迎戰跌市四大攻略
不認不認還需認,樓市確實處於調整期,準業主及業主看著一手劈價、二手成交價重回2014年水平,必須運用四大戰略平衡上車成本及供樓壓力。
1.了解發展商散貨策略
對準業主而言,多了解發展商散貨策略,不單可以減輕上車成本,亦可以洞悉發展商對後市看法,減少上錯車機會。
有留意一手樓銷情的準買家,都會發現發展商很少會直接劈價刺激銷情,一般傾向會提供回贈、折扣、付款安排等優惠。原因很簡單,發展商推盤採用劈價策略,必定會直接推低樓價,亦會引起二手賣家恐慌繼而大幅劈價求售,觸發滾雪球效應引致樓市崩盤,發展商想清貨亦無從入手。
所以面對樓市轉勢,發展商想樓價「有秩序」地下跌,現階段只會積極推出更多優惠散貨。換言之,假如準買家留意到當發展商連這類花招都懶得用,紛紛直接劈價散貨,便可能是樓市大幅下挫的先兆。
至於已經儲夠首期,自問有財力不受樓價下跌影響的實力派準買家,入手新樓便要篩選出適合自己的優惠。最常見的抉擇是選擇即供付款或建築期付款,顧名思義,即供付款是在準買家購入物業後立即供款,建築期付款即是準買家先支付首期,待物業入伙時,才承造按揭上會支付餘額。
即供付款由於可以讓發展商盡發套現資金,所以發展商樂意提供更大的折扣額。本身未有物業的首置客由於沒有換樓包袱,可以考慮採用即供付款以較平價上車。至於換樓客,便應該選擇建築期付款,爭取更多時間放售物業,減輕換樓的財務負擔。
除了上述兩項優惠,折扣及現金回贈亦是發展商最常提供的優惠。折扣優惠是在成交前提供,只要準買家選擇發展商提供的指定付款辦法,就可以享有折扣。選擇這項優惠,準買家要留意價單上打折後的「合約價」,了解物業是否抵買。
至於現金回贈,是在交易完成後才會向買家發放。但近年有不少購置一手物業的糾紛,正是涉及現金回贈。有不少準買家參觀示範單位時,物業代理強調可以提供現金回贈,卻未有說明這項回贈是由發展商抑或物業代理提供,及後物業代理又澄清沒有這項優惠,結果要鬧上法庭。所以簽約前應該先問清楚這項優惠是否由發展商提供,並檢查有沒有相關文件列明成交後多久會發放現金回贈,確保自己的權益。
為刺激銷情,發展商及物業代理會額外提供更多五花八門的優惠。近年最常見的優惠是提供裝修津貼,部分更標榜金額高達十萬元。這項優惠當然是夥拍室內設計公司提供,準買家往往要購買指定裝修套餐,又或裝修預算超過一定水平才享有此優惠,結果反而增加了裝修的使費。另外一些花巧優惠如入伙派對津貼,不少買家根本用不著。所以搜購一手盤時,準買家必須留心這類「增值」優惠是否合用,更應優先考慮提供特選按揭計劃或贈送全屋家電等較實際優惠的樓盤。
2. 拆解成交價訊號
地產代理想刺激成交,不時會放料給傳媒煲大一些創新低的成交個案,究竟對一般準買家來說,那些成交個案及金額才最具指標作用?
要拆解此疑問,首先要留意市場上那些物業是「主流」,那些物業屬於「另類」。
雖然政府推出「白居易」計劃,希望可以活化居屋市場,但由於居屋業主財力有限,一般都不會貿然放售自住物業,加上非「白居二」買家需要支付補地價費用,令二手居屋交投大幅落後二手私樓物業。公屋情況更極端,一來回購自住公屋的「用家」不多,這類業主非不得已,亦不會出售自住公屋。所以,即使個別公屋及居屋成交價如何誇張,未必對二手樓價構成重大影響。
相反,大型私人屋苑直到今時今日,仍是不少準買家的熱門選擇,大型私人屋苑成交價出現「劇變」,例如今個月某龍頭屋苑物業成交價較上月急跌兩成,確實會對樓市構成壓力。
所以下次看到傳媒「力煲」一些誇張的成交,你先要留意物業的性質,還有物業是否屬於內部轉讓,從而判斷這類成交有多少「水份」,切忌因為一、兩宗誇張成交就衝動解讀為入市訊號。
3. 留意租金走勢
物業其中一項用途收放租,租金走勢足以影響物業的身價,去年入伙的豪宅盤近期出現劈租潮就係好例子。業主有意沽出物業,應該從那些渠道了解屋苑租金,以及如何調整定價策略?
