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    胡.說樓市│實測鐵路盤方唔方便!尚瓏開價點睇?

    老行尊經常都說,買樓一定要買「location、location、location」,尤其鐵路站項目特別保值,因為有鐵路接駁,交通四通八達十分方便。今次我們就來到西營盤區,都跟大家參觀一個即將開售的新盤,叫「尚瓏」即將開售。這個盤的伙數及規模並不大,勝在鄰近西營盤港鐵站,究竟鐵路因素有多方便呢? 我們決定跟大家實測一下。 下載Yahoo財經APP 美股、外匯、加密貨幣免費即時報價,自選投資組合獲取相關新聞提示。 出發前看google map說,顯示「尚瓏」在A1出口旁邊,說實在位置不算遠。但我由「西營盤站」列車月台開始走出去,搭扶手電梯上一層已經來到月台,出閘後尋找「A1」出口,怎料隧道長又彎,有點像「尖沙咀站」行往「尖東站」路程。雖然偶然有一些自動行人系統可省卻一點腳骨力,沿途也有一些指示上站口的時間,但來到盡頭,還要再搭一條扶手電梯,上半層後再搭多一次扶手電梯才能到地面走出地面。出站口向左轉,繞個彎就是「尚瓏」。 樓盤第二個問題,就是位置及景觀。以地區計算,「尚瓏」所在的西營盤,環境比較老化,街舖都為專售賣海味參茸的「海味街」,而樓上就是一些舊式樓宇。其實「尚瓏」本身都由舊樓併購而成。 小型發展商「永光地產」在2016年3月先收購一部份地盤「皇后大道西150-158號」,其後輾轉售予「百利保」及「富豪酒店」。「富豪酒店」再收購毗鄰全數「皇后大道西160-162號」,變相擴大了地盤,終於發展為一座提供130個單位的物業,但環顧四周,相信轉型仍需時。 環境老化有待改進,樓上感覺會否截然不同? 地盤仍屬樓花,預計「關鍵日期」定於2022年11月,意思起碼有20個月樓花期,所以為了讓大家更感受實際景觀,攝影師哥哥決定出動航機拍攝。 從高空俯瞰,初步也見到地盤雛型,採用一字形排開,清一色扭「皇后大道西」方向。明明「皇后大道西」車來車往,為何偏偏把樓盤扭向「皇后大道西」呢? 因為扭向南面會正望「贊育醫院」,未必人人鍾情,所以設計上都扭向北面,寄望高層可望維港景。 至於高層又真的能望海嗎? 「尚瓏」地盤劃為「住宅甲類」,最高可興建高度為110米,基座兩層商舖、住客會所設施、空中花園連結構轉接層,把整座大廈墊高了22米。所以住在低層,都幾乎肯定高過前方對面馬路的幾層高唐樓。我們把航拍機飛至60米左右,相當於10樓的高度,你會見到唐樓後方還建有一些商業樓宇,但因為被前方唐樓擋一擋,變相拉遠了樓與樓之間的距離,所以並不算十分壓迫,但原來日後也有變數。 翻查規劃大綱,地皮最高高度為130 米。地盤佔地22,023呎,市建局預計會重建為121,527呎商住項目,提供189個住宅單位,最快2028-2029年落成,由於位置剛在「尚瓏」的東北面,也意味五年後,東北面都會有近樓景阻擋,影響了視野。所以說到這裡,如果真的鍾情「尚瓏」,我覺得揀樓上有兩點值得留意。第一,同層單位揀選字母愈大的單位,位置會愈遠離東北面,景觀較偏離相對有保障一點。 一房細單位面積清一色265呎,內櫳分別不大,固然可按照上述定律來揀樓;而開放式則只得一柱;唯獨是兩房,A室431呎較偏向東北,而F室427呎則較偏西北,由於單位內櫳沒有差異,面積大小只反映牆身,A、F室之間更應該先選「F室」,但也要留意「F室」廚房及洗手間的氣窗,會對正毗鄰「垃圾房」的氣窗,自己需要衡量。 至於揀樓上要注意的第二點,就是因為高低層景觀差異不大,所以高低層之間只需按銀碼作排序。發展商開出了首批50個單位,全數都是中低層而已,平均即供均價已經高達30,814元呎,我覺得有點「拿脷」,皆因比起附近的嘉里發展的「西浦」、宏安的「薈臻」、盈大的「盈峰一號」等,說樓齡也只是十多年,但二手價只是20,070至23,000元呎,顯然發展商開價頗心雄。 說得具體一點,除非你能購得最平價單位,否則去到中層以上,價格都已經超出市價。好像「尚瓏」一個242呎開放式單位,折合688萬-765萬元入場;相同銀碼在二手市場卻買到一房單位;至於「尚瓏」一房單位756-836萬元,但同一銀碼在區內都買到一房,但面積大近百呎。重點是發展商付款辦法沒有特別方案,既無高成數一按、又無二按等,買家為何不選擇現貨市場? 可能你會說,市建局收購價也要24,051元呎吧,應該可以支持到「尚瓏」開價? 但連同垃圾房及足球場在內,其重建樓面會否比現時為多,所以理應對地價有攤薄作用。如果真的比較,我覺得看日後招標時的投地價、以及市建局開出招標條款,對照樓盤開價高低應該具指標。

