胡‧說樓市｜抽唔中居屋點算? 實地睇將軍澳居二放盤!

雖然「居屋2022」已經截止申請，但很快就會知道中籤結果，但同時，也要繼續留意居二放盤。因為萬一抽不中「居屋2022」，「白居二」就成為次選，趁這段空檔期，我們決定繼續帶大家參觀居二放盤。

今集我們帶大家參觀將軍澳居二盤「彩明苑」。「彩明苑」毗鄰「調景嶺站」，為進入將軍澳區的第一個站，由「調景嶺站」走出來，你可以選擇穿過「都會駅」商場，經接駁天橋前往「彩明商場」，之後行經地面有蓋行人通道返家。參觀的第一個單位在「彩桃閣」E座一個低層8室的單位，面積506呎，業主居二叫價530萬元，呎價10,470元。

雖說單位為「細兩房」則，但實情覺得單位間隔也實用。入屋玄關旁梗廚，直入已是整個客飯廳。除了客廳設窗外，飯廳也設側窗，形成對流效應。拍攝完「居屋2022」，我覺得這類舊式居屋，跟新居屋的最大分別是間隔，這類舊式居屋較顧及用家自住角度。因為不少新居屋都有一個通病，就是當你間了睡房後，客飯廳會少了通風窗而顯得較暗。

經過走廊直入的睡房，兩間房間打對角擺；走進去看看，近廳房空間充足，可以放置睡床及衣櫃。直入主人房，房間與客飯廳都是同向，雖然外望毗鄰屋苑，但正前方朝向「五桂山」方向，不算十分壓迫。

「彩明苑」一共由六座組成、合共提供1,920個住宅單位，物業在2001年落成，屬於區內較新式的居屋。除了剛才參觀的506呎單位外，屋苑還有以下這一款650呎大單位，其空間之誇，相信當步入單位，你都不禁「哇」一聲。這個放盤位於B座「彩柳閣」，為高層2室單位，面積650呎，業主叫價645萬元，呎價不到10,000元。

廚房設於近門口玄關旁邊，內裡空間都算寬敞，三邊儲物櫃及工作枱面外，經過玄關來到這個位置，從這個角度望過去，你會否覺得客飯廳大得有點奢侈? 原則三房兩廁，業主把其中一間近廳房及洗手間拆走，形成一個巨無霸客飯廳，一整排氣窗，加上單位位處高層，能夠把整個綠油油山景引入室內。經過走廊進入房間，直入最後一間房改作衣帽間；而原本的客房則用作睡房。上述兩個放盤，又是否符合大家心意? 又或者，你們想看哪個地區的居二放盤，也可在影片下方留言告訴我。

看完放盤，有些資料都想再溫馨提示大家。雖然無論新居屋或居二買賣，白表買家最高可以借取90%按揭，但之前我們都一直強調，「居屋第二市場」的按揭年期，很大程度受制於房委會的擔保期。房委會由「首次出售日期」起計提供30年擔保期。以今次參觀的居屋「彩明苑」為例，其首次發售日期為2001年，因此以30年擔保期計算，剩餘擔保期只餘下9年，也因此一般情況下，銀行只會批出九年按揭年期，對準買家來說，無疑會構成一定財政壓力。

不過，以前我們都曾提及，銀行在實際執行按揭上會以樓齡19年作為界線，即是樓齡19年以下居屋，銀行多數會直批90%按揭，並借出最長25年按揭。可能你會問，樓齡19年以上又如何? 銀行真的會一刀切拒批90%按揭嗎? 答案不一定。如果準買家堅持要借取90%按揭，按揭年期會按比例縮減；但若準買家能稍為提高首期比例，則仍可繼續借取25年期按揭。

若以「彩明苑」為例，準買家希望借取90%按揭，其按揭年期會縮減至22年；但如果他能夠稍為提高半成首期，自己支付15%首期，餘額向銀行承造85%按揭，其按揭年期則可稍為拉長至24年。再進一步，若他能夠提高首期至20%，餘額80%向銀行承造按揭，則年期已可達25年。換言之，只要願意將首期比例愈提高，其年期可以亦可以拉長。

在這情況下，兩個單位的供款安排會有什麼變化呢? 以第一個單位為例，樓價530萬元，如果維持借取90%按揭，則按揭年期會跌至22年，其供款會增加至23,508元；但若能把首期提升至20%，只借取80%按揭，按揭年期可維持25年，月供則相對輕鬆一點，每月供款19,020元。

至於第二個單位又如何? 業主叫價645萬元，同一計算方式，借取90%按揭，按揭年期22年，供款就要28,609元；但如果能夠提升首期，以換取較長的按揭年期25年，則每月供款可減少至23,149元。