香港股市 已收市
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    胡‧說樓市|屯門「上嵐」都要$18,000/呎! 屯馬線真係咁勁?

    「屯馬線」六月尾正式通車,突然好多人都吹捧這股效應,覺得對樓價一定有推動作用,實情是否如此? 我們今次來到尾站「屯門站」,跟大家考察這區物業。「屯馬線」通車後,區內首個樓盤就是由「建灝地產」發展的單幢樓「上嵐」,這個項目都主打蚊型單位為主,發展商開出首批50個單位,即供平均呎價高達18,388元,屯馬線真係咁勁? 說價格一個字:「貴」,因為這口價心雄的程度,是跟「御海灣二期」的價格相若,但重點是「上嵐」位於「景秀里」,「屯馬線」效應未必很大。可能你會問「景秀里」即是在哪裡? 你知否新地「御半山」在哪裡? 樓盤正正在它毗鄰,伙數不多,一座物業只得112個單位,因為這個項目本身都是個蚊型地盤,佔地只有11,386呎。政府在2019年中推出招標時,由建灝地產以2.44億元投得,可建樓面37,575呎,每呎地價6,499元。 「建灝地產」? 可能你會問是哪一間發展商? 實情它以前發展酒店為主,近年逐步發展住宅,啟德區的「天寰」就是由它發展。開出這口價,不單貼近「御海灣二期」的價位,甚至比旁邊的新地「御半山」,在2018年開售時均價15,248元,高出20%。新地以高溢價聞名,而重點是「御半山」已有部份蝕讓,證明價位已屬區內一個短期頂位。 樓盤只以一房開則,面積265至290呎,有利壓縮銀碼,一房450萬元即供可以入場,也因為發展商聲稱樓底有3.5米,所以可以向高空發展;但有兩點要提醒。樓盤位於屯門濾水廠出入口,「上嵐」向北,日後會望「濾水廠」內的「污泥脫水房」。我相信大家都擔心:「有沒有危險?」 其實這個問題,早幾年已有區議員向官員提問,究竟設施會否排放有害物質影響居民健康,當時官員說濾水廠有安全措施以控制風險,設施只有少量氫氣經稀釋後排出,不會影響環境。「上嵐」的關鍵日期在2023年7月31日,距離落成期至少兩年,為何要用高溢價,去跟發展商打賭樓市升跌幅? 既然如此,又何不直接購入區內二手盤呢? 「御半山」純一房單位並不很多,一、二期合共只有五柱單位提供,當然也有一些面積大一點的一房半單位,但其實半間房並不算好用,反而「純一房」間隔更好用。入屋左手邊凹位,改為鞋櫃及儲物櫃,另一邊開放式廚房,L形向客飯廳兩幅牆身伸展,洗手間是黑廁,麻雀雖小,但五臟俱全。直入客飯廳主體面積近80呎,外接露台,可望遠山景,而旁邊睡房,面積也有65呎,只是橫樑較多。論面積,「御半山」的「純一房」304至312呎,怎計也比「上嵐」200多呎為大。 重點是有即時租值可以參考。現在「御半山」類近300多呎的單位,租值大約11,700元,呎租約38元。至於「上嵐」開出癲價,你可以預視回報是如何? 未扣除管理費前,預期回報不足2.5厘,也略為跑輸大市。 其實無論「上嵐」或者「御半山」,我覺得跟「屯馬線」的關係也很薄弱。這兩個樓盤的位置也不鄰近鐵路線,如果要乘坐「屯馬線」,必須要轉乘輕鐵,再到「兆康站」或「屯門站」上車,倒不如步行至「紅橋」附近乘坐巴士,似乎路線來得更便捷。因此,是否真的所有屯門樓盤,都可以跟「屯馬線」扯上關係呢? 這一點我覺得要理性些來看。 今集參觀最後一個放盤是「瓏門」。如果說效應,它應該是最有關係,事關它就在屯門站上蓋,由電梯經過商場可以乘搭「屯馬線」。這個盤的價位不斷破頂,相信都是受到這些因素推動。我們參觀的單位是瓏門1座中層H室,單位面積722呎,業主叫價1,270萬元。 屯門樓首期起碼要有635萬元才可以進駐,有沒有誇張了一點? 的確不是誇張。近期不斷破頂的這個屋苑「瓏門」,去貨速度頗誇張,兩房單位800至900多萬元,三房單位都1,400至1,500萬元起,就是跟「屯馬線」效應有關。 單位開則確實很寬敞,客飯廳寬敞,真的適合一家幾口居住。睡房設於左右兩邊,其中主人套房設於右手邊,雖然其景觀跟客飯廳同向,但視野剛好未必能正望「屯門中央公園」;而兩間客房,面積雖然不大,但卻可以側望綠油油的公園景。洗手間跟廚房則靠近大門附近,廚房面積頗闊落,三邊廚櫃,備餐地方充足。 「屯馬線」是否過份炒作? 說實在,如果真的要前往「烏溪沙」,本身「瓏門」基座已有巴士路線可到城隧,轉巴士可直入「烏溪沙」。為何要乘坐27個地鐵站,差不多一個半小時前往該處,我相信唯一好處是乘坐地鐵不用轉線,可以一站到尾。當然如果你說由「屯門」前往「土瓜灣」、「九龍城」等地區,這條鐵路線確實較便捷一點,只是當「屯門」二線新盤賣到每呎18,000元時,手持同一資金往市區,會否有更多選擇呢? 這點值得大家深思。

