樓市短打: 舖位商廈租金走兩極

撰文：余慧敏 攝影：資料圖片 美術：Ricky

旅客量來港升幅放緩及奢侈品需求進一步減少，市場紛錄減租個案，核心區舖租首兩季減幅逾兩成。但另一方面，中資金融機構積極在港擴充，刺激中區甲級寫字樓吸納量升至2008年以來新高，上半年租金反彈4.7%，料下半年尚有5%至10%升幅。

據戴德梁行發表報告指出，核心區租金由奢侈品牌支持及推高，該行資料顯示，本地主要核心街段租金升幅，與珠寶鐘錶銷售額走勢相同。該行的香港區董事總經理陶汝鴻坦言，由去年中至今，銅鑼灣羅素街舖位租金已累積跌43%，為跌幅最多街道，而尖沙嘴廣東道及中環皇后大道中則分別跌33%及10%，租金回落至2012年中的合理水平。

據統計顯示，今年上半年商舖租金下跌約兩成，料未來1年舖租料再跌5%至10%，故全年跌幅達3成。該行香港商業部主管林應威分析，舖租回調速度快，只是過往幾年升幅太高，若回調至相對合理水平，便開始有零售商承接，故預計明年舖租穩定。林氏補充說，本港奢侈零售早年當旺，主要依靠「自由行」的強勁消費，「單靠個人遊支撐零售會好脆弱」。

相對於商舖，寫字樓表現可說是略勝一籌。今年第2季寫字樓租賃普遍平穩，惟獨中環、金鐘寫字樓吸納量飆升，達到36.49萬方呎，為2008年第2季即金融海嘯爆發前的單季吸納量新高，主要因是中資證券及金融機構於核心區擴充業務。其實中環、金鐘寫字樓空置率已跌至3.6%，按季下跌1.4個百分點，回落至2011年水平。

受惠中環、金鐘區寫字樓需求回升刺激，全港第2季寫字樓吸納量連升3季至約72 萬方呎。而第2季各區寫字樓租金均錄升幅，其中中環、金鐘區每月呎租錄103.4元，按季上升2.7%，按年則錄4.1%增長，料全年升幅可達 10%至15%。至於港島東寫字樓租金升幅放緩，按季微升1.2%至每呎42.5元；九龍東寫字樓租金則按季增長4.7%至35.4元，因租金已累積一定升幅，加上未來供應較充裕，料下半年九龍東寫字樓租金平穩發展。

服務式商廈受捧

另外，萊坊提出在過去的幾個月，服務式商廈活躍發展為市場趨勢。對於新公司，服務式商廈比傳統寫字樓更受歡迎，因其租賃條款較為靈活。由於小公司將仍是本港寫字樓需求的主要動力之一，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅預計，市場對較容易負擔的服務式商廈需求將持續。展望未來，他認為若中央政府建議削減入口消費品關稅落實推行，相信本港零售低迷的情況將進一步轉差。部分零售商舖業主在租金叫價時將有壓力，預計今年優質地舖的租金將下調10%至15%，而優質商場的租金將保持平穩。