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樓市放大鏡: 羊年新地新盤多 長實有機失一哥地位

樓市放大鏡: 羊年新地新盤多 長實有機失一哥地位

撰文:鄭配珈 圖片:徐煥傑 美術:Ray

二○一五年的頭炮新盤為新地(00016)的東涌東環,而羊年的頭炮新盤就到長實(00001)的單幢目頭彩。但長實旗下的大型新盤緻藍天其實早已取得預售樓花同意書,今年更計畫推出八個香港新盤,卻先推出單幢盤,試水溫意味濃厚。而以長實今年的計畫推盤量計,很大機會成為羊年賣出單位最多的發展商,主要競爭對手只有新地。新地預計今年應市的新盤多達十一個,涉及單位逾萬伙,大有機會蟬聯套現冠軍的寶座,更有望成為賣出單位最多的發展商,且該公司去年頻頻買地,今年又先拔頭籌取得港鐵(00066)天榮站項目,補充「麵粉」量遠勝長實,未來大有機會拋離長實。

據利嘉閣地產研究部資料,二○一五年全港將有八十三個全新一手私宅項目、合共三萬三千七百五十一伙可供發售,數量較預測一四年的三萬零九百四十伙,增加百分之九,並創十年新高。按地區劃分,新界區供應量最多,涉及項目共有四十個,單位總數共二萬一千五百六十三伙,佔今年整體供應的百分之六十四,當中又以元朗、西貢及離島區佔多。元朗區今年將有十四個項目,合共八千八百五十三伙可供發售,稱冠各區;西貢區亦為今年重點發展區,可供應市單位數量五千九百六十八伙。

九龍區今年可供發售私宅項目共有二十三個,單位總數九千零九十四伙,新盤供應集中在深水區,事關該區內有涉及三千四百一十四伙的西鐵南昌站「巨無霸」項目撐起,令區內可供應全新單位多達四千一百九十九伙,而九龍城區緊隨其後,共有三千四百八十四伙應市。至於港島區方面,逾千伙的大型項目依然欠奉,故今年一手私宅預計供應只有三千零九十四伙,為三大區中最少供應的區份,甚至較今年最大南昌站項目提供的三千四百一十四伙,仍要少三百二十伙。港島區今年較大的項目亦只有六百至七百伙左右,為位於港島東區的北角及筲箕灣。

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發展商開價料保守

雖然今年可推出的新盤涉及單位數目多達三千伙,但相信不會全數推出,而今年發展商繼續集中火力推售中小型單位,現時樓價又處歷史高峰,加上政經動向以至息口走勢仍存隱憂,料發展商開價或趨保守。在中小型單位主導下,單位平均售價或較去年略低,故推算今年一手私宅成交總值或從高位稍作整固,料有約一千六百二十億元,較一四年的一千七百七十七億五千萬元的歷史新高,回落百分之九點七,惟仍可保持在歷史的高水平。至於今年一手私宅推盤量最少達兩萬伙,較一四年實際推盤量約一萬七千八百伙,增加百分之十二點三,一手私宅買賣登記宗數則可望增加百分之八點四,至逾一萬八千宗,而且數字連升三年,兼創八年高位。

羊年的一手市場相信又是新地及長實的天下,皆因新地可於今年推出的項目共十一個,涉及的單位數目多達一萬一千三百九十七伙,包括最大型的新盤南昌站項目。至於去年賣出單位最多的長實,雖然只有八個項目可供推出,共四千五百三十伙,但以集團貨如輪轉的作風,仍有機會爭取「莊」。

而長實亦早部署好羊年推盤大計,集團執行董事趙國雄說:「今年推出的多個項目均『好打得』,屬全攻型,包括市區上車盤悅目及馬頭圍道項目、適合全港置業人士的港鐵世界盤緻藍天、峻瀅II及元朗安寧路項目,以至傳統豪宅亞皆老街項目及位處海濱的維港.星岸;鑑於目前市場小型住宅當道,豪宅供應短缺,集團將採惜售策略,會按市況分階段推出,連同嵐山貨尾,集團今年將推出約三千三百二十五伙。其中已取得預售樓花同意書的悅目,將成為集團羊年第一個推出市場的樓盤。至於內地方面,北京譽天下將推出全新一期最貼近溫榆河的花園大宅溫榆府;上海湖畔天下全新一期綜合性地塊,包括商業、服務式公寓及花園大宅等亦會相繼推出;而廣州御湖名邸即推出第二期瀛堤臨湖大宅,集團預期三個內地項目合計有望售出約七百伙。」

為了於羊年保住賣出單位數目最多的寶座,長實早已部署搶閘推羊年首個新盤,所以早於本月初,已為悅目進行軟銷及宣傳。由於近日細價樓及細單位當旺,再加上可能長實打算先試水溫,或希望集團首個新盤能紅盤高開,兼「一Q清」,故以單幢盤悅目打頭陣,而非推出早已取得預售樓花同意書的緻藍天。

