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    胡‧說樓市|《香港2030+》報告書講啲乜?

    有留意特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》,都應該知道她把「北部都會區」放得多重要,發展局也立刻更新了《香港2030+》最終報告書。若你沒有詳細看《香港2030+》最終報告書,你可能會被人均居住面積提高至237呎所牽引,單向地討論: 究竟納米樓會否就此絕跡? 實情《香港2030+》報告書釋出的訊息,比我們單純探討提高人均面積對樓價影響更為重要,今日我想跟大家拆解這份報告書。 在《香港2030+》最終報告書,政府於「土地需求」是如此描述的:「最新評估推算期為2019年至2048年。整體土地需求為5,800公頃至6,200公頃,已推展的土地供應約3,200公頃用地。到2048年,香港將欠缺2,600至3,000公頃土地。」 這些土地包括「住屋」、「商業」及「政府、機構及社區」用地,純粹抽出「住屋」用地來看,未來30年的土地需求是1,850至2,020公頃,扣除推展中的項目,仍然欠地510至680公頃。 無論怎樣也好,透過這個數字,政府描畫出一個畫面,就是香港相當缺地,亦因為如此,推展「明日大嶼」、「北部都會區」、以至「馬料水填海」等中長遠方案,都變得合情合理。 未來缺地,你很自然會想,究竟未來香港住屋需求,是否有增無減? 實情政府評估剛好相反。政府更新後的房屋需求預算,未來30年需要100萬個單位,攤長30年來計算,平均每年需求量就是33,333個。可能你會問,每年33,333個單位的住屋需求,究竟是多或少? 對比當下一刻香港來說,這個數字肯定是少! 以長策會的最新推算,公私營房屋供應每年要有43,000伙,才能滿足市場需求,也意味由2019年至2048年之間,若每年只有33,333個房屋供應,相比今日香港的需求量,差距達22%。 又假如,公私營房屋繼續維持七三比推進,未來30年,每年33,333個住屋供應中,私樓供應會跌至每年不足10,000個,較今日的12,900個為少。再拉遠一點,我們看看2013年至2017年的數字,當時私樓供應,平均一年18,000至19,000個,顯然未來30年的私樓供應估算將大幅縮水。 為何住屋需求會減少呢? 究竟這100萬個需求預算,未來30年,平均每年33,333伙的預算是怎樣推算? 報告中提出,來自幾個因素,包括經濟增長會帶動新家庭組成、舊區重建令部份人需要尋找居所、還有一些居於劏房、或非本地學生尋找新居所等。 但這幾個組成部份中,除了估計未來30年,愈來愈多舊樓要重建,帶動新增需求較今日為多外,其他部分,如新增家庭的數目會較今日少,跌幅達37%、對比一些居於劏房、或非本地學生的住屋需求,更會大跌49%。 當然拉遠一點,我們經常會質疑,政府用上述指標來推算住屋需求,是否準確無誤? 計算基準上作出的假設,是否經得起科學驗證。這卻是另一個議題。 但假如推算準確,弔詭的地方來了,既然未來30年本港的住屋需求減少,為何仍要千辛萬苦、不惜一切地來推展「明日大嶼」、「北部都會區」之類的鴻圖大計呢? 政府在報告書中列出了四大因素,其一,造地工作要持之以恒,不能因一時經濟因素或需求量減少,而停止造地。其二,就是提升生活質素,包括提升「政府、機構及社區設施」;及第三個因素增加居住空間。這一點就正能引導我們討論「人均居住面積增至237呎」的話題上。 我猜想,政府背後邏輯是,即使預計需求量下跌,但因「人均居住面積」提高,自然需要更多樓面、更多土地才能應付,這也是最易獲取小市民的掌聲,畢竟政府過去力谷限量地追趕供應目標,我們居住面積已愈住愈細,部分更跌至百多呎「龍床盤」的不合理水平。 然而,當市場聚焦討論「人均居住面積提高」,你還會關注報告其他因素嗎? 報告也提及要貫徹開發大西北鴻圖大計,怎樣迎接灣區新機遇等因素,這些也很容易被遺忘。

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    胡‧說樓市|按揭101:逾千萬樓花估價跌,可否申請按保?

