胡‧說樓市｜佐敦本木最平單位驗樓開箱! 同日本有咩關係?

舊年尾，恒基推售了位於佐敦區「本木」，當時聽個名，即時聯想到好多人的「鄉下」日本，因為跟東京「六本木」只少了一個字。東京「六木本」就是豪宅地段，但香港的「本木」又是一個什麼地區? 樓盤剛剛收樓，我們也決定來感受一下，順道看看樓盤質素!

香港的這個「本木」，跟豪宅扯不止關係。它只是座落在佐敦「德成街」，具體一點，位置就在「恒豐酒店」背面，原本是近60年的舊樓「百祥大廈」，後來被恒基以9.4億元統一業權，發展為172伙的住宅單位，首張價單折實均價23,928元呎，因為都以細單位為主，所以可以壓縮銀碼。

我們抽中驗樓的單位，碰巧為全場最平單位，實用面積256呎，折實樓價不用600萬元，間隔跟普通開放式單位也大同小異。入屋左手邊浴室，是黑廁，趟門開關。對面有隨屋附送「嵌入式衣櫃」，轉入去就是整個開放式單位主體面積，廚房瑟縮一角。單位露台長直形，外望零景觀，因為會被前方「禮苑大廈」阻擋景觀，但尚且有些樹景，且全屋只能透過露台通風，採光度一般。別以為面積細，單位一定沒有什麼問題。

驗樓師陳智康發現，洗手間企缸有積水，主因地台不夠斜，而未能疏水，如果要處理則要重做整個地台。

由洗手間走出來，這裡是玄關位，發展商也頗貼心，訂造了一個「嵌入式衣櫃」，但使用上要小心一點，因為衣櫃門為玻璃面，很容易撞向大門門柄，還有雖然這個內置衣櫃感覺很貼心，但這個位置也所費不菲。

有幾貴? 衣櫃長一米六，闊近一米，面積接近15呎。計下數就知。業主買入單位呎價22,543元，也就是說，把衣櫃放了這個位置盛惠34.8萬。先不要談衣櫃造工，單計這個空間的價值，我就覺得貴得有點不成正比。而且這裡放衣櫃，哪裡放鞋櫃呢? 用它，會覺得很貴；不合用，拆掉又略嫌不環保。其實「本木」驗樓沒太多地方挑剔，只是設計「騎呢」位就較多。開放式廚房斬開兩邊，下方有迷你雪櫃，置中有微波爐，望望上方儲物櫃。打開看看，為何抽不出? 原來「裝假狗」! 廚櫃並非兩層櫃桶，而只是一個揭開式的櫃門。另一邊廚房都一樣，好奇怪。還有單位的廚房鋅盆極之迷你。

至於冷氣機方面，有別於恒基慣常把風機置於露台頂，單位風機置於垃圾房對出維修窗外。驗樓單位採用的分體式冷氣機為三菱「MS-GM 9VA」，室外機面積550毫米高、800毫米闊、285毫米深。「維修窗」是否有足夠面積進行維修，現場量度也有1100毫米高、600毫米闊，意味日後把室外機抬入也應該太大問題，比起放在露台頂，感覺安全一點。最後說説單位驗樓得分，有88分，都是地板不平、近露台牆身略為做歪一點略扣分，著實並沒有太多嚴重失誤。

截至2021年6月為止，「本木」已售出135伙，佔全盤近80%，算賣得不錯，為何? 因為多投資客! 樓盤近尖沙咀商業區，還因為發展商有三年保修，變相放租三年，之後再發展商協助翻新，自然成為賣點。而入伙至今，暫時已促成五至六宗租務，放盤叫租50-65元，平均呎租58元計，扣除管理費每呎要4.57，淨回報約2.8厘，算跑贏大市。

「本木」低層一層十伙，15樓以上一層八個單位，論密度、論間隔，都好難跟豪宅扯上任何關係，而跟日本扯上關係，只有它! 地下商鋪! 因為有間日式咖啡店會進駐，而住客可在會所樓層有通道直達。不過現在文青咖啡店成行成市，我覺得又談不上很特別。