雅虎香港財經 後脫歐時代置業手冊
英國確認脫歐後，業主及準買家都會關注脫歐對本地樓市的影響，今次從多方面剖析後脫歐時代的置業部署。
專家點睇
英國脫歐消息傳出後，英國匯市及股市即時大震盪，然而當英國首相順利交接後，市場已消化了脫歐消息，英鎊及股市均出現明顯反彈，加上脫歐程序要歷時兩年才完成，現階段似乎英國脫歐對本港投資市場影響仍有限。
仲量聯行對樓市的分析亦印證了此觀察，仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平表示，英國確認脫歐後，投資者暫時採取觀望態度，香港樓市氣氛，特別是一手樓未見有明顯影響。但資金會否流入香港樓市暫時仍是一個問號，畢竟香港樓價高企及回報不算太吸引，而且現時全球資金走向相當浮動，當英國樓價喘定後，不排除反而會吸引資金轉投英國樓市執平貨。
樓價轉勢的三枝箭
避險資金未必大舉來港，要判斷樓市走向，仍須檢視香港的經濟基調。參考仲量聯行上半年土地及物業市場回顧報告，香港部分地區住宅地價於過去12個月原來已下跌逾20%，之前積極搶地的內地發展商，於今年第二季投地意向又轉趨保守，令樓價再添下調壓力。
綜合專家分析，樓價會否再受壓，取決於三枝箭。一是中、小型發展商的推盤動作。曾煥平指出，受制於嚴格的按揭成數限制，令準買家被迫選用發展商提供的高成數按揭優惠。但高成數按揭其實窒礙發展商資金回籠，亦令賣樓成本風險大增，只有具實力的一線發展商才可以一而再、再而三使用此策略。但中、小型發展商就未必有條件提供高成數按揭優惠，這類發展商要與一線發展商競爭，便唯有採用減價策略。
雖然近期新地推盤取得不俗的反應，市場氣氛有所改善，中、小型發展商宏安地產日前公布位於馬鞍山新盤名稱時，行政總裁黃耀雄表示售價將貼市，並對市場需求有相當信心。不過當更多中、小型發展商趁市旺出貨，甚至開始出現以低價清貨情況時，便要留心樓價可能會出現較大的調整。
二是供應量大增，未來12個月將有3.5萬伙新增供應，即使市場存在用家剛性需求，能否完全消化這大批貨將成疑問。而且新供應大增，勢將吸乾市場僅存的購買力，心急出貨的二手業主只能勇武割價，屆時或會重現98年後二手樓與一手樓惡性競爭的情況。
三是經濟基調，現時支撐樓市的好消息是受英國脫歐影響，美國可能延至明年才再加息，但供樓最重要是有穩定收入，如果香港經濟情況變差，甚麼剛性需求亦會在短時間內消失。今年本地零售情況已肯定轉差，另一命脈出口亦不樂觀。野村剛發表報告，大幅下調香港今明兩年GDP預測由增長0.8%至倒退0.2%，更指出香港六月份採購經理指數（PMI）按月再跌，技術上香港經濟已步入衰退。
野村的分析似乎很嚇人，但要知道香港是亞洲核心自由市場之一，最容易受外圍因素影響，英國脫歐震盪金融市場，港元強勢又打擊旅遊及零售，所以即使一手樓交投暢旺，一線地產股開車急升，亦不要對樓市盲目樂觀而接下火把，如果對自己的供樓能力有懷疑，便應該停一停、想一想，待市場更多供應湧現，樓價轉強或弱變得更明朗時才部署入市。
資金走向之謎
雖然暫時未看到避險資金有湧入本地樓市情況，但亦有分析指中、長線仍可望有避險資金，特別是來自內地的資金押注港樓，準買家毋須對後市太悲觀。
要拆解此說法，最簡單的方法是了解全球有甚麼避險投資工具選擇。相對香港住宅物業，日圓及美元在保值能力上似乎更吸引。前者最大賣點是日本政府推出量寬措施一拖再拖，避險資金湧入就可以輕易挾高日圓。而且日本政府內債龐大但外債不多，民間儲蓄仍然強勁，有足夠本錢溝淡日本經濟爆煲風險，自然更有條件擔任資金避風港。
至於美元，即使美國拖慢加息步伐，但由於市場上的避險選擇不多，相對其他弱勢投資工具，美元反而顯得「安全」，加上美股保持強勢，而且押注美元勝在轉身容易，稍有風吹草動又可以把資金轉到另一種投資工具。
相反，香港住宅物業持續出現一手熱、二手冷現象，買入一手樓避險，想出貨就有一定難度，加上新增供應隱憂，所以南下資金寧願買超級豪宅，或吸納寫字樓，亦不願掃入中、細價住宅物業。
想知道資金流入本港的情況，最簡單的途徑是留意港元匯價變動，當港匯貼近7.75強方兌換水平，金管局承接港元買盤，而銀行總結餘持續上升時，便代表資金有湧入本港跡象，不過自從有了辣招後，湧港資金主力炒港股，對吸納本地物業並不積極，所以要同時比對樓市交投情況，才可以判斷資金走向對樓市推動力有多大。
