樓市短打: 工廈出現量升價跌

撰文：鄭配珈 攝影：李嘉羲 美術：陳國威

二月份工廈出現「量升價跌」之現象，而投資者的入市態度亦不積極，工廈市場熱鬧的氣氛似乎不再。但隨市場預期低息期將會延至二○一五年，加上財政預算案中表明續推行活化工廈措施及加快規畫步伐，有望令成交量回升。基於預期市場仍會以用家為主導，估計「摸貨」數字會於低位徘徊。

本港工商物業交投量在連續兩個月走強後，有回軟的跡象。根據美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處的數據顯示，二月工商物業總註冊量，僅錄得一百二十二宗，涉資約九億二千七百萬元，按月分別下跌約百分之四十二點五及三十三點八。而反映工商物業價格的「美聯工商物業售價指數」（ＭＩＩ），二月報二百四十九點四點，平均呎價報四千二百二十五元六角，按月大跌百分之四點六，可見工廈整體走勢呈「量升價跌」局面。

按價格分類，在七個價格分類當中，除五千零一萬至一億元類別的工廈註冊錄得上升外，其餘類別均報下跌。當中逾億元工廈註冊錄得零成交，按月下跌百分之百。而五百零一萬至一千萬元的工廈註冊則緊隨其後，僅錄得二十七宗成交，按月下跌百分之五十七點八，成為跌幅第二大的註冊類別，兩者的跌幅同樣跑輸大市。其實，觀塘及九龍灣區雖受惠於政府「起動九龍東」的政策，惟早前區內炒風過熱，二月觀塘區僅錄得十二宗成交，涉資約二億零九百萬元，而九龍灣區更錄得零成交。二月東九龍工廈註冊量及註冊金額，分別跌百分之四十五點五及百分之二點三，反映該區交投有所冷卻。

「摸貨」量續偏低

踏入馬年後，投資物業買賣疏落，工廈成交減少之餘，「摸貨」買賣亦見持續低迷，單月登記量更已連續半年低見個位數水平。綜合土地註冊處數據所得，二月份全港僅錄三宗工廈「摸貨」買賣登記，較一月份的三宗看齊，但數字卻已連續六個月低見個位數水平；而「摸貨」成交總值亦僅達六百三十四萬元，較一月份急挫百分之五十四，單月登記量亦創○四年來次低。按價值劃分，六個物業組別中，只有五百萬元以下的兩個物業組別錄得登記，餘下四個組別則沒有「摸貨」登記記錄，其中價值介乎二百萬至五百萬元的物業「摸貨」登記有兩宗，餘下一宗則屬於價值二百萬元以下的「摸貨」交易。

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儘管上月工廈「摸貨」成交疏落，但投資者「摸售」手上貨源卻可獲得不俗的回報。事實上，上月三宗「摸貨」成交當中，所有成交賬面上均可獲取利潤，獲利成功比率高達百分之百，為近月罕見，其中一宗轉手個案，賬面賺幅更高達百分之二十五點五，涉及物業位於屯門德雅工業中心Ｃ座高層○五室，投資者於今年一月初以一百四十五萬元購得物業，持貨短短十四天後，再以一百八十二萬元「摸出」，賬面賺三十七萬元。

三月註冊料回升

美聯工商董事陳偉志解釋，由於二月份工廈成交數字是反映一月份市況，當時樓市辣招未獲三讀通過，加上受春節假期影響，市場投資者均處於觀望階段，亦有個別散戶趁年初換馬，致價格有下調的走勢。但隨美聯儲局對量化寬鬆措施表態逐漸明朗，低息期亦延至一五年中，再加上政府日前於最新的財政預算案表明，將繼續推行活化工廈措施及加快規畫步伐。在內、外政策市同時刺激下，投資者傾向把資金轉投較保值的工廈市場之上。

此外，規劃署預計今年內將會研究進一步將部分非必要工業地更改土地用途，令商用土地供應增加。因此，相信入場費較低的工商將於本年繼續受市場追捧，並預料三月工商物業的註冊量，有望上升至二千宗水平。

雖然工廈成交可望回升，但利嘉閣地產研究部主管周滿傑認為，外圍經濟出現經濟動盪，加上中長期息口回升的預期已現，工廈投資者未敢貿然入市，故目前工廈市場上只憑用家力量的支持大市，所以估計在未來半年內，每月「摸貨」登記難望突破個位數困境。