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    胡.說樓市│差估署估你層樓租幾多? 準唔準架?

    胡.說樓市│差估署估你層樓租幾多? 準唔準架? 有樓在手的業主,基本上每季都會收到差估署通知,要求業主繳交「地租」或「差餉」。但徵收金額高低,很大程度取決於「應課差餉租值」。「差餉」及「地租」的計算,都是以「應課差餉租值」作基準,從中徵收一定百分比。「應課差餉租值」是假設物業出租時所收到的年租,簡單而言,就是政府對物業租值的估算。這一份載有全港住宅及商業的「租值冊」,差估署每年初都會開放給公眾查閱,究竟又能否幫助我們理解香港樓的投資價值? 跟往年對比,全港十大主要屋苑的最新租值都有滑落,「黃埔花園」、「沙田第一城」分別回落6%,「太古城」、「海怡半島」及「美孚新邨」等也跌價半成。反映疫症衝擊本港經濟,導致百業蕭條,失業率攀升下直接影響小市民承租能力。過去支撐本港租務市場的海外生沒有來港,也加速了租金回落。 正因為租值回落,即使樓價沒有大變化,租務回報都會大縮水,更遑論一批高追的摸頂貨,現在的處境就更加尷尬。我們抽出了十大屋苑歷來最貴價單位看看,三年前創歷史新高的康怡花園,當時成交價高達1650萬元,以呎價超22,000元創出史上新高,但現在物業估值已經滑落至1471萬元,身價貶值11%,但翻查差估署的租值冊,這個呎價最高的單位,年租卻只有268,800元,相當於回報只有1.62厘。 以至港島龍頭屋苑「太古城」身價最高的單位,實用面積1,292呎的單位,去年五月就以破屋苑呎價紀錄成交,這個三房套房、連內置樓梯上天台的單位,當時成交價4,030萬元,呎價高達31,100元,政府估計租值521,400元。相當於月租43,450元,跟業主當日買入價相比,回報只有1.29厘。 當然,上述租值是有滯後的,因為差估署評定「應課差餉租值」的計算時,都會以一個時期的租金劃線。如果以2021年度為例,政府就是參考了2020年10月的租金作評估,所以今日見到的「應課差餉租值」,會跟當下的「實質租值」有一定出入。 例如按政府租值冊中、回報只有1.62厘的「康怡花園」,政府估計月租22,400元,但以現時類近大單位平均39元一呎計,租值理應高見29,000元才真。其餘好像「太古城」,政府估計月租43,450元,但以屋苑大單位呎租40元計,實質租值起碼見51,000元以上。只是用「實質租值」來對照這些摸頂價,回報介乎1.5厘至頂盡2厘水平。 近日我們《胡.說樓市》也收到不少谷友表示,買樓遇著業主好大咬,部份臨場反價二、三十萬,覺得好氣餒,不知道應否跟追? 有谷友表示如果追價,就等於追出破頂價,思前想後,決定放手一搏時,單位已經被其他買家選購。 雖然俗語有說「寧買當頭起」,但當近日樓市爆發小陽春,一浸平價貨已被買家掃走後,緊接的放盤都傾向試高價,準買家都要計算清楚個人負擔能力,以及評估租務回報後再決定是否入市。

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    胡.說樓市│投資新盤學堂!點解新盤會撻Q?