想知道租金走勢,方法其實很簡單。兩大物業代理都定期發表租金走勢報告。參考最近期的三月份數據,中原報告指全港100個大型私人屋苑實用面積平均租金為$30.3,較2月份租金相比,跌幅為0.3%,反映租金跌幅有緩和跡象。
美聯的報告則指出私人住宅租金已連續下跌5個月,另一重點是月租逾2萬元租務比率跌穿三成,顯示市場上豪宅租客買少見少。
還有一項指標是差餉物業估價署的數據,該署最新一期數據同樣指出租金連跌5個月,二月份租金跌幅更甚於樓價指數,重回2014年9至10月水平。由於租金與樓價齊齊跌,進一步削弱二手物業的吸引力,持有大單位的業主,更難找到購置物業用作放租的買家,放售物業時叫價就要較審慎,並擴大議價幅度增加勝算。而放售細單位的業主,由於細單位租賃市場仍活躍,而且細單位租值仍然上升,仍可以考慮嘗試以貼近市價方式定價。
4. 轉按不轉按
銀行爆發減息潮搶客,更出動優惠吸引業主轉按,考慮轉按前,你應該先對按揭種類及優惠有基本認識,之後才識得計數。
最多人選用的按揭計劃有P按(最優惠利率)及H按(銀行拆息),數年前有多達九成買家選用P按計劃,不過隨著H按息率略低於P按,加上銀行推出H按與存款掛勾計劃,吸引不少業主選擇轉用H按,享受低按息及較高存款利息雙重優惠。
想策動轉按,你要留意物業是否符合兩項條件。一是你正選用的按揭計劃是否已過了罰息期。現時銀行提供的按揭計劃,罰息期由2至3年不等。二是你的物業市價較買入價是否仍有水位,避免安排轉按的蝕價風險。
除了以上兩項條件,你還要考慮自己手上有多少儲蓄,假如你過去數年供樓後,收入已所餘無幾,儲蓄戶口只有六、七萬元,採用存款掛勾計劃賺取利息,溝淡供樓利息開支的效果就很有限,你便要評估一下是否值得大費周章策動轉按了。
樓市市底有多弱?
股票投資法則之一是「跌市莫估底」,樓市要估底的難度同樣極高。不過我們仍可以從一些風向,了解樓價跌勢是否放緩。
風向1:一手銷情
一手新盤成交量在四月份突破一千伙,銷情回暖除了因為內地樓市近期極速升溫,以及港股回升。更關鍵因素是發展商調低售價清貨,例如港島新盤瑧璈入場費呎價低至1.72萬元。不過要留意今年首季累積貨尾多達8188伙,加上今年夏季新界區多個大型新盤會陸續登場,樓價跌勢雖放緩,短期內止跌回升仍有一定難度。
風向2:十大屋苑交投
參考中原地產數據,今年三月份十大屋苑成交量為221宗,按月增加137宗。雖然成交量回升,但成交價及呎價沒有太大變化,反映樓市市底仍弱,成交宗數增加,或因為一手銷情不俗增加用家入市信心。
風向3:指數走勢
參考中原城市指數新一期數據,港島區指數按週升0.57%,創七個星期新高。新界東指數升0.87%,結束兩星期連跌。不過新界西指數按週跌2.42%,綜合數據結果,四區指數連續兩週二升二跌,整體樓價趨反覆橫行。
按樓市現時趨勢,供應量較少的地區樓價暫時喘定,假如計掂數又有足夠供樓實力的用家,不妨開始在港島、九龍東及新界東物色心水物業。新界西物業受制於大量新盤供應,想以低價上車的準買家,不妨再耐心等多一會,捕捉入市機會。
各區筍盤推介
隨著樓價下調,不少市區盤又回到較容易上車的價位,今次推介四個港島及九龍地區的二手筍盤。
牛池灣
牛池灣算是九龍東舊區,隨著九龍灣至觀塘一帶湧現甲級寫字樓,加上享有鐵路沿線優勢,吸引更多用家在這區搜尋心水物業。
| 放盤單位:瓊山苑中層 |
| 放盤單位:嘉峰台中層 |
| 放盤單位:新麗花園高層 |
大角咀
大角咀缺點是人多嘈雜,但勝鄰近旺角,一落街購物、飲食、娛樂一應俱全,所以即使區內上車盤面積較小,仍吸引不少年輕買家購入自住。
| 放盤單位:港灣豪庭高層 |
| 放盤單位:奧柏御峰高層 |
| 放盤單位:形品星寓低層 |
何文田
何文田旺中帶靜,而且是傳統九龍中產住宅區,隨著樓價回落,現時區內不乏六百萬以下放盤物業,為想進駐此區的準買家帶來更多選擇。
| 放盤單位:欣圖軒低層 |
| 放盤單位:俊民苑中層 |
| 放盤單位:金富大廈高層 |
北角
北角位處港島旺區與港島東之間,盡享交通便利優勢,而區內亦提供完善的購物及社區配套。
| 放盤單位:友福園高層 |
| 放盤單位:健威花園低層 |
| 放盤單位:百福花園中層 |