雅虎香港財經 【地產專題】加息周期殺到點算好？
聯儲局終於加息四分一厘，預計本地銀行在2016年都會啟動加息，正在供樓又或準備上車的朋友，都應該作好準備迎戰加息周期重臨。
本地銀行一旦加息，將會增加業主的供樓壓力，業主及準買家應該按需要調整供樓或置業策略。
大行點睇
加息被視為引發樓市下調的藥引，有樓揸手或睇緊樓的準買家，都想知加息對樓市影響有幾大，不妨參考一下大行的意見。
聯儲局宣布加息後，麥格理發表報告指加息步伐溫和，而且本地銀行未有跟隨加息，對樓市是一個正面因素，而本年首季樓市交易量能否反彈，將是樓市穩定的重要指標。仲量聯行董事總經理曾煥平亦認同美國加息對本港樓市影響輕微，該行維持原來預測，估計今年香港樓價最多輕微下調5%，唯有確認漫長的加息週期正式開始，才會對樓市有明顯的影響。
世邦魏理仕樓市報告則指出，由於市場普遍對加息早有預期，即使美國啟動加息，對本港房地產投資額及資本價值直接影響有限，預期加息後本地樓市將出現「軟著陸」，只有整體經濟嚴重轉差，樓市才會崩潰，該行估計今年樓價跌幅將介乎10%至15%。
至於新鮮出爐的施政報告，花旗發表報告指出新一份施政報告聚焦如何增加短期至長期土地供應，符合市場預期，對物業市場影響屬於中性。仲量聯行則認同施政報告以新發展區增加土地儲蓄的策略，但認為目前樓市已有轉勢跡象，政府應為住宅價格下跌帶來的風險作好準備，適時調整樓市政策，避免樓價跌幅過急對經濟帶來不良影響。
大行報告對樓市預測傾向保守，不過市場「實況」是近月湧現劈價高達二至三成的成交個案，假如發展商加入減價戰團，樓價將加快調整速度。面對樓價下行風險，供樓一族及準買家都要採取相應部署。
實戰部署
供樓一族
面對加息，供樓一族至少要思考三件事：
應否轉按：市場預期本地銀行今年將啟動加息，刺激部分業主考慮透過轉按改用定息按揭計劃。雖然步入加息周期，選用定息按揭在慳息上有著數，不過業主考慮轉按時，須留心本地銀行提供的定息按揭計劃，定息優惠期一般只有數年，定息期屆滿後就會改回浮息計算供款。現時按揭息率位處歷史低位，面對內地經濟不穩，美國很可能會放慢加息步伐，即使本地銀行加息，未來一段時間息率亦不會太辣，單為定息轉按，需要付出手續費、罰息及律師費，一來一回其實未必有著數。
不過有意購買一手樓的準買家，可以留意一下發展商提供的定息按揭優惠，因為這類定息按揭計劃息率只是略高於市場上的浮息按揭計劃，假如未來數年香港跟隨美國加息數次，選擇這類計劃便可以達到慳息效果。
減少高息債：打工仔扣除供樓開支及生活雜費後，收入可能所餘無幾，缺乏決心嚴控開支，或會不自覺依賴信用卡消費，再任由卡數滾存。低息周期時，逾期還款的信用卡罰息已相當辛辣。近年跨國銀行面對大額罰款又或新興市場「爛帳」煩惱，都會更進取提高手續費及罰息增加收入。一旦步入加息周期，銀行便更有藉口提高罰息，已揹著大筆按揭債的打工仔，不想債務百上加斤，供樓一族應該在今年決心清掉高息債，又或借入私人貸款平錢提早清還卡數，讓自己享有更長的低息還款期。
增加備用現金：假如美國及香港均密密加息，業主供樓負擔將持續加辣，加上香港經濟衰退陰影，業主面對此風險，亦要考慮儲蓄一筆備用現金作為失業或生活開支的周轉資金。
備用現金最好相等於半年收入，由於這是一筆有需要時就要動用的應急錢，投資策略保本為上，應避免選擇容易綁死資金的投資如股票或基金，最簡單是存放於港元儲蓄戶口內，想賺一點息或匯價，則可以選擇較強勢的貨幣如美元或瑞士法郎。
定息按揭計劃一般只提供數年定息優惠期，業主轉按前應該先計一計數或詢問按揭專家的意見。
準買家
準買家最關心樓價調整速度及幅度，想看通此趨勢，就要留意四項指標：
一手銷情：一手樓是吸納市場購買力的主力，如果一手樓銷情呆滯，既代表市場上的購買力已見底，亦意味發展商可能會增加優惠及割價促銷，令樓價進一步受壓。
雖然近期一手樓市受多項不利因素影響，包括中港股市大跌、本地零售市道持續惡化，但一手盤仍錄得不俗的銷情。例如長實元朗新盤世宙，開賣至今已累售700伙，佔可售單位數目逾七成。
另一龍頭發展商新地，日前公布今年推售14個項目，涉及6000個單位，是97後推盤數目最多的一年。新地推盤策略反映發展商對一手樓市場購買力仍有信心，但積極清貨，多少意味對後市睇淡，特別是樓價完成調整後，未必可以在短期內快速反彈。
一手樓市道另一重要指標，是恆地系香港小輪新盤海柏匯，日前發展商透露有機會開出折實後「二字頭」驚喜上車價，假如位處長沙灣新盤以300萬以下價位開售，去貨速度仍未如理想，便可能刺激樓價進一步下調。儲定首期等入市的準買家，不妨密切留意這個新盤的銷情。
劈價個案：別以為二手劈價個案只是個別例子，當出現劈價個案，準買家就會以這個成交價作為討價還價的標準，引發骨牌效應震散整個屋苑甚至全區的物業價格。
評估這項指標必須留意藍籌屋苑及供應量充裕的地區，踏入2016年，港島藍籌屋苑太古城已不斷出現劈價個案，其中富山閣中層由去年叫價1100萬元，狠劈至850萬元，另一成交個案是寶山閣由990萬元「閃劈」至960萬元沽出，值得一提是業主仍持有5伙單位待售，一旦這類投資者看淡後市，就會加快清貨速度，藍籌屋苑的指標呎價將會再創新低。
至於新增供應重災區新界西，其中藍籌屋苑嘉湖山莊近日錄得一宗低層實用面積636呎成交個案，成交價345萬元，低於市價約兩成。由於新界西一手及二手貨源充足，而且當市區樓租金下調，持有新界西物業的業主即使願意減租，亦較難吸引優質租客，故此持貨能力較弱的業主便會選擇劈價甩貨。期望在新界西執平貨的上車客，不妨留意區內一手樓推盤動向及租金下調幅度，捕捉入市機會。