    上集我們講到,快將開售的旺角新盤ONE SOHO有少少伏味,如果我們細心留意,過往撻Q的新盤,通常都有共通點,投資新盤前,我們必先了解撻Q原因! 下載Yahoo財經APP 美股、外匯、加密貨幣免費即時報價,自選投資組合獲取相關新聞提示。 過往其實也不乏撻Q的新盤,印象最深的個案, 一定會數到南豐在灣仔的「Queen's Cube」。這個樓盤在一手新例前開售,建築面積賣樓均價16,000元,但因為開則奇特,實用率只有68%,拉勻平均實用呎價高達25,838元才真。 結果怎樣? 大家也估到吧! 全盤96個單位,只賣出9個單位,餘下單位又怎樣呢? 發展商需要向市建局回購,涉資70.8億元,拉勻均價27,066元比起買家一手貨更高,發展商也將項目轉售為租。至於當時九個買家,又何去何從呢? 他們有繼續交易,有繼續上會,只是其後有兩名買家率先投降。 包括其中在2010年前以過千萬元買入最高層31樓A室買家,在2012年已經以980萬元蝕讓轉手;另一個持有低層A室的買家,當日以929萬買入,最終也用938萬元沽貨,表面上不用蝕錢,實際上已蝕了機會成本。 11年後「安峯」重演了「Queen's Cube」命運,分別是目前的樓市氣氛跟當年截然不同外,「安峯」本身是長樓花期項目。長樓花期的項目,在本質上有幾個很重要的特色,首先就是對換樓客尤其有利。 為何如此說? 因為舊樓未成功沽走便買入新樓,是要繳付劃一15%的印花稅;但若想成功做到退稅,則要在入伙後一年內售出舊居才可以。但因為簽定轉讓契約開始計,也即在物業落成一刻才簽署,變相換樓客有更長時間作部署,拉長沽出舊居期限。但今次「安峯」的失效,也引證環境因素令自住買家覺得,物業並不是換樓的最佳選擇。 長樓花期另一個特色,在於本質上有跟發展商對賭未來升幅意味。對不少投資者來說,長樓花期有利抵銷額外印花稅的禁售期,因為額外印花稅的計算期限,是由跟發展商簽署臨時買賣合約計起。 以「安峯」為例,樓花期28個月,入伙後再持有8個月便已經可以解禁。如果發展商在開價上預留了水位,投資者就可以賺個盆滿砵滿。問題是,今次開價是否反映發展商已蠶食了升幅? 又或者,我會很簡單地問,究竟手持相同資金,在市場上是否有其他更好選擇? 假如樓價上沒有折讓,但如果付款辦法有配合,買家可能都會孤注一擲。包括「建築期付款」跟「即供」折扣相差幾遠呢? 因為有些買家會想選用「新按保」,卻因樓花項目未落成,所以並不能受理。如果「建築期付款」跟「即供」的折扣價相差不遠,會有助提升吸引力。 其次,究竟付款款法能否做到少首期、高槓桿的「刀仔鋸大樹」效應,起首幾年令投資客或換樓客沒有太大財政負擔,能一直捱到三年禁售期後,便有沽售的彈性,這一點相當重要;反觀如果付款辦法未能發揮到盡,又要做入息審查,又要做壓力測試;在同期如此多新盤的競爭下也很難突圍而出。 下一個會面對如此挑戰的新盤,理應就是旺角的ONE SOHO,當它的性質跟「安峯」如此雷同時,會不會再一次歷史重演? 我們也拭目以待。