胡‧說樓市｜御半山勁蝕$119萬成交，原來有水份!?

早前我們曾經分析新盤「早買早享受」或「新盤首張價單一定有水位」的迷思，有新盤過了額外印花稅禁售期要劈價賣樓，固然反駁上述說法，但我們也不應忽略市場另一觀點。當市場有大幅劈價蝕讓時，也不要一面倒以為蝕幅驚人，因為這亦隨時成為市場人士對價格舞高弄低的手法，值得聆聽以下個案。

早於2018年開售，位於屯門的「御半山」，當年推售首批188個單位，扣除折扣後，即供平均呎價15,348元，當時收票高達5,200票，超額近27倍，並於首日沽清全數可發售單位。有買家以面價873.97萬元購入「1A座中層J室」，實用面積455呎，扣除發展商提供的12%折扣，單位在合約上列出的「樓價」為769.09萬元。

相關價錢也反映在「一手成交記錄冊」，及後也反映在「土地註冊處」上。經過三年額外印花稅禁售期，業主選擇轉手，卻不幸地最終只以650萬元售出，故錄得蝕幅高達119萬元。我們《胡．說樓市》早前收到一名谷友INBOX表示，打算放售手持的屯門「御半山」單位，正因上述蝕讓個案被準買家不斷鋤價，覺得很無奈。但如此減幅的背後，有幾點值得大家留意。

表面上，一宗蝕讓120萬元的案例，在目前市況不太明朗下，絕對有條件令準買家向業主施壓，但實情相關價格並非實質蝕幅。因為細心研究這宗成交，你會發現當日這名蝕讓業主的買入價並非769.09萬元，而是更低，所以此消彼長之下，蝕幅並沒有120萬元之誇。

雖然翻查「一手成交記錄冊」，這個單位登記以「769.09萬元」售出，但毗鄰的「支付條款」一欄卻列出了「7(e)(i)(a)」。「7(e)(i)(a)」代表什麼呢? 拉到「一手成交記錄冊」的底部，這名蝕讓業主購入一手樓時，原來獲取發展商回贈「印花稅」。

若當時業主屬於樓換樓買家，則可獲相當於「樓價10.5%」的印花稅回贈；如果本身屬於首置客，則最高可獲「上限8%」回贈，相當於涉及61.5萬至80.7萬元。如果我們把這筆回贈金額計算在內，其實質售價為688.39萬至707.59萬元，故今次轉售的蝕幅應為38.4萬至57.6萬元，而非120萬元。