【大行觀察】港樓市政策風險高 匯豐薦商廈收租股跑贏地產股

新冠疫情重創本港商廈市場，今年第二季甲級商廈錄得32.21萬方呎負吸納量，吸納量連續7季錄得負數，追平沙士史上最長的下行周期，而期內甲廈總空置量更高達883.6萬方呎，創下歷史新高。不過，滙豐發表報告稱，隨着更多跨境金融產品將帶動商廈需求，估計今年下半年中環寫字樓租金上升3%，明年上升10%。 匯豐認為，本港地產商或面臨政策風險，加上寫字樓市場基本面改善，商廈的發展商為較可取的投資選擇。該行看好太古地產(01972.HK)、新鴻基地產(00016.HK)、信和置業(00083.HK)、香港置地及領展(00823.HK) ，全部予「買入」評級。 早前《路透》傳出北京給與本港地產商「國家級任務」，要求他們協助解決本港住屋短缺問題，強調「遊戲規則已經改變」，並且不再容忍「壟斷行為」。儘管地產建設商會其後澄清未有聽聞，但市場擔心住宅樓市供應大增，過去兩周，政策陰霾持續影響本港地產股的表現。 匯豐指出，北京為鞏固香港金融樞紐的地位，引入一系列跨境的金融產品，其中包括9月24日的南向債券通、第四季度的跨境理財通，以及10月18日港交所(00388.HK)推出MSCI中國A50互聯互通指數期貨合約，將有助本港更有活力的金融活動，從而刺激本港甲級商廈市場的租賃需求。 報告並稱，一家中資投資銀行(市傳為中金)近日擴充其於中環國金一期的租用面積超過3.2萬方呎，現時已是該甲級寫字樓最大租戶。 匯豐表示，過去兩年本港商廈租金歷經上行周期，期間大跌31%，隨着近期租金有穩定跡象，該行預計今年下半年及明年租金升幅分別為3%和10%。 根據高力國際(Colliers International)追踪核心商業區(CBD)48幢重點甲級商廈，當中有7幢租金出現反彈，另外有25幢的租金趨於穩定，高力預計這些商廈租金在年底前反彈，因為有一些租盤交易已經落實。 匯豐認為，由於現有的CBD租戶和一些追求品質的租戶從邊緣商業區遷出，轉為租賃較優質、位處核心區的甲級商廈，以及觀察到租金下行周期將會結束，地產股估值變得吸引，該行首選兩大收租股香港置地及太古地產，予後者目標價為27.4元。至於發展項目較重的地產股，短期內或因政策環境不明而波動。 該行認為，新地盈利展望較明朗，而信置淨現金流有助抵禦市場不明朗因素，又認為領展派息因本地零售市場恢復和併購而有增長動力。該行指出，零售地產股的很多正面因素已被反映，因此零售地產股吸引力較低。 匯豐給與新地、長實及信置的目標價分別為148.7元、63.6元及14.9元，予恒地及九龍倉目標價為31.2元及22.8元，評級「減持」。