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    胡‧說樓市|啟德嘉峯匯驗樓開箱!主人房現保齡球則?

    最近啟德區都成為新盤入伙的另一個重鎮,除了內房合景泰富及龍湖地產的「尚.珒溋」外,在它旁邊也有個剛入伙的新盤,就是嘉華的「嘉峯匯」,大家只是隔了一條街,究竟交樓質素又如何? 「嘉峯匯」是嘉華國際在啟德區發展的第二個項目,位置上在啟德站以西,以前因為接駁的行人通道未開通,步行過去要繞一段路,但近期道路開通後,可以從站口一直步行去屋苑,距離不算很遠,大約兩分鐘左右就可以抵達。 相比啟德站以南的新盤,這裡開價貴一點,因為地價成本也再貴一點吧。項目是嘉華在2016年以58.6億元投得的用地,計及每呎地價10,200元。樓盤在2019年開售,即供均價高達每呎22,887元當時最細開放式單位,入場價都要651萬元。至於我們驗樓的單位位於1B座,是一個三房單位,業主在2021年才入市,以1,871萬元買入,平均呎價24,050元。說實在,價錢不菲,但當然最重要還是交出相應質素。 驗樓單位778呎,入屋沒有玄關,所以整個客飯廳的主體面積都頗寬敞,客飯廳頗分明,旁邊是廚房,屬於梗廚設計,整個廚櫃也善用空間,廚房旁邊是工人房及工人套廁,驗樓師鍾智剛發現工人浴室的巴士摺門,門關上後仍有空隙,有滲水問題,但解決問題不能單靠移動摺門,必須將門框重新安裝至筆直。 客飯廳外接露台,露台空間較狹窄,外望啟德樓景及啟德河,驗樓師發現露台趟門邊位同樣有空隙,擔心下雨時,雨水入框會積聚在內,但這個問題易解決得多,只需在空隙上唧膠便可。 單位三房一套,其中一間房置於客廳旁,睡房空間不算很寬敞,驗樓師也沒有發現很多手工問題,但在窗框頂的位置卻發現小範圍空鼓批盪,雖說符合標準,驗樓師仍建議業主執修,因為業主安裝窗簾時,鑽牆容易擴大空鼓範圍。 全間屋最特別的地方就是主人房,打開門後就一條很長的走廊,由走廊一端行到另一端,長度差不多有4.5米,等於四分一條保齡球道,頗浪費空間,所以主人房面積不算很寬敞,以及橫樑較多,壓迫感頗重。 主人房驚現保齡球則,我覺得,算是近期新盤中較不實用的開則之一;但除此之外,單位交樓細節都算做足,起碼沒有太多要挑剔及執修的地方,例如驗樓師只發現有少量磚崩花、牆身不平滑等問題,單位總得分90分,評級為A。 「嘉峯匯」由兩座高座、兩座低座及四間洋房組成,合共過千個單位,但感覺不算很壓迫,可能因為兩座高座預留了間距,內園又造了不少綠化空間。雖然部份單位,仍會被毗鄰的啟德樓阻擋景觀,但自己內園就有一定空間感,入屋苑第一感覺算不錯。 至於會所,分布於低座及二座的基座。有全層過小朋友戶內及戶外休憩空間,可以讓小朋友「放電」。另一邊會所就設有咖啡廳、閱讀室、宴會廳、還有室外泳池。第三個區域則比較動態一點,有24小時健身室外,還在地庫開闢了半個籃球場。 但畢竟當日開價並不相宜,所以就算交樓交足功課,園林會所設施充足,但暫時租務回報仍不算理想。始終供應多,一月份暫時錄得三宗租務成交,都是一房及兩房單位為主,一房月租15,000元,對照其購入價,回報只有2.1厘;兩房月租17,800至18,000元,同樣回報也只有約2厘,遠低於大市水平;之後還有「Monaco」、「The Henley」等屋苑入伙競爭,相信如此回報還要維持多一段時間。

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    胡‧說樓市|Marini入伙開箱! 買樓應否揀隔火層樓下?

