香港股市 將在 6 小時 22 分鐘 開市
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    【胡.說樓市】實測屯赤隧道!屯門出機場快幾多?

    基建概念,除咗係股票之外,仲可以係樓市!最近「屯赤隧道」(屯門-赤鱲角隧道)開通之後,都有唔少人率先體驗一下,當然我哋都唔執輸,今次都同大家一齊坐巴士,實測隧道開通後,屯門去赤鱲角可以慳到幾多時間!下一集更會同大家實地睇樓,睇睇隧道開通後,買屯門定東涌好!屯赤隊道,是「屯門至赤鱲角連接路」一部份。這條連接路,分開兩段興建,南面段就是港珠澳大橋香港口岸,跟北大嶼山公路,在「港珠澳大橋」2018年開通時已經同步啟用。現在開通就是北面段,也就是把屯門跟赤鱲角連接起來。隧道開通後,屯門、洪水橋總共有六條巴士路線,都會改道行經「屯赤隧道」。「E33」由市中心開出,一程要幾多錢? 一程要12元,算平定貴? 是平了,因為減了價! 之前一程要13.9。如果打工仔真的每天要乘搭,一來一回就要24元,一個月上班20天,差不多要500元。但這條線已是六條線中最平,其餘幾條「A」線,每程貴三元,跟「E」車不同之處,是真正直人機場。好像「A33X」先停「香港口岸」,不駛進東涌,之後再直入機場;另一條「A33」就連「香港口岸」都不經,直入機場。但如果真的想直入機場,就要在「屯門-赤鱲角隧道轉車站」轉車才可以。這個轉車站,是在屯門碼頭進入海底隧道之前,千萬不要錯過了這個站。但為了順利做實測,我就決定不在這個站下車。雖然政府說,隧道引入了很多新式設計,例如地面設有一些緊急出入口、又有先進的通風系統等,但其實也不過是一條普通隧道。大約行車8分鐘左右,終於走出隧道,這裡有一條分叉路,一條通往機場及香港口岸方向,另一條就直接繞入東涌市中心。我們乘坐的「E33」號線,會經北大嶼山公路,進入東涌,之後駛入了國泰城,最後才到機場。看資料,如果在國泰城上班的人,除非搭到其中一班早上的特別班次,否則也要轉車站轉乘這輛巴士入去。由市中心來到這裡差不多要30分鐘左右。之後多坐一回兒,終於來到赤鱲角機場了。上車至落車究竟我們用了多少時間呢? 答案就是四十分鐘。可能我們乘坐「E」車關係,所以路程會較遙遠一點。如果乘坐「A」車會直接一點。我聽一些屯門的朋友說,以前坐這輛「E」車,差不多要一小時才能到達機場。所以今次實測結果告訴我們,大約可以縮短20分鐘車程。不過走入機場入境大堂,你見到周圍也是冷清清的,商舖關門大吉,因為航空業都受疫症影響而接近停頓,所以現階段仍未能測試到這條隧道,實際可以負荷到多少車流。當大家一面倒說,屯門樓市會有帶動,實情又是如何呢? 我們下集走入屯門區看看放盤。

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    【胡.說樓市】代理疑作失實陳述!業主借二按甩轆點算?