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    胡‧說樓市|打風都吹得郁! 買樓揀高層係咪特別危險?

    一場黑雨令單位漏水問題全面現形。上集我們看過李先生個案,他在去年十二月購入康城站「LP6」一層頂樓連天台單位,今年四月收樓後馬上放租,兩個月後收到租客投訴單位漏水。李先生表示,令他驚訝的,不單是為何一層新樓會漏水,還有管理公司的解釋,表示極高層單位容易導致石屎出現裂縫,實況是否如此? 每逢打風,住在高層的住戶都會說:「層樓吹得郁,好恐佈!」這個不是什麼都市傳說。大廈受到強風吹動而出現搖動,是一件正常不過的事。我們曾向結構工程師查詢,離地面三層的大廈,受風吹動機會較細;但由離地面三層以上的大廈,就會開始搖動,愈高所搖擺的幅度愈強,只是這是否安全呢? 其實強風吹動大廈,大廈承受的風力,屋宇署是有制定指引的,所指就是《香港風效應作業守則》。最新一份修訂指引在2019年,加入「正向風力」、「側向風力」、及「受風面承受不平均風壓影響」、「周邊建築物」等因素,來計算建築物抵禦極端風力能力。 屋宇署同時採用了天文台在「橫瀾島」錄得的最高風速、以及幾個十號風球吹襲下的風力制定了大廈的「防風標準」。因為「橫瀾島」是香港一個最當風的小孤島,所以配合颱風,可判斷出香港最高風速。「防風標準」為每秒平均風速46.9米,而每秒陣風風速則為65.2米。另外大廈也需要抵擋每小時250公里的陣風風力,若以「天鴿」陣風風速每小時190公里計算,仍算安全。 強風會把大廈吹動,但會否正如管理公司向李先生的解釋,因此令大廈出現裂縫,令水流從裂縫滲入? 如果真有如此情況,大廈結構豈不是也有問題? 我們都問過結構工程師此問題,他認為在興建大廈的過程中,究竟會否出現裂縫,取決於很主要因素。第一、「鋼筋」數量多與少。愈多「鋼筋」出現裂縫的機會愈低,但當然造價也會相當高一點,但其實屋宇署都有一定標準,規範大廈對「鋼筋」數量。 第二,用來把「鋼筋」扣起的「剪力桿」(Shear Link),數量是否充足。如果有愈多「剪力桿」,理應令石屎出現裂縫的機會大大減低。在香港,屋宇署都有額外設定50%「安全系數」,意思就是若建築規格只要求使用10個「剪力桿」,在「安全系數」的前提下,需要再額增加50%才達標準,以用作緩衝之用。 興建過程中會否有人為偷工? 但因每個住宅項目,均需要向屋宇署入則,亦需認可人士(authorized person)作現場監督及簽署作實,如果過程沒有出錯,大廈結構是沒有大問題,因此受強風吹動大廈而出現裂縫說法,也未必說得通。我們有向發展商南豐及港鐵查詢相關問題,南豐回覆我們,「LP6」之所有建築工程均符合相關的建築法例要求下進行,整個屋苑之結構及設計均經由物業發展項目的認可人士、註冊結構工程師及註冊承建商提交證明表格及批核,證明該建築物已按照《建築物條例》及其規例的條文以及就該新建築物批准的圖則竣工,並經屋宇署檢測及審批完成後,才獲發佔用許可證。 只是既然結構沒有問題,但好端端一層新樓,何以漏水會漏得如斯嚴重? 其中一個較大可能就跟幕牆有關。幕牆是覆蓋石屎上的裝飾面,裝工欠妥也可能讓水流入;若地盤施工期間一些修口手工欠佳,就會讓水流從縫隙流入,現時只能透過重造防水層來處理問題。

