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樓市放大鏡: 新盤平賣 推倒二手價

樓市放大鏡: 新盤平賣 推倒二手價

撰文:鄭配珈 圖片:張文康、吳敏儀 美術:Ray

發展商積極推售新盤,兼以多種優惠招徠,令一手市場十分熱鬧。不過,因為如今新盤多以貼二手價開售,搶走不少二手盤客源,致今年首季二手註冊宗數不足八千宗,是九六年有紀錄以來新低。部分二手業主為了吸引買家,唯有以減價還擊發展商,使近期二手交投有回升跡象。

從目前情況看,因如今開售的一手新盤都以低價吸客,令每逢有新盤推出的地區,二手市場必定掀起減價潮。踏入第二季,發展商的推盤攻勢似乎未有停下來的跡象,兼且將有不少大盤登場,如長實(00001)已揚言將推售荃灣環宇海灣,以集團一貫以折讓價推出首批單位的作風,相信該區二手壓力甚大。

自去年第四季開始,發展商積極推盤以來,加上提供稅務優惠,令一手註冊自去年第二、三季低位僅約一千五百宗,回升至第四季的三千九百六十三宗,而本年首季則因新春效應等因素而略為回落,但仍有三千五百八十八宗。雖然一手註冊按季回落,惜購買力並沒有因此而流入二手市場,二手註冊量續創新低,本年首季僅錄七千八百宗,創九六年有紀錄以來新低,加上受去年二月加辣招影響,非住宅物業交投亦低迷的情況下,拖累整體物業註冊僅錄一萬三千九百八十八宗,創九一年有紀錄以來新低。

美聯(01200)物業住宅部行政總裁布少明表示,二手交投疲弱,影響流轉量,流轉比率低是一項危險訊號,成交缺乏承接,表示二手成交太少導致換樓鏈中斷,會破壞樓市正常循環。回顧九八至○三年樓市,二手流轉比率平均達百分之五點五,於一二年亦錄得約百分之六點三。但在辣招打擊下,一三年該比率卻大幅下跌至僅百分之三點七,可見二手市場被急凍。

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以往樓市幾上幾落,例如○五年加息、○八年金融海嘯及一一年美國經濟債務上限危機等,樓市皆受到不同程度衝擊,但因全屬外圍因素影響,及後樓價每每能迅速回升。反觀是次因辣招打擊的淡市,由於全屬政策干預,相信樓市未能如以往迅速反彈,加上美國加速退市及供應增加等隱憂前後夾擊,令目前樓市受困於下行趨勢。

此外,一手成交比率上升,意味二手市場乏人問津,換樓循環因此受到影響。去年全年一手比率錄約百分之十九,至今年首季卻在二手成交量進一步萎縮的情況下,大幅飆升至約百分之三十二。原因是溢價不斷下降,一手比率卻不斷上升,令二手市場更難回復正常。

換樓循環受影響

一般情況下,一、二手溢價愈少,二手成交跌幅愈會擴大。新盤溢價為一項對二手市場的重要指標,若溢價不斷收窄,二手物業吸引力便會減低。如一二年時,一、二手平均溢價為約百分之十六點六,但隨去年第四季發展商紛紛以優惠價推盤,當年全年平均溢價已大幅降低近半至約百分之八點七。雖然仍未達百分之五,但按季來看,自去年第三季開始已跌至約百分之二點九,第四季更只得約百分之零點二,可見一、二手物業近乎零差價,而今年新盤優惠持續,故今年平均溢價很大機會跌至百分之五以下,屆時將進一步打擊本已非常低迷的二手市場。

觀乎近月新盤定價甚具競爭力,甚至較同區二手更低,溢價已跌至近乎零,二手樓價已由去年高位回落。據美聯「樓價走勢圖」顯示,樓價持續下滑,今年三月以實用面積計算呎價錄八千七百六十三元,而首季樓價已累跌約百分之一點五,與去年二月高位實用面積呎價九千一百九十一元比較,累積跌幅則進一步擴大至約百分之四點六。

溢價差幅莫小覷

由此可見,一手及二手溢價差幅,對二手樓價影響甚為深遠,難怪近日差不多每逢有新盤推出的地區,必定會出現二手放盤業主割價求售的情況。如日前新世界(00017)推出的洪水橋蔚林,首批價單涉及三十伙,當中百分之四十為特色戶,包括六伙一樓連平台及六伙頂層連天台單位,整體價單售價介乎三百七十二萬六千萬至八百九十一萬三千元,呎價由七千九百九十至一萬一千六百二十一元,部分特色單位更可獲贈車位。