    買樓其中一個煩惱,就是申請按揭,因為申請按揭要通過重重關卡,又害怕供款能力不能達標,所以部分人會選用發展商的高成數按揭計劃,希望能順利過渡銀行上會,但事情豈會盡如人意。我們最近收到谷友求助,表示地產代理在他購入新盤前,聲稱如符合銀行一按上會條件,就肯定能借發展商二按計劃,最終借二按時卻慘食檸檬,究竟如何是好? 從事旅遊巴生意的陳先生(化名),跟太太同住屯門居屋「龍門居」,居屋由太太名持有,屬於未補地價的一類居屋。兩年前屯馬線效應,恒基土瓜灣站「啟岸」開售,陳先生以自己首置身份購入一個單位,當時借取發展商恒基高成數按揭。單位在2019年3月簽署了臨時買賣合約,並開始供樓,最快在2021年3月收樓。 2020年新地屯門「御海灣」開售,他跟太太商量過,對該樓盤甚感興趣,希望購入後便沽出「龍門居」單位,所以陳先生再以自己名義,支付了15%從價印花稅下,以710萬元購入了一個2座低層單位。旁會人覺得很進取,但純粹因代理一句說話,令他們放下戒心: 「只要銀行肯批出一按,新鴻基一定會批出二按的。」 最終「御海灣」單位獲中銀批60%一按,相當於426萬元,打算申請發展商20%二按約142萬元,他才發現發展商並不受理。其實,陳先生的個案是很典型的借爆例子。由於中銀批出一按期限完結,如果未能借取二按142萬,一按都可能會過期,究竟可以怎樣釋出142萬的資金,是他目前面對的最大問題。究竟有什麼處理方法? 「龍門居」本身是由太太名持有,但因未補地價居屋不能加按,所以並不可行,最多只能用「啟岸」單位作抵押,但恒基財務公司又是否容許? 陳先生致電恒基查詢,對方表示沒有明文規定不可以加按,只要有機構願意放貸就可以。 既然恒基都沒有問題,理應這個方法行得通。但專家卻表示,往往這裡貸款均屬無抵押的貸款,年利率較高,一般可達16至18厘或以上,所以建議只是短期使用,需衡量利息多高、及貸款年期有多長去評估成本有多高。 無抵押貸款息率這麼高,陳先生表示,曾考慮能否把物業透過「近親轉讓」方式轉至太太,藉以讓自己釋出首置資格去提前取回「御海灣」的退稅。因為當日購買「御海灣」時支付了15%從價印花稅,相當於106.5萬元,退稅可取回約80萬元作幫補,但這裡卻又衍生第二個問題,就是未落成的物業不可以轉名。 於是,陳先生有向新地查詢,經商討後,發展商願意在付款上作一些彈性安排,容許在物業落成時才找清尾數。「啟岸」較「御海灣」早三個月落成,陳先生有機會做到退稅,但這裡還有一個問題,就是「啟岸」本身借了發展商的高成數按揭,專家稱這要視乎財務公司是否容許重造按揭契後,再做高成數按揭,否則要轉按至傳統銀行,這樣需要補一大筆差價。 看到這裡,實情陳先生的選擇並不多。如果上述方法不可行,業主只能選擇取消交易,或者選擇沽出龍門居單位套現,才能釋出資金。其實回看整件事,若果並非代理「實牙實齒」說借得到,相信陳先生也未必會做出這個決定。究竟他能否向代理追討責任? 我們向地產代理監管局查詢,局方回應指如果地產代理向準買家提供付款方式、或按揭計劃資料,須確保資料準確,及採取一切合理步驟去核實,否則有機會被監管局紀律處分。如果需要向監管局作出投訴,投訴人需作一份詳細書面陳述,並以證人身份出席紀律研訊。紀律處分包括訓誡、讉責、罰款、在牌照上附加條件、暫時吊銷牌照及撤銷牌照。 事實上,口頭承諾可以構成合約一部份,但如果透過民事追討代理失實陳述,舉證責任就落在陳先生身上,奈何陳先生跟代理卻沒有白紙黑紙記錄下來,所以這一件事也教曉我們,除了要有白紙黑字,錄音、WhatsApp對話都要保留,因為一旦出現事故時,都可以作為呈堂證供。 不知大家又有否遇過更棘手的問題? 如果有,都可以在影片下方留言跟我們分享。如果覺得我們的影片對你有幫助,記住comment、like及share,及順道訂閱我們《胡.說樓市》的YouTube頻道。今次先跟大家談到這裡,下次再見。

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    【胡.說樓市】購買家居保險四大要點!索賠程序點做?