發展商手影
想知發展商對後市信心，除了要看大型發展商推盤速度，發展商增添土地儲備部署，亦是後市的重要指標。
近期新地Park Yoho成功激發搶購潮，樓市氣氛轉好下，發展商極速收回超高成數按揭優惠。此「動作」令準買家多了一項新指標，假如市場上又再出現誇張的高成數按揭，則可解讀為發展商對後市信心不足的訊號。
除了推盤力度，部分發展商在增加土儲策略上亦有所調整，例如恆地便積極透過強拍收購旺區舊樓，不過這類物業佔地較小，只能重建成為單棟豪宅，不過有地區優勢而且涉及伙數少，即使樓市淡靜也可以慢慢賣。從發展商投地出價仍然保守及恆地增加土儲的策略，可見樓市即使出現小陽春，發展商似乎對樓市是否見底明顯抱著相當保留的態度。
工廈單位規管風險浮面
現時樓價對普通打工仔來說仍然偏貴，部分打工仔會退而求其次，選擇買入「多用途」工廈作為另類住宅，又或買入工廈迷你單位，一嘗當業主滋味並賺取租金回報。
不過連續兩單工廈大火，當局勢將嚴打工廈更改用途的情況，工廈活化計劃亦會被煞停。這情況不單打擊附設會所或獨立洗手間新型工廈的身價，亦會促使工廈回歸其本來工貿用途，但香港出口維持弱勢，對工廈需求大減，市民對迷你倉又存在戒心，令工廈的潛在另類買家及租客買少見少。
有投資者可能會認為，樓齡高的工廈還有重建價值，但從牛頭角工廈大火事件便知道，因為補地價問題，發展商對重建工廈其實採取消極態度，寧願投地興建寫字樓，亦不願積極重建工廈。想搏重建的話，倒不如用同一筆錢押注舊區的樓齡高物業，可能會較快看到被收購的曙光。
嚴選防守性物業
要避險，回歸基本步還是購入優質物業，今次會從保值角度出發，嚴選一些租值較高地區及知名屋苑物業作推介。
堅尼地城
港鐵西港島通車，加上區內湧現特色食肆及Café，令這個舊區變得Soho化，對有實力的租客及買家來說都有一定吸引力，亦增加區內物業的抗跌力。
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 | 放盤單位：嘉輝花園B座高層 |
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 | 放盤單位：太白台低層 |
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 | 放盤單位：青蓮閣低層 |
西營盤
西營盤是另一個受惠港鐵通車的港島舊區，區內有不少入場費較平的物業，兼具收租及重建潛力。
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 | 放盤單位：環球大廈中層 |
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 | 放盤單位：啟成大廈高層 |
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 | 放盤單位：豐盛大廈連天台高層 |
紅磡
想把握沙中線通車機會，不妨趁二手樓淡靜時機，吸納紅磡的名牌屋苑物業。
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 | 放盤單位：黃埔花園第11期08座高層 |
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 | 放盤單位：黃埔新村Y座低層 |
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 | 放盤單位：海逸豪園綠庭軒第1座高層 |
馬鞍山
馬鞍山具備鐵路貫通、臨海區域及完善社區配套三大優勢，加上區內匯聚多個知名屋苑，多年來區內優質物業不乏捧場客。
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| 放盤單位：新港城高層 |
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 | 放盤單位：海柏花園中層 |
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 | 放盤單位：馬鞍山中心高層 |
