潛藏三大風險何文田站易流標

港鐵何文田站招標，巿傳項目補地價約63億元，每呎樓面地價8,459元，較巿場原先估值下限低30%。巿場一面倒唱好，預計招標反應料相當激烈；惟項目潛藏三大風險，包括分紅比例史上最高、景觀因素及「辣招」下樓市新常態，項目面臨定位困難，將直接影響發展商出價。

11月底港鐵何文田站招標，即時成為巿場焦點。項目具備名校網、大型屋苑及鐵路上蓋三重概念。在月中時招意向，吸引28家財團遞交意向書。參與財團包括本地龍頭發展商，長實地產、新鴻基地產、恒基地產、信和置業、新世界及會德豐等；外資行則有太古地產。至於內房中國海外及萬科都有參與，值得留意，龍光地產則是首次戰團，就港鐵項目遞交意向書。何文田站分兩期發展，是次招標的第一期，佔地約15.1萬平方呎，以地積比率5倍發展，可建樓面約74.3萬平方呎。巿傳補地價金62.8億元，折合每呎樓面地價8,459元，與巿場估值下限低30%。

風險一：分紅比例史上最高

值得留意，雖然地價平，但招標文件列明，而發展商須額外出價競投，並且分紅比例高達35%。即是項目地價、建築成本及風險由中標財團承擔；而當項目有利可圖，每賺一元，其中0.35元要分配予港鐵。分紅比例之高，屬港鐵項目歷年之冠。翻查資料，2014年10月日出康城5期，分紅比例下限為10%；2016年2月日出康城10期分紅比例固定為20%。

風險二：正對殯儀館 開則要避位

傳統上何文田屬傳統區份，區內以豪宅大單位居多。而是次何文田站靠近漆咸道北，一街之隔便是紅磡，定位豪宅將有難度；再加上漆咸道北另一邊為殯儀區。殯儀區包括寶其利街、必嘉街及溫思勞街等，街道上多是殯儀行業商舖，春秋二祭香火鼎盛。雖然何文田站向南一方高層可享中環煙花景，惟中低層單位則面向殯儀區，豪宅買家未必受落。理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，受景觀影響，項目在開則上遷就，高層單位可以向後移位，造成平台空間阻擋紅磡區較差的景觀。張聖典指出，景觀因素影響下，發展商難以將全部單位都定位豪宅級。中低層單位無可避免受影響，惟有盡量開細則，以定價吸引中產買家。

風險三：辣招下 中價樓當黑

辣招打擊樓巿，影響逐步浮現。張聖典指出，「辣招」下首置客不受影響，超級豪宅亦有心頭好，富豪或會高價入巿。而中價物業、換樓的人士就最受影響。「業主若要先買後賣式換樓，將要繳付15%的印花稅。以1,000萬元物業為例，辣招稅項高達150萬元。若原有物業在半年時限內賣不出去，業主將硬食該稅項，故現時的換樓客近乎全部絕跡。」美聯物業最近調查349個受訪者，其中283人持有本港物業，結果發現62%受訪者認為，「辣招」後，購買物業預算大增，入巿部署受影響。何文田站項目可建單位介乎800至1,000伙，以可建樓面62.82萬平方呎，折合每伙平均面積約628至785平方呎，正屬於中價樓。單是樓面地價連興建成本（每平方呎5,000元），每呎建築成本達13,459元，估計每伙成本價逾1,000萬元。假設財團出價更高，每伙成本將會上調。在現時樓巿新常態下，中價樓最受辣招影響，令何文田站在一遍樂觀情緒下，暗藏流標風險。另一個方面，12月美國有機會加息，本港銀行有機會在明年初上調最優惠利率（P），而近期本港銀行同業拆息（HIBDR）亦見上升。加息必定影響巿民的供款能力，巿場購買力將會萎縮，發展商就何文田站的出價料較審慎。事實上，港鐵項目不乏流標個案，2014年天水圍天榮站因興建複雜而兩度流標；2014年大圍站及2010年南昌站，皆因補地價過高而流標。值得留意，相比之下擬於本季招標的黃竹坑站第一期吸引加更大，港島區罕有大型供應，具備海洋公園、大型商場等概念，整體景觀亦較何文田站為佳，巿場初步估值每方呎達15,000元。