推單幢盤頭彩

悅目是長實與市建局合作的項目,位於紅磡利工街九號,樓高二十四層,提供二百一十六伙,標準單位採用兩房間隔設計,而且礙於限呎條款,全部單位不設露台及工作平台。單位面積由四百二十三方呎至四百三十方呎,設有兩個連平台戶,以及九個連天台特色單位。物業的特是每層只有四伙是獨立式廚房設計,約佔九十伙,包括面積四百三十方呎的A、B單位,以面積四百二十三方呎的C、J單位;其餘五伙均為面積四百三十方呎的開放式廚房設計單位,約佔一百一十五伙,即佔整幢物業單位總數超過一半。悅目為純住宅項目,不設商舖,但備有會所,命名為Club Lumire ,分布於地下及一樓,會所連園林面積共約一萬二千方呎,提供以法式庭園設計面積達五千五百方呎平台花園、園林泳池、健身室、宴會廳等多項設施。

長實營業經理楊桂玲表示,項目將於農曆新年前上載樓書,集團計畫研究為準買家提供按揭優惠,並會提供二按計畫,還會設「創新」按揭優惠以迎合用家。此外,集團考慮推出一人限購一伙措施,但未有計畫限制公司客入票,而悅目計畫於元宵節前開售。至於日出康城的緻藍天,估計於悅目賣得七七八八後接捧推出,該盤涉及一千六百四十八伙,主打三至四房大單位,預計今年先推一千伙,料首季尾開售,屆時有機會開放現樓予公眾參觀。若然項目於三月底推售,便有機會與同區另外兩個新盤,分別是嘉華(00173)嘉悅,以及嘉華及信置(00083)合作的帝景灣來個正面交鋒。

東環二期快將應市

不過,長實的最大競敵,是去年賣樓套現金額較長實更多的新地,雖然未有加入搶推羊年新盤的行列,但集團東涌東環是先一步成為一五年頭炮新盤,而且銷情十分理想,東環第一期至二月初累售逾一千三百七十伙,佔項目單位總數百分之九十七,套現逾七十二億元。新地食髓知味,急不及待部署添食,二期正式申請預售樓花同意書,涉九百三十二伙。雖然東環接近沽清,但以新地去年貨如輪轉,採月月推新盤的策略,相信不久便會推出另一個項目。

除了積極推盤外,自去年起新地落力增加集團的土地儲備。被視為熨手山芋的港鐵天水圍輕鐵站天榮站項目,為商住用地,地皮面積約十九萬六千二百四十九方呎,估計地積比率約為五倍,而估計可建樓面面積的住宅部分約為九十八萬零七十三方呎,商業部分則約為二千二百零七方呎,估計項目可建約一千五百個中小型上車盤。於一三年首度截標時,未獲發展商遞交標書,去年第二次招標時雖然收到三份標書,仍然未能成功批出。

項目於今年捲重來,亦只有四個財團入標,最後由新地力壓信置及嘉華財團、地(00012),以及遠展(00035)奪得項目。新地副董事總經理雷霆表示,天榮站項目總投資額料約七十億元,主力興建中小型單位。而天榮站項目位處天水圍市中心,亦屬區內交通總匯,而且毗鄰市鎮公園,項目將來會以坐擁優美景觀作主要賣點。

其實,新地去年已連奪天水圍區兩幅地皮的發展權,為加大在該區的發展版圖,相信是次天榮站項目的入標競投條件會相對較進取,故最終再下一城,奪得天榮站項目發展權。集團去年分別以逾二十二億二千一百萬元及逾十九億六千八百萬元,投得天水圍第一一二及一一五區兩幅地皮,涉及成交樓面呎價分別約一千八百二十二及一千八百九十三元。美聯(01200)測量師行董事林子彬認為,新地去年曾兩度投得天水圍區內地皮,是次再下一城,投得天榮站項目,令新地在區內的市佔率進一步提升。�

新地去年初,先奪得新界屯門第二區良德街的屯門市地段第五○九號地皮,成交價四億三千萬元,作價低於市場預期下限四億六千八百萬元。三月再以低價投得馬鞍山白石地皮,成交價十八億二千六百萬元奪得,每方呎樓面地價四千二百四十一元,之後又奪得港鐵日出康城第四期地皮。

土地儲備愈見豐厚

去年上半年已掃入三地的新地,下半年仍未有手軟除了奪得兩幅天水圍地皮外,十一月再下一城,以十億五千一百萬元,投得屯門第四區景秀里限量地。新地去年購入的地皮全位於新界區,可見集團本來的新盤主要坐落新界西北。過去一年半新地共斥近百億元掃入地皮,市場人士預計可建逾五千四百伙,相等於近三個新地屯門瓏門的單位總數。相反,去年卻未有投得地皮,長實趙國雄解釋集團一向有參與投地,只是其餘發展商出價更進取,並指集團目前的土地儲備仍足夠五年發展,強調未來仍會積極出價投地。雖然如此,但新地的土地儲備愈來愈雄厚,相信未來全年的賣樓數字大有機會超越長實。