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綠景中國調整土儲布局港美覓項目

面對內地樓市調控政策加強,綠景中國地產(00095) 行政總裁兼執行董事唐壽春表示,市場需要時間去適應, 集團將放慢銷售步伐;同時集團亦積極將業務擴充至海外市場,包括本港及美國地產市場。

國家主席習近平在2016年12月召開的中央經濟工作會議中提出「房子是用來住的、不是用來炒的」,是領導人首度開腔,明確表態要遏止內地樓價繼續急升。據統計,內地現時至少有20個城市已出台樓市調控政策,以限購、限貸方式,遏止樓價再出現暴漲的情況。

深圳兩盤料上半年推出

綠景中國旗下樓盤項目主要位於深圳,正是過去樓價升幅「最癲」的一線城市,而深圳目前亦正實施限購及限貸政策。唐壽春認為,內地出台樓市調控措施,不存在打壓樓市的意圖,政策旨在令內地樓市回復平穩,避免樓價出現暴漲暴跌的情況。他表示,受調控政策影響,買家置業入市態度轉趨審慎,內地樓市成交量已見回落,但相信在強烈的置業需求下,樓價不會出現斷崖式下跌。集團執行董事鄧承英續稱:「當買家觀望一段時間後,需要房子的仍然會買,特別是深圳是一個年青的城市,以年輕人居多,存在剛性需求。」不過,面對目前樓市氣氛降溫,唐壽春認為市場需要時間去適應,各房地產商均因此調整銷售政策,而綠景中國也不例外。集團早前就停售旗下原定在2016年第三、四季開售的「紅樹灣壹號」及「虹灣花園」公寓項目。唐壽春指集團的現金流充裕,目前並不急於推售項目,又強調項目延後推售,不會對集團的財政狀況及業績構成影響。受惠於內地樓市熾熱,截至2016年6月底止,集團中期純利為5.6億元人民幣(見下表),按年勁升7.6倍;資產負債比率由2015年的66.8%跌至64.8%。「2016年第四季沒有實現銷售,看上去似乎會影響現金流,但我們提前通過發債及其他方式,獲得足夠的現金流。」唐壽春說。集團在2016年曾發行1億美元換股債,並透過附屬公司發行26億元人民幣境內債券。他估計,「紅樹灣壹號」及「虹灣花園」公寓項目,將延至2017年上半年開售,但仍須觀察市場情況,目前沒有確實推出的日期。除深圳兩個待售項目外,集團在2016年分別收購了本港流浮山深灣路項目,以及珠海科技園項目。鄧承英指,本港流浮山深灣路項目,預計將發展成110多楝的低密度別墅。目前仍就補地價等安排細節,等候地政總署批覆,預計項目最快都要兩年後才發展。

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加強發展商業項目

至於珠海科技園項目,唐壽春表示由於珠海區內的房地產競爭,以及當地的樓市調控力度都較少,看好該項目利潤空間,初步預計會以住宅及商業混合模式發展。綠景中國目前住宅項目佔比較重,截至2016年6月底止,集團的物業發展及銷售佔整體收益比例約90%。唐壽春表示,集團未來的發展方向是住宅及商業混合模式,增加商業項目的收益佔比。此外,集團也積極將業務擴充至海外市場。唐壽春指,現正開始在美國物色收購項目,主要是舊區重建及商業酒店,價值約介乎1,000萬至2,000萬美元。他強調,集團不似一般發展商持有大量土地儲備,採用「低儲備、高週轉」的發展模式營運,避免公司現金流被積壓。「手上大多土地儲備,積壓的現金量很大,不利於資金週轉。「約100萬至200萬平方米的土地儲備已足夠,其餘是透過母公司注入舊改項目或併購供集團發展。」唐壽春說。所謂的舊改項目,即類似本港的市區重建,由集團向舊城區內的村民提出重建規劃方案,當取得共識後,再向政府申請重建。他指過往是由母公司綠景集團取得舊改項目,待項目成熟後再注入集團發展。目前母公司在珠三角擁有1,200萬平方米的舊改項目,預料足夠集團未來五至八年發展。另一方面,較早前,集團宣布計劃斥資2.9億元人民幣,參股「一帶一路」財產保險公司10%股權。唐壽春解釋,有關投資目的是增加股東回報。「內地對銀行、保險及證券牌照的控制非常嚴格,現時有此機會進入保險業,是難得的機會。」