明地產商的確比一年半前謹慎得多，出價低的同時，政府也願意調低底價才能成交，如果政府以長實於2012年的投標價為參考底價，這次馬鞍山白石土地投標也可能流標。

地產商暫不會高價托市

大埔白石角的流標使政府知道，地產商在目前的樓市氣氛下，不可能再像過去出高價托市，政府為了達到樓市供應量目標，不得不調整底價，絕不會一成不變。

政府測量師自然會參考土地招標中，各地產商出價的高低範圍來重新估價。馬鞍山白石及其附近一大片土地仍然是未來主要供應，其中一幅近挨着上星期剛剛成交的一幅土地，也會在今年內推出市場，供應充足，地價下跌很正常。

美國聯儲局新任主席耶倫（Janet Yellen）清楚地告訴全世界，今年秋季會結束第三代量化寬鬆措施（QE3），此後半年會加息，如此計算，加息日期應該在2015年4月底，加息日期距今只剩下一年，對樓價、地價而言自然有一定壓力。

如果政府未來在推出土地投標時，願意下調底價，相信成功售出的機會會增加，土地價格會逐步下跌。這是地產商與政府之間的博奕，部分地產商可能長期參與招標但長期出低價，志不在投標，而是抱着可有可無的心態參與，若所有地產商都低價招標，政府為了使樓宇供應達標而下調底價，地產商就有機會低價中標。

樓價只與當前地價有關

土地降價，將來樓宇建成後會不會減價？不一定，土地市場與樓房市場是兩個獨立的市場，樓價只與當前的地價而非數年前地產商買地的價格有關。

換言之，上星期馬鞍山白石土地低價成交影響的會是，目前馬鞍山樓價而不是數年後新地推出新樓盤時的定價。簡單的說，馬鞍山一帶的樓價會受這次低價成交的影響而出現向下的壓力，一周多前大埔白石角流標對目前白石角二手樓的打擊可能更大。

地價向下滑，樓價也肯定受影響，這是漫長的過程，沒必要的話，現階段不宜買樓。真想買樓，請記住長實主席李嘉誠的一席話：「除非你能拿出樓價的五成當首期」。

我想再補充一句，任何人在買樓後樓價下跌，不論急跌或慢慢跌，心情都不會好。因此，想買樓的人必須有足夠的心理準備，即未來幾年，樓價不容易上升，容易下跌，盡管至今為止，樓價下跌的速度很緩慢，但亦不好滋味。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。