人仔走勢：有分析指人仔疲弱，或會刺激更多內地人來港吸納豪宅，有助減慢本地樓價下調速度。但今時今日仍有實力在港吸納豪宅的內地客，他們的目標是半山或港島南區的「真．豪宅」，因此近期超級豪宅仍錄得高價成交。但二線地區豪宅反而不斷出現內地業主大手劈價套現的個案。例如上水天巒，近期就有單位以3800萬售出，業主勁蝕342萬元。
二線地區豪宅尚且未能受惠人仔貶值，各區上車盤就更難以吸引這類但求「避險」的內地投資者。準買家評估這項指標，既要關注人仔貶值的幅度，並要留心二線地區豪宅的劈價情況，還有這類成交會否加快上車盤呎價的跌勢，減少過早入市接火棒的機會。
白居二及居屋銷情：白居二及一手居屋是上車客的熱門選擇，如果連這兩類物業都銷情一般，無疑是樓市轉淡的訊號。雖然市場一致睇淡今年白居二的銷情，不過白居二享有免補地價優勢，仍會吸引不少資金有限的中籤者扑槌入市。值得一提是近期錄得的白居二買賣的成交價，均較去年有二至三成折讓，例如日前有白居二客成功以170萬搶得屯門兆麟苑筍盤，成交價便較去年高位平三成。沙田榆翠苑三房單位去年叫價560萬元，日前以430萬元售予白居二客，成交價較去年九月同類單位平兩成。這現象說明即使新一批白居二客積極入市，可能是白居二價已貼近他們的心水價，未必可以解讀為樓市已經見底。
想知二手樓是否抵買，還可以留意一手居屋的銷情，新一批居屋共2600個單位將於二月接受申請，假如重現「申請熱、揀樓冷」的情況，反映二手樓相對一手居屋更抵買，對準買家而言是一項值得留意的入市訊號。
準買家想更準確捕捉入市時機，可留意一手銷情、劈價個案、人仔走勢及白居二銷情四項入市訊號。
重新洗牌的上車盤指標價
過去數年曾有傳媒煲大上車盤已在二手市場消失，不過上車盤是否消失是一個概念問題，不同地區總有相對較平的盤，但售價是否切合上車客的購買力又是另一回事。不過隨著二手樓出現劈價潮，熱門上車地區上車盤指標價開始出現大洗牌。
去年樓市高峰時，想在市區搜尋較大的單位，沒有六百萬元難以成事，不過近期市區物業成交價開始出現較明顯調整。例如港島置業熱門地區鰂魚涌，知名屋苑華蘭花園近期錄得一宗兩房單位以490萬元成交個案。九龍東藍籌屋苑成交指標價亦回落到三百至四百萬元水位，例如藍田麗港城兩房單位成交價低見440萬元，過去數年呎價升完又升的淘大花園，近期一個細單位亦以380萬元成交。可見港島及九龍區指標價已回落到350萬到550萬元水平。
曾幾何時屯門樓齡較新的上車盤，指標價突破300萬元，令不少上車客望樓輕嘆。不過近日300萬元樓下的上車盤陸續在屯門區重現，例如屯門大興花園一個兩房單位早前以282萬元成交，成交價重返一年前水平。有心慢慢搜尋屯門上車盤的準買家，不妨以250萬至300萬作指標，增加入市勝算。
筍盤特搜
憂慮加息潮殺到，近期多了業主放盤試價，令二手市場供應量有上升趨勢，今次從四個地區搜尋多個筍盤供準買家參考。
九龍東
隨著大企業東移，近年越來越上班族要到九龍東上班，與其每天飽受逼港鐵或塞車之苦，倒不如在九龍東尋找一個就腳物業，爭取更多休息時間。
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 | 放盤單位：德福花園高層 |
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 | 放盤單位：龍蟠苑中層 |
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 | 放盤單位：采頤花園低層 |
北角
除了港島西區，北角亦是不少中產準買家置業的熱門選擇，貪區內購物選擇多，而且只需十多分鐘，便可以直達鰂魚涌、銅鑼灣、灣仔及中環各商業區。
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 | 放盤單位：健威花園低層 |
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 | 放盤單位：百福花園高層 |
沙田
沙田交通及社區配套完善，一直是不少上車客的心水地區，隨著樓價回落，上車客將更容易在區內覓得在負擔範圍內的筍盤。
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 | 放盤單位：雲疊花園中層 |
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 | 放盤單位：金獅花園低層 |
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 | 放盤單位：偉華中心中層 |
屯門
新界西屬於新增供應重災區，樓價下跌促使屯門區更多業主劈價沽貨，為準買家帶來更多平價選擇。
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 | 放盤單位：屯門市廣場高層 |
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 | 放盤單位：澤豐花園中層 |
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 | 放盤單位：偉景花園中層 |
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