    《施政報告》沒有放寬按揭門檻,大家會否很失望? 早前《胡 ‧ 說樓市》收到一名谷友查詢,問我們關於按揭安排的事宜。他問,如果建築期內購入逾$1,000萬的樓花,但在物業落成時,估價跌穿1,000萬元的關口,按揭安排會如何? 為何會有這個疑問? 因為1,000萬元以上、及1000萬元或以下的的物業,在「按揭成數」以至「按揭保險」,會出現很大的鴻溝。今日我們就想跟大家釐清一些觀點。 1,000萬元以上的物業,銀行最高只可借取50%按揭;1,000萬元或以下物業,按揭成數最高為60%,但貸款上限為500萬元。舉例,如果你本身購入一層1,200萬元物業,按揭成數最高為50%,也就是買家需要籌集餘額五成作首期,不計任何雜費,淨首期要600萬元;反觀,購入一層1,000萬元的物業,銀行最高可借取60%按揭,貸款上限500萬元,實際按揭成數為50%,也就是首期500萬元。 但如果本身購入830萬元的物業,最高按揭成數60%,貸款上限500萬元,你要預備40%首期,也就是332萬元。如果買入物業時,不涉及借取任何按揭保險,833萬元是一條很重要的界線,超出這個銀碼便要支付50%首期;但在這個銀碼以下40%首期便可以。 特首林鄭月娥在2019年放寬按揭保險門檻,800萬元以下物業,最高可以借取90%按揭;1,000萬或以下的物業,最高可借取80%按揭。套用之前例子,如果你購入一層1,200萬元物業,就已經超出了按揭保險門檻,你就要支付50%樓價作首期,剩餘50%借取按揭;但若購入1,000萬元以下的物業,情況便不同。 雖然購入一層1,000萬元的物業,傳統銀行最高只可借60%按揭,貸款上限500萬元,但買家卻可透過「按揭保險」多借30%。在支付「按揭保費」下,可把首期壓縮至20%,也就是200萬元首期,便可以買1,000萬元物業。 這個被喻「林鄭plan」或「新按保」的按揭保險計劃,只適用於現樓,如果本身購入樓花物業的買家,希望申請「新按保」,必須選取「建築期付款」,待物業落成,才申請「新按保」,但這卻衍生了幾個谷友所關注的問題。第一,如果建築期內估價下跌,怎麼辦? 例如,原本購入的樓價為1,200萬元,但落成時,物業估值跌至1,000萬元,雖然物業價值下跌,但卻因此令物業估值跌入「新按保」門檻,究竟按揭保險會否受理呢? 答案是不可以。這一點我們之前已經說過,按揭證券公司在衡量是否接受申請,都是基於「合約價」來釐定;如果估足價,按揭保險會依舊批出,例如,物業由原本1,000萬元升至1,200萬元,由原本符合按揭保險門檻,升至不符合按保門檻,則按揭保險仍會受理。按證公司仍會視乎「合約價」來釐定,看看物業價格是否估足。如果估足價,按證公司仍會以1,000萬元的樓價,審批按揭保險。 按照同一邏輯推算,如果樓花期內,物業樓價由1,200萬元跌至900萬元,買家也不能因此申請「按揭保險」,但「按揭成數」怎樣計算呢? 究竟按揭成數是1,200萬元的50%? 還是用900萬元,最高借取60%按揭? 答案是銀行會按「當時估值」來批核。因為物業價值回落了,銀行在批出按揭時,會重新為物業估價;如果物業估值跌至900萬元,銀行會用900萬元作審核基準,買家最高可借取60%按揭,貸款上限500萬元。這意味銀行最高批岀500萬元按揭,最終買家要支付700萬元首期,較原先多出100萬元。

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    胡‧說樓市 |創上水最細新盤紀錄! 實地睇尚宜真貌!

