春季置業攻略
踏入春季,物業供應有增無減,準買家除了忙於到日韓賞櫻,亦應該積極部署置業策略。
首置客攻略
上車捷徑分析
首置客最關注有甚麼上車捷徑,今次從財力分級,向大家分析一下上車途徑的選擇。
輕量級買家
家庭總收入四萬以下的輕量級首置客,想達成置業夢想離不開申請一手居屋及二手上車盤。不論你已入表申請早前截止的新一批居屋,抑或等待下一次機會,你都要從今次發售的居屋中,了解一下新居屋的「伏位」,再考慮是否揀樓及入表申請。
新居屋三大「伏位」
新一批居屋申請人數較上次居屋大縮水,歸根究柢,新居屋本身至少有三大「伏位」,加上樓價下跌,令吸引力大打折扣。
遠期樓花:政府部署推售首批新居屋時,正值樓價處於歷史高位,為解決上車難燃眉之急,只好提早把數年後才落成的居屋樓花預售應市。結果當樓市有轉勢跡象,首批居屋已出現申請熱、揀樓冷情況,到今次上車客考慮到樓價處於調整期,到2018年收樓時,同樣價錢可能已買到更好的私樓,寧願採取觀望態度,減少申請意欲。
交通及間隔:政府發展新居屋最大問題是缺地,一些位置較偏遠、面積較小的地盤,亦要用作興建居屋。例如沙田嘉順苑雖然位處半山地段,鄰近名家匯及聚龍居,並毗連將來通車的沙中線顯徑站,但沙中線要到2019年才局部通車,換言之,買家入伙後至少要捱一年小巴轉東鐵的生活。而且以嘉順苑245萬元至328萬元的身價,假如樓價繼續調整,用同樣價錢搜尋位置更便利的二手居屋亦非難事。
另一項目元朗屏欣苑,雖然屋苑位置鄰近天水圍西鐵站,享有交通地利優勢。但間隔上存在一大「伏位」,為了擴大伙數,屏欣苑採用密集單位設計,A座一層多達19伙,數目上已高於和諧式居屋一層16伙,更誇張是B座,一層劃出34伙,但每層只有四部電梯,將來入伙必須有心理準備在繁忙時段要花時間等待電梯。
用料:房委會為加快出售流程,在發售配套上亦採取「簡約」方式,今次居屋不設示範單位,準買家只可以睇片睇模型。不過從短片所見,居屋在用料及配套上較昔日和諧式居屋更「寒酸」,如果新界供應重災區樓價調整至二、三百萬元水平,相信不少買家考慮到新居屋要額外花錢裝修的先天不足,便會轉投二手私樓的懷抱。
參考今轉新居屋經驗,準買家想抽下一轉新居時,必須細心衡量新居屋項目的交通、間隔及用料等因素,再決定是否入紙申請。至於已入表的準買家,亦毋須把上車目標鎖死在今次新居屋之上,不妨親身看看樓盤的情況,再比對周邊二手樓的市價,繼而作出精明取捨。
用耐性執平貨
至於二手上車盤,參考中原地產發表最新的中原城市指數,新春後二手樓價跌勢加劇,加上長和主席李嘉誠表示今年本港經濟較沙士時還要差,反映樓市市底甚弱,樓價將可能持續尋底。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,用家在新春後用家主力吸納平價盤,引致樓價明顯下跌。CCL(中小型單位)及CCL(大型單位)分別按週下跌3.02%及4.25%,值得留意是CCL(中小型單位)報126.47點,創77週新低。
現階段輕量級上車客部署入市,必須留意兩件事,一是樓市尚未完成調整,加上美國再加息風險,不妨再耐心等一等及儲蓄更多置業儲備。二是近年落成的細價樓會否出現拋售潮,這類細價樓買家不乏心急上車人士,當他們發現二手樓市場難以再支持這批細價樓的「身價」,便可能會出現恐慌性拋售,屆時便有更多機會可以發掘心水平貨,事實上會德豐何文田新盤開售價低至652萬元,已衝擊去年市區細價盤「身價」,假如劈價潮漫延至新界區,輕量級買家便可望有更多上車機會。
實力派買家
資金充裕的首置客,自然會優先考慮一手盤,想增加吸納優質一手盤勝算,就要了解一下今季發展商的推盤策略。
延續去年的趨勢,元朗繼續是新增供應的旗艦。最觸目是新地映御與嘉華的朗屏8號先後開賣,由於朗屏8號提供更多細單位選擇,去貨速度暫時領先,不過映御亦加快變招,加推55伙,其中包括實用面積306平方呎的開放式細單位,期望可以吸納更多具實力的上車客。
不過以盤論盤,朗屏8號步行可直達朗屏西鐵站,但映御與西鐵站相隔數條街,而且毗鄰多棟工貿大廈,在位置上較為輸蝕。從投資角度考慮,朗屏8號可以看高一線。
將軍澳是另一個重點一手盤源,新地正部署開售海天晉,項目涉及628伙,會德豐位於唐俊街23號項目亦已入紙申請預售樓花。此外,信置位於粉嶺聯和墟項目亦已入紙申請預售樓花,涉及296伙。準買家不妨先考慮一下自己心儀的地區,再等候發展商加推優惠把握置業機會。
