廣告
香港股市 將在 8 小時 52 分鐘 開市
  • 恒指

    16,828.93
    +317.24 (+1.92%)
     
  • 國指

    5,954.62
    +123.36 (+2.12%)
     
  • 上證綜指

    3,021.98
    -22.62 (-0.74%)
     
  • 道指

    38,484.73
    +244.75 (+0.64%)
     
  • 標普 500

    5,069.69
    +59.09 (+1.18%)
     
  • 納指

    15,688.20
    +236.89 (+1.53%)
     
  • Vix指數

    16.31
    -0.63 (-3.72%)
     
  • 富時100

    8,044.81
    +20.94 (+0.26%)
     
  • 紐約期油

    82.91
    +1.01 (+1.23%)
     
  • 金價

    2,339.90
    -6.50 (-0.28%)
     
  • 美元

    7.8356
    -0.0001 (-0.00%)
     
  • 人民幣

    0.9240
    +0.0002 (+0.02%)
     
  • 日圓

    0.0504
    0.0000 (0.00%)
     
  • 歐元

    8.3837
    +0.0377 (+0.45%)
     
  • Bitcoin

    66,632.41
    +488.00 (+0.74%)
     
  • CMC Crypto 200

    1,435.03
    +20.27 (+1.43%)
     

胡‧說樓市|分析放寬壓測–釋放幾多購買力?

隨著銀行上調最優惠利率,金管局卻同步放寬壓力測試,被市場形容為政府帶頭托市,加息但放寬壓測的做法,對樓市起多大止跌作用? 背後視乎壓力測試鬆綁下,對谷大購買力有沒有幫助,還看業主會否趁勢調整售價,即管幫大家計數。

未加息前,普遍大行仍能批出樓宇按揭息率2.5厘,借取100萬元貸款額,攤分30年還款期,月供3,952元。以前要通過壓力測試,月入需有9,463元。換句話說,未加息前,你要借取100萬元貸款額,必須有9,463元入息。

本地龍頭銀行最近上調最優惠利率0.125厘,新造樓宇按揭的實質息率攀升至2.875厘。按照一般銀行審批按揭,需模擬加息三厘進行壓力測試,測試供款人的抗壓能力,供款佔入息必須少於60%;但金管局同步放寬壓力測試後,現在只需模擬加息兩厘。加息但減壓測,令買家借取100萬元貸款額,同樣攤分30年還款期,雖然供款額上升至4,149元,但壓力測試放寬下,現在只需8,822元的入息便能借取100萬元。

購買力提升多少? 一名買家入息9,463元,未加息前只能借取100萬元貸款額,但在新審批機制下,卻可以借取107.26萬元,購買力在放寬壓力測試的威力下,突然上調7.26%。

如果我們用同一邏輯推算,假如你打算買中價樓,向銀行借取800萬元貸款額,未加息前,你必須有75,704元才可以通過壓力測試,但加息後,因壓力測試的鬆綁,借取800萬元貸款額的入息要求,不升反跌至70,576元。若手持原本的75,704元入息,以前能借取800萬元,今日可以借取858萬元。

所以簡單結論是,購買力在壓力測試鬆綁後,馬上提升準買家追價能力7%;對於放眼新盤的準買家,其可選購單位的範圍也擴大。當然能否帶動乏力的成交,還要多看幾個因素。業主會否借機加價,或者企硬鐵價不二,這會直接拖累買賣再陷入拉鋸;亦要看後市發展。畢竟政府出手救市,也釋出樓市前景堪虞的訊息,否則政府未必會出手。