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    胡‧說樓市|LP6入伙數月即漏水! 管理處話高層石屎容易裂?

    雨季又到,早前又黑雨又紅雨,不少業主屋企都有漏水問題,只是今次主角卻發生在一手樓,我們《胡‧說樓市》收到一名康城站「LP6」業主反映,說經歷一場紅雨後,單位窗邊漏水漏到似水簾洞,我地決定前往現場了解。 漏水漏到似「水簾洞」,是一層收樓幾個月的全新屋苑:「LP6」頂層連天台單位。業主李先生(假名)去年十二月買入,今年四月尾收樓,放租不足兩個月,六月初就收到租客第一次投訴,表示睡床上方天花滴水。 當時李先生曾建議管理處做「色水測試」,管理處卻只做「閘水測試」;豈料兩天後,挨近睡房通往洗手間的橫樑,卻出現了新水漬,於是又再通知管理處維修。 六月尾連場大雨,漏水位置飄移至窗邊,從李先生給我們的影片看見,窗上橫樑有明顯水珠,無間斷地一滴一滴的滴在窗台,唯有自行找「洗菜盆」盛載。我們《胡.說樓市》團隊在6月30日來到現場視察,也發現牆邊明顯甩灰、近窗雲石弄至變色。李先生說,黑雨下的單位漏水仿如「水簾洞」,盛載滴水的膠桶,幾小時要更換一次。 李先生表示,當日通知管理處,也是要用較強硬的態度才馬上前來處理。我們團隊在現場視察,發現懷疑漏水的地方,管理處已用了大塊黑色膠布包著,由睡房正中央至廁所門旁,以及窗邊位置封上另一塊黑色膠布,形成「T」形,而窗下膠桶仍殘留一些水滴。 舊樓結構老化,出現漏水也是經常聽到的事,只是好端端一層新樓何以也有漏水問題,每次管理公司也有不同解釋。由起初表示全新樓,理應沒有漏水問題;至第二次漏水時,則表示因單位位於極高層,單位較當風致使輕微搖動,令石屎層出現無法預計的裂縫。 一直去到窗邊也有漏水問題時,發展商出動吊船進行天台視察,最後認為跟飾面老化,防水層失效有關,最後拆走了大約半米長的裝飾板面作檢查。我們現場視察,飾面拆走,露出石屎、及用作固定裝飾板的框柱,但實際上是否由這個地方滲水,源頭仍難確定。 新盤剛收樓,卻可以出現如斯誇張的漏水狀況,我們有向發展商南豐及港鐵查詢,南豐回覆指,單位的執修工程,包括於天台拆除裝飾面及試水測試,均經過發展商及承建商之專業團隊因應「試水」結果而作出判斷而制定。有關單位業主所反映的情況只屬個別事件,發展商現時仍繼續與該單位住戶接洽及跟進有關個案。作為業主有什麼處理方法? 一座當風的大廈,出現左右搖動時,是否真的會令大廈出現裂縫,從而導致漏水? 請繼續留意《胡.說樓市》及《YAHOO財經》合作的樓市節目,我們下集拆解。