    上次看完會德豐「Montara」交樓質素。會德豐同期於康城站還有另一個項目交樓,就是「Marini」,究竟同一問題會否在這屋苑出現呢? 今次單位處於隔火層樓下,究竟有無注意事項? 我們馬上入屋看看。 項目都是由會德豐跟港鐵發展,屬於康城站第九期,內裡再細三期推出,包括「Marini」、「Ocean Marini」及「Grand Marini」。跟「Montara」的最大分別,進入大堂時已感受到。我們會參觀一期「Marini」,共有647個單位,位於樓盤的第三座,內裡再分開AB座,所以會按其擺位由不同電梯大堂進入,沿途透過落地玻璃窗,你可以見到一些戶外兒童休憩空間,等候電梯時間亦不算很長,而且郵箱有一個功能,就是有信件會有指示燈,有信會開燈,無信就會關燈,方便住戶知道郵箱狀況。 「Marini」面積介乎348至1,305呎,由一至四房都有提供,我們今次參觀一房單位,面積379呎。入屋開放式廚房,前方客飯廳及露台,再入就是睡房及套廁,屬於很常見的一房戶型。雖然戶型常見,但說到單位樓層則很特別,因為它位於防火層以下。我記得以前曾有觀眾跟我們說,搵盤指明要找搵防火層以下,不想受樓上聲音困擾。究竟買防火層以下單位,有什麼要注意呢? 驗樓師鍾智剛表示,部分隔火層樓下的單位,或比一般單位好,因為隔火層沒有洗手間,漏水風險較小,而且屬於公家地方,管理處能立刻跟進。至於有些屋苑會將泵房設於隔火層,鍾Sir表示,一般噪音都是標準以內,他過往驗樓期間,也很少聽到機房、升降機槽等聲音,亦表示不用擔心水壓問題,因為時下大部分新盤都會在高層設置加壓泵,高低層單位的水壓並不會相差太遠。 至於今次參觀的單位,是一個379呎的一房單位,入門口有個小玄關,開放式廚房L形擺位,工作枱面尚算充裕,兩邊均可用來工作,以一房來說,雪櫃比例也算大。至於其他地方就是儲物櫃,所以儲物空間也算充足。另外,客飯廳呈長直形,外接22呎露台,遠望是樓景及跨灣大橋景,驗樓師在單位客飯廳的牆身,發現有輕微彎曲的問題,但問題不算嚴重。 不過單位房間會有較多問題,旁邊有一扇側窗,外望毗鄰的廚房,較擔心日後油煙會飄入房間,而且牆身很厚,厚度高達450毫米,需計算實用面積售予小業主,所以會蠶食室內空間。 鍾智剛亦發現,側窗頂的批盪不平,有彎曲情況,有可能影響窗簾的安裝,而側窗外的冷氣機平台,冷氣掣卻跟跟唧膠分離,有滲水風險,需要發展商跟進。 單位需要執修的地方並不多,局部有扣分的地方只在批盪、油漆、窗及家電,其他一律沒扣分,最終單位得到95分,比Montara高出14分。我們把驗樓結果轉交發展商會德豐,回覆指已聯絡業主作相應跟進,當中的睡房小窗刮膠邊,及冷氣掣鬆郁情況,亦已處理。 單位會所都算挺特別,包括設置一個無邊際室外泳池、又有室內泳池,還有24小時健身室,分日夜收費,住客在周一至五非繁忙時間收費每次25元、公眾假期收費30元,而晚間使用則劃一收費50元。但最特別都是自設一個標準籃球場,觀眾席也有悉心設計,住客可租用,每50分鐘收費200元。雖然「Montara」及「Marini」入伙質素有分別,但租值分別不算很大。現在兩個盤的一房單位,大約月租13,000至14,500元起跳,而兩房則大約16,000至17,000元左右。平均呎租約32至35元。

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    胡‧說樓市|MONTARA入伙驗樓! 玻璃崩花要換窗!

    近期日出康城多個新盤入伙,包括長實「Sea to Sky」、會德豐「Marini」及「Montara」,合共近4,000伙,市場不斷湧出租盤。租客除了看租金是否相宜,也值得參考物業質素才決定是否租住。今集我們會參觀其中一個屋苑「Montara」,將參觀一個2B座高層A室,500多呎的兩房單位,馬上入屋看看。 屬於康城站七期的「Montara」,是會德豐投得港鐵上蓋的發展項目之一,屋苑共分兩期發展,第一期為2A及2B座「Montara」;第二期則為同一屋苑的1A及1B座「Grand Montara」。一期「Montara」由616個單位組成。單位面積由342至816呎,一至三房單位均有提供,但以兩房佔全盤多數,會再細分兩房開廚、兩房梗廚、兩房連儲物室幾款則。我們驗樓單位為兩房梗廚,面積528呎,單位外望都是樓景為主,主要望往「Sea to Sky」及「LP10」的方向。 今集開箱的是一個528呎的兩房單位,入屋玄關有點三尖八角,業主需要訂造一組打對角的鞋櫃,單位設計梗廚,後,感覺跟玄關有點相似,這裡也有點三尖八角,廚櫃背板是斜角,呈三角形,感覺有點不規則,除此以外,驗樓師在廚房內發現一個問題,就是這塊磁磚,因為磁磚有兩個很明顯的針孔補口,需要發展商跟進。 客飯廳外接是一個22呎的露台,露台外望,現在也可望到頗開揚的海景,但日後當康城站最後一期落成時,都會遮擋了海景,只能透過樓與樓之間望到罅海、以及跨灣大橋。 單位的洗手間屬光廁設計,打開氣窗,外面是冷氣機散熱器平台,但驗樓師建議業主,要檢查冷氣機散熱器平台底部,因為冷氣機散熱器底部積聚了不少碎石,如不清理,隨時會堵塞去水喉。 主人房,外望景觀跟客飯廳同向,可以望到相同景觀,而且主人房有很大幅玻璃窗,所以採光也頗充足,但這裡有一道超過1.2毫米的崩花,驗樓師建議必須更換,不過我們其後再跟業主聯絡,業主卻跟我們說,執修部對於更換玻璃窗有意見,未必願意更換。 我們之後再向發展商查詢,發展商最終答應業主更換主人房的玻璃窗,並指正排期使用吊船更換玻璃,將另行通知業主落實安排,而客廳玻璃崩花則符合標準,若打磨或會有玻璃滲水風險,故決定不再跟進。而直至1月13日截稿為止,業主亦表示執修部承諾,客房的玻璃花痕,將會透過打磨執修,有別於驗樓師的更換建議,而主人房的更換玻璃程序,初步要排期至2月中才能完成。 最終單位發現的問題不算嚴重,只是較多瑣碎的甩漏,當中鋪磚、窗、潔具、地板腳線扣分較多,評分的十五個項目中,只得批盪、盪地台、家電及假天花取得滿分,驗樓師給予單位81分,貼近B級尾的界別。 「MONTARA」還有兩點也值得一提。首先,物業樓層高至70樓,但每座卻只有三部電梯,當日我們去到電梯大堂時,有一部電梯更是暫停使用,結果苦等良久也沒有電梯,連業主也說有同感,擔心日後繁忙時間未知電梯是否可負荷。 第二,就是大堂的郵箱,現場看見貼了很多黃紙,大部份都說壞了而未能使用。兩個如此細微的地方,卻大大影響走入大廈的第一觀感。