雅虎香港財經 抽絲剝繭 發掘心水「興趣盤」
抽絲剝繭 發掘心水「興趣盤」
二水樓市場陸續出現劈價求售個案，意味準買家開始有更大空間發掘適合自己的心水盤，今次選擇了四類常見的買家要求，提供發掘「興趣盤」的實用貼士。
有特別要求的準買家，購置物業時就要花更多時間了解目標單位是否符合自己的需要。
愛狗一族須留意公契
狗狗雖然懂性又討人歡喜，但基於看門口的天性，一聽到單位外有雜聲就會忍不住吠，如果主人疏忽管較，狗狗更會整天吠過不停。就著此情況，不少大廈怕麻煩，索性禁止養狗，局限了愛狗一族在置業時的選擇。
要數養狗不設限的物業，首選必定是村屋，但村屋大都位於偏遠的鄉郊地段，本身沒有私家車代步，單靠公共交通工具返工，可能要轉至少三次車才到達公司。由於絕大部分居屋都嚴禁養狗，餘下的選擇只有私家樓。一些養狗初哥會想當然以為私家樓是私人物業，理應不設養狗令，但其實不少私人屋苑公契都禁止養狗，不想遷入後收到業主立案法團發出的律師信，購買二手私樓的準買家，可要求業主或地產代理提供大廈公契，看清楚有沒有嚴禁養狗的條文。
網上亦流傳一些准許養狗屋苑的名單，但要留意這些屋苑公契可能寫得模稜兩可，甚至暗藏辛辣細節。例如曾有屋苑開售時標榜可以養狗，原來公契寫明管業處收到三個投訴就可以發出禁制令，更有屋苑公契加辣，收到兩個投訴就可以行動，結果業主被逼要與管業處打官司。準買家根據名單部署置業時，最好先仔細了解屋苑的相關條文，以及過往有否涉及養狗的訴訟及結果，避免誤踏地雷。
愛狗一族購置私樓物業時必須查閱公契，了解公契有關規管養狗的條款。
露台切忌為買而買
不少準買家鍾情設有露台、天台或平台的物業，讓自己可以擁有私人戶外地方享受陽光，物色附設這類配套的單位，就要先了解購置露台、天台及平台的遊戲規則。
喜歡露台的首置客，選購二手物業時第一項煩惱是怎樣界定環保露台及工作平台。過往物業附設露台被視為豪華配套，原因是露台會計入建築面積內，令發展商缺乏誘因為單位增建露台。直到十多年前，政府為推動環保，以豁免計入建築面積優惠，鼓勵發展商在單位加設環保露台，及後又准許發展商在廚房加建工作平台，用作擺放洗衣機或晾衫。為杜絕發展商把環保露台與工作平台二合為一，政府於2006年規定環保露台與工作平台必須分隔。
購置附設環保露台單位的準買家要留意，不論環保露台與工作平台都會計入實用面積，發展商為了發水，即使蚊型單位都會加設環保露台及工作平台，部分單位兩者只相隔不足一米距離，選擇這類物業，就要有心理準備家居有相當空間被戶外空間所蠶食。
使用權、業權要分清
早前跑馬地一宗出售天台的交易，涉及資金達數百萬，既反映天台有價，亦點出天台原來都有獨立業權。
一些準買家經常看到頂層單位連天台出售的廣告，會有一個錯覺以為頂層單位必定附送天台。但過往曾有準買家購入頂層單位後才發現，原來天台只是一直被頂層業主使用，業主根本沒有天台的業權。原來私人樓天台業權一般有三種情況，一是天台有獨立業權，二是物業首次出售時，天台已連同頂層單位推售，三是物業的樓契列明擁有天台的使用權。換言之，頂層單位業主經常使用天台空間，不等於業主擁有天台的業權，購置標榜連天台物業的準買家，必須細心留意樓契，核實是否擁有天台的業權及獨佔使用權。
平台的情況亦大同小異，業主即使擁有平台的業權，當大廈公契列明管理公司或其他人均有權進入平台，你便要有心理準備屬於自己的平台隨時會成為管理公司或其他業主可以出入的公共空間，但保養及維修費用仍要自己負責。不想誤踏業權陷阱，購置聲稱連平台物業時就要先查冊，了解平台的業權屬誰，簽訂臨時買賣合約時，準買家亦可以要求訂明平台之使用權及業權，從而保障自己的權益。
露台、平台及天台確實可以為居室提供更多戶外空間，但購置時要留意設計及業權問題。
慎選合用會所
不少準買家都會優先選擇設有豪華會所的屋苑物業，除了基於虛榮心，亦期望使用會所設施，毋須再額外花錢購買健身中心會藉。這個如意算盤能否打得響，就要看會所收費及設施配套。
營運會所的成本「羊毛出在羊身上」，理論上伙數越多的屋苑，會有更充裕的管理費收入支持規模較大的會所，而每戶分擔的管理支出相對較少。不過會所使用人數多，設施經常出現供不應求情況，設備亦較容易耗損。
至於伙數較少的屋苑，雖然要分擔較高的管理費，一些保養成本高的設施如泳池，更可能要逐次收費，但勝在使用人數較少。
