廣告
香港股市 已收市
  • 恒指

    16,541.42
    +148.58 (+0.91%)
     
  • 國指

    5,810.79
    +82.66 (+1.44%)
     
  • 上證綜指

    3,010.66
    +17.52 (+0.59%)
     
  • 滬深300

    3,520.96
    +18.18 (+0.52%)
     
  • 美元

    7.8259
    +0.0003 (+0.00%)
     
  • 人民幣

    0.9228
    0.0000 (0.00%)
     
  • 道指

    39,807.37
    +47.29 (+0.12%)
     
  • 標普 500

    5,254.35
    +5.86 (+0.11%)
     
  • 納指

    16,379.46
    -20.06 (-0.12%)
     
  • 日圓

    0.0515
    +0.0000 (+0.02%)
     
  • 歐元

    8.4390
    -0.0016 (-0.02%)
     
  • 英鎊

    9.8810
    +0.0050 (+0.05%)
     
  • 紐約期油

    83.11
    -0.06 (-0.07%)
     
  • 金價

    2,254.80
    +16.40 (+0.73%)
     
  • Bitcoin

    70,767.27
    +1,191.07 (+1.71%)
     
  • CMC Crypto 200

    885.54
    0.00 (0.00%)
     

【胡.說樓市】想抗衡加息?用Mortgage Link都有蹺妙!

銀行陸續加息,可能大家都知,與按揭息率掛鈎的「Mortgage Link」係抗衡加息的方法之一,但其實「按揭年期」同「按揭成數」都好影響慳錢效果!究竟點樣先可以為業主帶來最大的財務彈性? 以一百萬貸款額,加息至2.25厘後,以25年供款期計,首三年利息支出64,480元,比加息前增加2,900元。 但由於「Mortgage Link」,可以將貸款額一半的資金存入儲蓄戶口,只要業主存入50萬元,三年後可獲得33,750元利息,相對加息前獲得儲蓄利息,多了1,500元。一來一回下,因為加息令業主實際利息支出,僅僅增加1,400元,起到抗衡加息作用。 不過,一般「Mortgage Link」也會設有一個存款上限,通常是按揭本金五成以內。一般銀行會視乎每日存款結餘,以日息計算,再在每月的結算日將利息存入。換言之每天放錢入去也會賺利息。 如是者,選用「Mortgage Link」,一樣可以選擇供款年期,拉長定揀短年期著數? 理論上,供款年期愈短,每個月就供得愈多。同樣以一百萬貸款額做例子,上調至2.25厘後,選擇25年期供款,月供4,360元,跟拉到最長三十年3,820元,每月多供540元。 但應該選擇維持二十五年期供款,加大供款額藉以盡早贖樓,抑或拉到最長供款期至三十年,並將每月差價540元存入「Mortgage Link」戶口賺取利息著數呢? 我們以三年期為例子計一計。 二十五年供款期、首三年利息支出64,480元。相比同期選用三十年供款期,利息支出65,580元,利息支出增加1,100元,幅度為1.7%。 但選用三十年供款期,將長短年期的供款差價540元儲入「Mortgage Link」戶口,三年後息連本儲到19,840元,連同期內儲到本金72,440元,夾埋有92,280元。跟選用十年計劃,期內沒有任何儲蓄,但償還本金92,500元比,實情分別不大。 所以結論是,選用「Mortgage Link」的話,要視乎買家有沒有短時間贖樓打算。若果有,也適宜將年期拉得愈長愈好。因為將長短年期的供款差額放入戶口賺取息差,在首三年內轉按贖樓的前提下,分別不大。而資金放入「Mortgage Link」的好處卻令資金有靈活性。 「Mortgage Link」是抗衡加息手法。除了調節按揭年期之外,在揀選按揭成數上,原來都有方法達至慳錢效果。請留意下一集,我們會進一步拆解。