除了留意發展商推盤動向,準買家亦要密切注視銀行的按揭戰。按理香港銀行今年將隨美國加息,但按揭市場淡靜,近期銀行反而出招爭奪按揭客,包括向中介人加佣吸納一手盤按揭客,甚至推出更優惠的按揭計劃,東亞便率先推出H+1.6厘按揭計劃,適用於一手盤及二手盤,還款期長達30年,市場預期將有銀行跟隨。
銀行爆發減息戰,由於按揭息率本來已經頗低,預計未必可以即時扭轉樓價走勢,但短期將會刺激用家入市,準買家須留意樓市氣氛轉好會否令發展商縮減優惠,增加上車成本。
如何與地產代理打交道
首置客大都缺乏與地產代理交手的經驗,唔想被地產代理的語言偽術所迷惑,必須嚴守四項要訣。
留意儀容談吐
第一步是先留意最基本的儀容談吐,我們當然毋須要求地產代理是俊男美女或身穿最講究衣飾,但至少要儀容整潔企理,反映他們有一定的自理能力。其次是談吐,說話像急口令,又或言談過於誇張,都會令人煩厭,因此應該優先考慮言談較誠懇及有耐性的地產代理。此外,亦要留意地產代理的笑容,一如零售店的銷售員,假如地產代理笑容過於虛偽誇張,又或說了幾句自己先哈哈大笑,就要略為提升戒心。
是否了解你的需要
十個地產代理,九個都會強調他們會細心了解客戶的需要。但現實情況是當客戶只說了數句自己的要求,地產代理已急不及待推介樓盤。所以不論是放盤或買樓,你都要留意地產代理是否有心了解你的需要,再看看他的建議有否照顧到你的要求,而不是純粹為了增加開單機會。
專業知識及態度
到睇樓市,準買家應留意地產代理的專業知識,例如單位的實用面積,是否設有工作平台、露台設施,單位有否改動間隔等,準買家詢問這些問題,都可以清楚了解地產代理是否「熟書」。此外淡市難開單,地產代理想促成生意,都可能會對單位的缺點避而不談,又或不斷催促你與業主議價,當發現地產代理有此服務態度時,你便要認真考慮換人了。
換樓攻略
樓市處於調整期,增加換樓客先賣樓套現再置業的難度,要增加勝算,就要從單位保養配套、叫價策略、獎勵代理三路入手。
單位保養配套:淡市賣樓難度甚高,要提升物業的吸引力,最好先翻新一下單位,再加送實用配套,例如冷暖變頻分體式空調或入牆大衣櫃,便可以增加單位的吸引力。
叫價策略:業主很多時都想以略高於市價出售物業,但現實情況是準買家不愁沒有選擇,所以第一口價必須貼市,並要設定底價並預留議價空間,才可望增加物業出售的機會。
獎勵代理:淡市最難搞是地產代理有時間寧願先推銷一手盤,業主想更快把物業甩手,最直接方法是加佣,只要佣金具吸引力,地產代理便有誘因向準買家推介你的物業,增加賣樓套現的勝算。
假如成功賣樓,同步就要尋找新物業,這一步換樓客要思考三件事:先租樓爭取時間、買新樓抑或買二手樓 。
樓市持續尋底,換樓客選擇先租樓,無疑可享有更多時間捕捉入市時機。不過換樓客必須考慮自己的財務負擔能力,假如你的收入足以支付租金,確實有條件先租樓住,但如果你要動用出售物業的本金租樓住,就應該加快步伐購置物業。
至於買新樓或二手樓,你不應單純考慮發展商提供的優惠,而是自己實際的住屋需要。例如你因為工作或子女升學關係,必須優先考慮遷往某幾個地區,便應該選擇買二手樓,因為一手樓盤未必位處你的目標地區。相反你純粹想住得好一些,本身亦有條件等待適合自己的樓盤,就可以耐心等待切合自己要求的一手盤開售,再考慮入市。
揀手盤推介
不論是輕量級及實力派買家,部署置業都應該了解一下供應量較充裕地區的二手盤源及價格走勢,今次精選四個地區一些揀手物業供大家參考。
牛頭角
不少上車客自細住慣九龍區,對遷入新界其實有一定戒心,想在九龍區搜尋上車盤,牛頭角是不能錯過的地區。
| 放盤單位:得寶花園 |
| 放盤單位:淘大花園P座低層 |
| 放盤單位:利基大廈高層 |
黃大仙
鍾情九龍東的上車客,可考慮旺中帶靜及擁有港鐵地利優勢的黃大仙區物業。
| 放盤單位:天馬苑中層 |
| 放盤單位:啟德花園中層 |
| 放盤單位:富強苑低層 |
馬鞍山
馬鞍山享有毗連沙田、港鐵網絡及沿海地利三大優勢,因此樓價即使高於新界北區,但一直吸引不少上車客在區內置業。
| 放盤單位:新港城高層 |
| 放盤單位:曉峯灣畔低層 |
| 放盤單位:海柏花園中層 |
粉嶺
馬鞍山享有毗連沙田、港鐵網絡及沿海地利三大優勢,因此樓價即使高於新界北區,但一直吸引不少上車客在區內置業。
| 放盤單位:粉嶺中心中層 |
| 放盤單位:花都廣場中層 |
| 放盤單位:牽晴間 |