雖然該批單位整體平均呎價約要九千二百九十一元,但發展商提供林林種種的折扣優惠,包括New World CLUB會員可享售價百分之三折扣、即供付款獲售價百分之三折扣,而選購一、兩房單位可享售價減百分之三的「上車置業優惠」,選購三房戶則享售價減百分之十的「換樓置業優惠」。若買家於完成交易後,更可享百分之九十從價印花稅回贈,所有買家再獲贈價值一萬元的購物現金券。

屈指一算,蔚林首批單位折實平均呎價僅約七千七百二十三元,較同系仍然推售中位於元朗洪順路十八號的溱林,平均成交呎價約七千九百元相比,還要低百分之二點二,可謂平絕目前區內所有新盤。其實,現時同區鄰近二手屋苑如泉薈、尚城、尚豪庭及YOHO MIDTOWN等,近期平均成交呎會介乎六千七百零九至一萬零五百元,與蔚林折實呎價相約。

同區交投陷冰封

其實,除了新界新盤低價推出外,早前已有市區新盤以低價推出,正是長實長沙灣丰,該盤入場呎價僅八千四百三十,入場費為三百二十六萬元,可謂平絕市區,西九龍二手放盤業主紛紛被嚇窒,儘管部分業主願意減價,但減價後仍較丰貴,所以令西九二手即時冰封。而丰匯於三月底開售,首批二百一十六伙即日售罄,其後發展商於四月初推出次批九十三伙,即使及後有四伙撻訂,但亦火速被掃清,至於第三批九十三伙,於兩小時內亦全數獲認購,樓盤經三輪銷售後,全數四百零二伙全數沽清,成為一手住宅物業銷售條例實施後,首個經三輪銷售便告清的新盤。

有見銷情熾熱,長實已部署以與南豐及港鐵(00066)合作的荃灣環宇海灣接捧,以集團一貫以折讓價推出首批單位的作風,對該區二手有甚大壓力,相信下一浪二手減價潮將會移師至荃灣。其實,位於荃灣西站七區環宇海灣,是長實今年最大規模的新盤,備有一千七百一十七伙,由七座住宅物業組成,為繼○六年同區的售萬景開售後,另一個提供逾千伙的大型屋苑。市場消息指,樓盤百分之五十為三房間隔,兩房單位佔百分之三十,其餘為四房及特色戶。環宇海灣的賣點之一是臨海而建,估計部分單位可望藍巴勒海峽及青衣一帶海景,而其餘單位則外望德士古道一帶及荃灣市區景。此外,由項目步行前往港鐵荃灣西站,需時約十分鐘,由荃灣西港鐵站前往中環的車程約三十分鐘。

荃灣區將被波及

雖然物業不乏賣點,但以長實一貫作風,相信訂價定必貼定二手,甚至有機會低於二手,對該區二手造成壓力。再加上近日樓盤焦點集中於一手身上,所以各區已有不少業主減價,荃灣區的業主亦不例外,雖由於憧憬將有新盤推出,有買家採觀望態度,所以減價未能激旺二手。

利嘉閣地產皇牌屋苑爵悅庭(B組)分行經理李國輝說:「日前萬景錄得一宗二手減價成交,單位為二座高層B室,實用面積分別為六百六十六方呎,間隔為三房連套房,望內園景,業主原叫價九百萬元,經雙方議價,終減至八百五十萬元成交,呎價一萬二千七百六十三元,造價較同類型低約百分之五。業主於○七年六月,以四百八十五萬二千元購入上述,是次轉手賬面獲利三百六十四萬八千元,單位升值約百分之七十五。」其實,現時萬景逾一百個放盤,以兩房為主,當中近百分之六十屬連租約,平均每方呎叫價約一萬三千元,而議價空間較上月有百分之二至三增長。

由於三月業主願意以低市價將單位放售,所以荃灣區不少屋苑錄得交投上升,升幅雖然不大,但萬景、爵悅庭及愉景新城成交量均比二月有所增長,可見業主擴闊議價空間有機會形成趨勢。如爵悅庭日前睇樓量因新盤推出,所以有所減少,業主放盤心態普遍軟化,約有百分之五至八的議價空間,屋苑現約有一百二十個放賣盤。日前北爵軒高層D室錄得成交,面積約五百一十八方呎,以五百三十萬元易手,呎價約一萬零二百三十二元。

新一浪減價快現

不過,隨筍盤被消化,四月荃灣區有屋苑的成交量已開始減少,如愉景新城,暫只有約一宗成交,比三月全月的二十二宗少一大截,現時屋苑平均成交呎價約八千五百元。日前成交的單位為三座高層A室,面積六百八十二方呎,以五百六十五萬元成交,呎價八千二百八十四元。現時約有一百四十餘個放盤單位,以三房為主,平均每方呎叫價八千八百至九千元,多數業主只提供約百分之一至二議價空間。估計隨環宇海灣開售,該區將會有更多減價放盤,預計新盤賣得七七八八後,二手才會稍見起色。