    最近有政黨說,希望政府可叫停納米樓,但實情納米樓之所以出現,政府本身也有份推動。事關政府過去為追趕供應目標,不惜提供蚊型地。「尚宜」這個項目,本身就是政府在2017年推出招標的項目,地盤面積極度蚊型,只得2,164呎,最高可建樓面9,322呎,可想而知單位大極有限,終由「大鴻輝集團」以1.313億元投得,每呎地價14,085元呎,到底實質面貌又如何呢? 我估你跟我一樣,最想看也是全盤最細138呎的單位吧! 這個開價低至236萬元,被形容平過車位的單位,你大概估到單位的「廬山真面目」肯定細得驚人。客飯廳前方設置大幅轉角落地玻璃窗,單位真的很通透,因為可清楚望到隔離舊樓,跟毗鄰舊樓面壁;L型開放式廚房貼近牆身角位放,大門後方洗手間採用全通透設計,即是說,千萬別招呼朋友回家,否則如廁時就會極盡尷尬。 一層六個單位,「尚宜」有五個單位就屬於這類開放式。轉看看毗鄰F室,折算由258萬-303萬元之間,面積比起E室138呎單位稍大,面積有152呎,但由大門走入的玄關位也佔據了14呎,這邊方位向南,選擇最高五樓的單位,可望向上水廣場方向,但卻同時會望到一組組的無線發射器,感覺稍有壓迫。 至於全盤唯一有裝修的示範單位則為A室,面積201呎,為開放式單位中面積最大的戶型,折算由354萬-393萬元之間。單位同樣接近一眼望透,洗手間非黑廁設計,客飯廳外望可望「石湖墟遊樂場」,本屬全盤最一線景觀,但睡床旁又會看見另一組舊樓群,而且近距離程度仿如跟睡床貼近似的。 全盤唯一的一房則位於B室,面積259呎,這個單位則相對較為四正及實用,折算樓價447-497萬元之間,洗手間也不是黑廁設計,而睡房都足有50呎大。雖然睡房都有落地玻璃窗包圍,但同樣都以面壁的樓景為主。 全層單位共用一部電梯,但幸好樓層不算高,行前一點就是後樓梯,但這裡並沒有垃圾房,可能就要像一些舊樓般放個舊桶,用來盛載家居垃圾,再由清潔工人搬走。根據樓書在「裝置、裝修物料及設備」中的「垃圾收集」一項,也表示單位不設垃圾房位置;垃圾收集方法也是由清潔服務公司負責收集。 是否買得過呢? 純粹從位置來看,算是近上水火車站,由火車站行過來經接駁天橋,再經上水匯,全程接近有瓦遮頭可來到樓盤。至於從售價角度來看,今次發展商一次過把30個單位推出,即供連回贈均價17,901元,單計住宅市值約1.13億元,若計算其地價1.313億元,發展商差不多要蝕本賣樓,這是否代表發展商大平賣呢? 但也別忘記,樓盤本身就是設有地舖,其價格高低足以影響價值。因為只要舖位身價超過1,700萬元,已經等於地價成本。 座落於「新樂街」的「尚宜」本身地下設有商舖樓面,只是疫症下的上水舖市卻未必如以往樂觀。一切都視乎通關後的發展了。發展商「大鴻輝」本身在港推售項目不算多,其創辦人及主席梁紹鴻較為人熟悉,也因為他對投資舖位很有心得,並在多個核心地區持有大量舖位而被稱為「舖王」,也令他在2019年打入福布斯全球億萬富豪榜排名第478位。集團對上一個已經數到旺角的「嘉多利峯」更大玩買樓送舖噱頭。所以外間也認定,「尚宜」這個項目,發展商都主要放眼在舖位,而非住宅身上。