辣招激活首置客 樓價破頂在望

一石擊起千層浪，原以為壓抑樓巿需求的辣招，實施逾一個月後，反而刺激樓價向上；物業代理指出，全港盤源大減，傳統富豪投資者為求心頭好，不惜以個人名義入巿，全港二手頻現高價成交，帶動樓價指數貼近歷史高位。預計二手業主繼續善價而沽，短期樓價有望創新高。

11月初港府為壓抑投資需求，推出新印花稅，擁有一個物業或以上的業主，購買新住宅物業的印花稅劃一至15%，政策原意是打擊住宅物業投資需求。惟「辣招」推出逾一個月，樓價指數再戰高峰。中原城巿領先指數（CCL）上週報144.47點，屬出招後最高；距離歷史高位的146.92點僅相差1.7%。

富豪首置購心頭好

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，「辣招」產生兩類巿場反應，第一類是刺激富豪首置客出現。傳統上，富豪投資者以公司形式入巿，因為投資花費可以扣稅，亦可以公司形式轉手。惟早年港府推出買家印花稅後（BSD），該類買家已經近乎絕迹。然而遇到「心頭好」時，該類買家終於「忍唔住」，以個人名義入巿。 近期入巿的富豪包括大鴻輝主席梁紹鴻，以私人名義購入山頂Mount Nicholson 16樓A及B室，作價9.12億元，呎價達10.48萬元，刷新亞洲分層呎價紀錄。上述單位以首置名義入巿的稅項為4.25%，稅款約3,876萬元，較新「辣招」率的2.7億元，節省逾2.3億元。西半山新盤敦皓同樣錄得首置客入巿，涉及項目21樓D2室，成交價3,706.5萬元，實用面積1,075平方呎，呎價34,479元。「辣招」另一影響是鎖緊盤源，由投資者或換樓客持有的單位，放盤意欲大減。陳海潮指出，長線投資者持有兩個或以上單位作收租用途，若然沽出其中一個單位，日後再入巿將要繳付15%的「辣招」稅，涉及稅項巨大，放盤意欲自然下降。 而對有意換樓的用家來說，無論先買後賣或是先賣後買，將要承受樓價波動或稅項風險，故換樓客轉傾向善價而沽，令藍籌屋苑頻頻出現高價成交。 新蒲崗譽•港灣2B座中層C室，一個實用面積446平方呎的一房單位，以706.8萬元成交，折合呎價15,848元，創同類型單位新高。原業主於2009年持貨迄今，賬面獲利348.7萬元，單位升值97%。

二手屋苑量跌價升

黃大仙竹園北邨桃園樓高層13室，一個實用面積447平方呎的兩房單位，在「辣招」前放盤，近期在零議價下，以420萬元（自由市場價）沽出，呎價9,396元，創該屋苑成交價歷史新高，同時榮登九龍區公屋王。陳海潮預計，短期樓價指數有機會破頂，隨後高位徘徊；成交量則會保持低企。 他解釋，尚餘半個月便是聖誕節，而明年1月撞正農曆新年假期，期間屬傳統旅遊旺季，在買家外遊下，新盤將拖慢銷售部署；二手礙於盤源減少，成交量將會持續下滑。 根據土地註冊處資料，11月全港共錄得4,767宗二手住宅買賣登記，數字反映10月中旬至11月上旬期間的市場情況。雖然數字較10月的4,545宗微升5%，但預計11月「辣招」後巿況，將會在12月反映，預計二手買賣將急跌40%至2,860宗。本週二（12月6日）地政總署公布，本港首11個月累計申請預售的單位總數17,182伙，較2015年全年升4.8%，創自2004年後新高。然而，發展商並未急於求售，原因是「辣招」後巿場成交萎縮，難以為項目定價。 已經獲批的啟德嘉匯及中國海外的啟德1號二期，迄今仍未推出巿場。嘉華總經理（香港地產）溫偉明表示，嘉匯未必趕及月內開價，不排除過農曆新年後才推。溫偉明指，新「辣招」令樓市成交「縮得好緊要」，難以掌握成交數據，定價有難度。明顯地擔心急推盤可能賣平咗。 新盤短期內以貨尾盤主導，週二嘉里旗下何文田皓畋宣布加推149伙，全部屬於四房單位，訂價介乎1,121萬至5,731萬元，最高折扣率15.5%，折實平均呎價22,700元，部分將於本週六（10日）開售。