除了留意收費，準買家亦要檢視會所設施是否合用。例如準買家主要想利用會所設施做運動，但會所設備主要照顧一家大細玩樂需要，設施就會與自己的要求錯配。此外，準買家亦要留意會所的管理水平，如果會所設施長年失修，會所有等於無，故此不妨先網上搜尋一下相關會所的評價作為入市參考。
物色附設會所物業時，應注意會所設施及管理水平是否物有所值。
間隔不能話改就改
不少年輕準買家偏好近年流行的開放式間隔，購置物業後都打算把單位的間隔拆掉重組。但單位間隔其實不能話改就改，亂改間隔不慎拆掉主力牆，不單會影響樓宇結構，更會觸犯《建築物條例》，一經定罪可被判監及罰款。
一般業主都難以辯別單位內那一幅是主力牆，單靠師傅敲牆判斷亦非常「牙煙」，最穩妥方法是到屋宇署樓宇資訊中心或該署「百樓圖網」系統，付款購買相關圖則，再交由專業人士辯別主力牆所在才策動改建工程。
物業代理亦留意到年輕買家這項需求，介紹樓盤時會以可以改動間隔作賣點，不過決定購買前還是先核實單位的主力牆所在，怕麻煩的準買家，亦可以同時考慮一手樓提供的開放式單位。
各區優質盤推介
今次會從上述各項準買家需求，搜尋各區優質樓盤作為置業參考。
再三核實養狗規定
推介物業是參考由愛狗人士編訂的准許養狗屋苑名單，不過仍要提醒一句，準買家必須查閱屋苑的公契，清楚了解養狗條款的規定才再作決定。
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 | 放盤單位：浪翠園3期9座高層 |
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 | 放盤單位：皇府山低層 |
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 | 放盤單位：港灣豪庭第2期第10座高層 |
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 | 放盤單位：新時代廣場第2期高層 |
開揚露台屋苑
搜尋附設露台物業，不一定要聚焦設有環保露台的屋苑，一些樓齡較高的物業，露台勝在面積夠大，提供更多戶外空間。
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 | 放盤單位：朗逸峰第2期第12座中層 |
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 | 放盤單位：珀麗灣第3期中層 |
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 | 放盤單位：傲雲峰第6座高層 |
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 | 放盤單位：映灣園第3期悅濤軒中層 |
會所講求實力
近年新盤會所用料及設施更勝本地星級酒店，但選擇會所既要看裝修，亦要留心設施是否實用，其實一些樓齡十多年的屋苑，會所亦不乏具吸引力的設施。
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 | 放盤單位：新都城第2期第8座高層 |
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 | 放盤單位：海濱南岸第6座高層 |
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 | 放盤單位：聽濤雅苑高層 |
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 | 放盤單位：御龍山高層 |
舊樓勝在間隔靈活
七、八十年代落成屋苑講求實用，結構上賦予更多空間讓業主改動間隔，想自製開放式單位，可考慮從各區舊樓入手。
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 | 放盤單位：荃灣中心高層 |
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 | 放盤單位：美孚新邨1期低層 |
