雅虎香港財經 胡．說樓市│實測鐵路盤方唔方便！尚瓏開價點睇？
老行尊經常都說，買樓一定要買「location、location、location」，尤其鐵路站項目特別保值，因為有鐵路接駁，交通四通八達十分方便。今次我們就來到西營盤區，都跟大家參觀一個即將開售的新盤，叫「尚瓏」即將開售。這個盤的伙數及規模並不大，勝在鄰近西營盤港鐵站，究竟鐵路因素有多方便呢? 我們決定跟大家實測一下。
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出發前看google map說，顯示「尚瓏」在A1出口旁邊，說實在位置不算遠。但我由「西營盤站」列車月台開始走出去，搭扶手電梯上一層已經來到月台，出閘後尋找「A1」出口，怎料隧道長又彎，有點像「尖沙咀站」行往「尖東站」路程。雖然偶然有一些自動行人系統可省卻一點腳骨力，沿途也有一些指示上站口的時間，但來到盡頭，還要再搭一條扶手電梯，上半層後再搭多一次扶手電梯才能到地面走出地面。出站口向左轉，繞個彎就是「尚瓏」。
樓盤第二個問題，就是位置及景觀。以地區計算，「尚瓏」所在的西營盤，環境比較老化，街舖都為專售賣海味參茸的「海味街」，而樓上就是一些舊式樓宇。其實「尚瓏」本身都由舊樓併購而成。
小型發展商「永光地產」在2016年3月先收購一部份地盤「皇后大道西150-158號」，其後輾轉售予「百利保」及「富豪酒店」。「富豪酒店」再收購毗鄰全數「皇后大道西160-162號」，變相擴大了地盤，終於發展為一座提供130個單位的物業，但環顧四周，相信轉型仍需時。
環境老化有待改進，樓上感覺會否截然不同? 地盤仍屬樓花，預計「關鍵日期」定於2022年11月，意思起碼有20個月樓花期，所以為了讓大家更感受實際景觀，攝影師哥哥決定出動航機拍攝。
從高空俯瞰，初步也見到地盤雛型，採用一字形排開，清一色扭「皇后大道西」方向。明明「皇后大道西」車來車往，為何偏偏把樓盤扭向「皇后大道西」呢? 因為扭向南面會正望「贊育醫院」，未必人人鍾情，所以設計上都扭向北面，寄望高層可望維港景。
至於高層又真的能望海嗎? 「尚瓏」地盤劃為「住宅甲類」，最高可興建高度為110米，基座兩層商舖、住客會所設施、空中花園連結構轉接層，把整座大廈墊高了22米。所以住在低層，都幾乎肯定高過前方對面馬路的幾層高唐樓。我們把航拍機飛至60米左右，相當於10樓的高度，你會見到唐樓後方還建有一些商業樓宇，但因為被前方唐樓擋一擋，變相拉遠了樓與樓之間的距離，所以並不算十分壓迫，但原來日後也有變數。
翻查規劃大綱，地皮最高高度為130 米。地盤佔地22,023呎，市建局預計會重建為121,527呎商住項目，提供189個住宅單位，最快2028-2029年落成，由於位置剛在「尚瓏」的東北面，也意味五年後，東北面都會有近樓景阻擋，影響了視野。所以說到這裡，如果真的鍾情「尚瓏」，我覺得揀樓上有兩點值得留意。第一，同層單位揀選字母愈大的單位，位置會愈遠離東北面，景觀較偏離相對有保障一點。
一房細單位面積清一色265呎，內櫳分別不大，固然可按照上述定律來揀樓；而開放式則只得一柱；唯獨是兩房，A室431呎較偏向東北，而F室427呎則較偏西北，由於單位內櫳沒有差異，面積大小只反映牆身，A、F室之間更應該先選「F室」，但也要留意「F室」廚房及洗手間的氣窗，會對正毗鄰「垃圾房」的氣窗，自己需要衡量。
至於揀樓上要注意的第二點，就是因為高低層景觀差異不大，所以高低層之間只需按銀碼作排序。發展商開出了首批50個單位，全數都是中低層而已，平均即供均價已經高達30,814元呎，我覺得有點「拿脷」，皆因比起附近的嘉里發展的「西浦」、宏安的「薈臻」、盈大的「盈峰一號」等，說樓齡也只是十多年，但二手價只是20,070至23,000元呎，顯然發展商開價頗心雄。
說得具體一點，除非你能購得最平價單位，否則去到中層以上，價格都已經超出市價。好像「尚瓏」一個242呎開放式單位，折合688萬-765萬元入場；相同銀碼在二手市場卻買到一房單位；至於「尚瓏」一房單位756-836萬元，但同一銀碼在區內都買到一房，但面積大近百呎。重點是發展商付款辦法沒有特別方案，既無高成數一按、又無二按等，買家為何不選擇現貨市場?
可能你會說，市建局收購價也要24,051元呎吧，應該可以支持到「尚瓏」開價? 但連同垃圾房及足球場在內，其重建樓面會否比現時為多，所以理應對地價有攤薄作用。如果真的比較，我覺得看日後招標時的投地價、以及市建局開出招標條款，對照樓盤開價高低應該具指標。
