【置業安居】港人港地擱置疑惑

去年，政府推出兩幅位於啟德土地招標時，加上「港人港地」的條款，至最近，政府再次推出啟德土地招標，已沒有加上「港人港地」的要求。至今為止，全港只有啟德兩幅土地是屬於「港人港地」的土地。

在立法會裏，有議員追問特首與發展局局長，「港人港地」是不是已經擱置了？特首梁振英與局長陳茂波的答案是，這個計劃暫時不再推行，因為樓價已經穩定，不再上升。於是馬上有人聯想並追問，政府的「雙辣招」會不會撤招或「減辣」？

政府倘減辣樓價必升

「港人港地」將來所建的樓房，只能賣給香港永久居民，因此價格一定比同區同水平，可以自由買賣的樓房低，這可以協助香港永久居民置業。

「雙辣招」中的買家印花稅（BSD）規定非香港永久居民買樓得付額外印花稅，此稅項一推出，非香港永久居民買樓的需求馬上大降，換言之，已達到遏抑樓房需求的目的，比較兩種政策，買家印花稅在短期內更有效、有立竿見影的功用，「港人港地」要等數年後地產商推出樓房出售時才有見到效果。

筆者估計，政府不再推出「港人港地」招標，可能是擔心流標。近來地產商招標出價非常謹慎，先後已有兩幅土地招標失敗，土地流標只會推遲政府土地供應的時間表，這是政府所不想看到的。

不過筆者絕不相信政府認為已經成功遏抑樓價，可以撤招或「減辣」。目前樓價不升的唯一原因就是「雙辣招」遏抑了需求，一旦「減辣」，樓價必馬上回升。盡管人人都知道明年美國會加息，但是多數人相信加息的初期，利率依然是很低很低，是負擔得起的水平。

樓花供應成租金指標

政府公布2013年全年新的私人住宅供應僅8,250個單位，創10年新低，政府也估計2014年的供應量會急升一倍以上，達1.76萬個單位，創10年新高，因此，傳媒也馬上大造文章說今年樓價會大跌。

會不會呢？筆者相信不會。一般樓花在新住宅落成前已賣掉，新住宅單位的供應量對樓價影響不大，影響樓價更大的數據是樓花供應量，而受落成量影響最大的是租金，大量住宅單位落成，投資者急於找人租，不得不減低對租金的期望。

同時，原租屋住但已買下樓花者會搬走，入住新住宅，這些人搬走留下空置單位也得找人租，也壓下租金的期望值。順帶一提，政府正設法輸入外勞來建房屋，這可紓緩建築成本的上升，也是遏抑樓價的一個間接方法，值得留意。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。