樓市短打: 新界豪宅跑贏大市

撰文：余慧敏 圖片：攝影組 美術：Ricky

豪宅年前被細價樓搶風頭，主因投資者棄購豪宅轉購細價樓，但政府打壓樓價的政策似乎不太奏效，即轉追捧相對落後的豪宅，加上早前股市揚升，財富效應進一步浮現，豪宅購買力進一步釋放。過去半年，實用面積逾一千呎的大單位平均呎價由跌轉升，幅度約百分之四點九。而新界區豪宅單位樓價表現理想，連續五年跑贏大市。

踏入第二季，中港兩地股市造好，為豪宅造就「追落後」的條件。今年截至六月一日為止，生指數錄得近一成七的升幅，至於上証指數及深証成指更分別上升百分之四十五點二及百分之五十三點六零。股市熱浪持續，利好本地經濟環境，估計不少豪宅潛在買家從中獲利，「套股換樓」效應亦進一步浮現，有利豪宅的交投。另外，內地股市暢旺，亦有助帶動內地客回流本地豪宅巿場，今年首季內地買家佔本港一手逾五千萬元住宅市場買賣註冊比率增至百分之三十七，創五季新高，而二手市場亦輕微回升至百分之十一點五的水平。近兩個月來，逾億元的大額成交此起彼落，連多年未有成交的淺水灣段豪宅也以近二億元轉手，豪宅市場再次升溫。

按區域劃分，新界區豪宅的表現最為理想，樓價連續五年顯著超越全港大型單位升幅。美聯物業高級營業董事兼豪宅天下理事長陳光明表示，雖然新界區以中小型住宅物業供應為主，但近年愈來愈多買家鍾情區內豪宅物業，故新界區大型單位樓價表現理想。資料顯示，現時新界區大型單位平均呎價為一萬二千零三十六元，較○八年初錄得達八成的顯著增幅，遠高於全港大型單位平均呎價的百分之三十八的增幅為高，反映在過去的豪宅升浪中，新界區升幅已跑贏大市。資料顯示，截至五月二十八日為止，新界區逾一千萬元一手私樓註冊量錄得約四百二十六宗，佔去年全年約一千四百八十八宗的百分之二十八點六，惟二手市場交投呈現暢旺，期內逾一千萬元二手住宅註冊量錄得二百九十五宗，已達去年全年錄得的四百六十七宗的百分之六十三點二。至於供應方面，今年六至十二月份區內會有近八千五百個單位可望推出市場，但估計大部分為中小型住宅項目，而估計屬於豪宅項目的單位供應僅約三百五十多個，即佔約百分之四。

港島量多 九龍缺貨

而港島區（包括愉景灣）每年逾二千萬元一手私樓註冊量，本年截至五月二十八日為止暫錄得約二百三十七宗，僅及去年全年約六百四十七宗的百分之三十六點六，但已較一三年全年約一百二十八宗為高。港島一手豪宅需求不俗，但今年推盤有限，令區內一手豪宅買賣註冊表現偏軟，預計今年下半年區內仍有約二千二百三十伙單位可望推出，估計屬於豪宅單位供應量約佔一千零二十六伙，即約百分之四十六。

至於九龍豪宅區方面，根據土地註冊處資料，九龍區（包括美孚、將軍澳及西貢）逾二千萬元一手私樓註冊量於今年截至五月二十八日為止，錄得約九十五宗，遠低於去年全年六百七十三宗水平，惟主要是去年區內多個一手豪宅盤開售所致，但預計短期內區內有項目應巿，估計一手大額註冊將會有顯著升幅。資料顯示，估計六月至年底前，區內有機會推出市場的全新項目多達逾七千伙，而九龍塘及何文田區等傳統豪宅區的新供應約有六百五十伙，佔該區的推盤單位不足一成，相信這批項目在正式推售時將成為市場焦點。