    看過上集的谷友,相信都覺得發展商交樓質素參差。有見及此,很多業主都會在入伙後購買家居保險,以保障突如其來的開支。我們就跟大家探討一下購買家居保險的四大要點,以及看看索賠時要注意什麼! 問題1: 為什麼要購買家居保險? 顧名思義,「家居保險」就是用來保障我們居住單位,例如因為火災、水災、或失竊等而造成的家居財物損壞等等;但因為「家居保險」涵蓋「第三者責任保障」,這一點才是更重要。 舉例,香港春天的天氣很潮濕,很多香港人都習慣開抽濕機。過去因為抽濕機漏電致火災也時有所聞,背後很多時也跟戶主在同一插座上,使用過多電器導致短路有關。如果波及鄰居,導致財物損毁或身體傷害,是有需要向毗鄰單位業主作出賠償。正正為「家居保險」包括「第三者責任保障」,所以可以發揮一些作用。 又例如針對現在疫情嚴峻,更出現社區爆發,坊間有些保險公司就特別為各業主提供針對新冠病毒嘅免費額外保障,當中包含家居清潔同消毒所需費用,變相真的不幸確診,也不需要擔心屋企衞生,所以現在連這些疫情相關的問題,都可以是家居保險的保障範圍之一。 正在準備入伙?AXA安盛「卓越」豐盛優居樂為你提供全面的家居財物、第三者責任及多項自選保障,守護你的安樂窩,立即網上投保可享75折保費優惠及免費新冠病毒疫情額外保障高達1,500港元*。 按此了解更多:https://bit.ly/3h6WRf7 *受條款及細則約束。詳情請參閱網站連結內的產品及推廣資料。 問題2: 怎樣釐定家居保險保費高低? 當然上述例子,你可能覺得只屬個別事件;但實際上有些情形,卻跟我們日常生活息息相關,好像我們驗樓單位「尚璽」為例,驗樓師入屋時已發現兩個漏水位,一個在洗手盆漏水至櫃底、一個就是淋浴間漏水。雖然驗樓師說問題都可以根治,但如果真的沒有及時處理好,而最終漏水至下層又怎辦? 業主則可能需賠償給樓下業主,「家居保險」也可以成為業主的救生艇。 一般來說,我們每年都要購買一次「家居保險」。坊間保險公司也有提供不同產品,只是保障範圍卻不盡相同,主要視乎受保人所繳付保費高低而定。但究竟我們應該繳付多少保費呢? 專家指出,一般會以單位大小而定,往往面積較大的單位,所需要繳付的保費較高,但也可根據家居財物的銀碼而定。 問題3: 家居保險有什麼保障範圍? 不過,對於「家居保險」這個議題,我還有兩點想提提。第一,有一些在申請「家居保險」前已存在的問題,究竟保險公司還是否會理呢? 如在申請「家居保險」已有漏水問題,保險公司固然不受理;但好像驗樓個案,發展商承諾協助執修,在交樓時已根治相關問題,則理應沒有問題。 但在這裡,我還想分享一個實際案例,就是買一手樓時,發展商執修往往拖延多時,去到後期,對於是否完成修好,發展商跟業主又各執一詞,而最終又真的出事? 業主又應該如何自處? 專家表示,假設發展商表示已處理好,而當時自己覺得沒有問題,之後購買了「家居保險」卻不夠半年出事。其後保險公司拒絕賠償,你可以拿著保險公司拒絕賠償的收條跟發展商談判,但始終建議一般業主先行尋求驗樓師協助,確保執修問題己解決才投保家居保險,否則保險公司或不受理有關索償。 問題4: 家居保險的索償程序複雜嗎? 所以,購買「家居保險」前,我們除了望清楚保障範圍、以及每項保障範圍的保額之外,還要望清楚有什麼地方是不保障的。事實上,「家居保險」會分為「全險保」或「特定風險保」。 目前多數「家居保險」都是以「全險保」為主,但卻別以為什麼也保障。保單內會列明什麼不保障,而其他沒有列明的原因都受保,但自然損耗或老化的損毁則多數不保障;反觀「特定風險保」就保障列明的事項,由於保障「特定風險」,所以自然損耗或老化損毁也會保障。 最後如果出現事故,我們又應該怎樣索償? 專家表示最重要保留單據、拍照,以及別丟掉損毁的物件。如果涉及第三者賠償,也不要隨便作出承諾,而應交由專業人士跟進。