胡‧說樓市｜波叔Plan誕生後，先買後賣更輕鬆?

政府進一步放寬按保門檻，對釋放換樓鏈有一定幫助，尤其購買過千萬元物業的買家，以前你要預備資金，並不只一半首期，「先買後賣」還需預繳15%劃一「從價印花稅」，相當於樓價65%；但放寬按保後，首期壓低的威力，可令換樓客把餘下資金用來繳付「從價印花稅」，變相「儲首期」壓力減輕不少。因此，以前換樓客採用「先賣後買」的保守策略，今日可能不介意轉為「先買後賣」。不過，在樓換樓過程中的一些報稅及退稅安排，有幾點需要特別注意。

雖然我們一般理解，換樓客只在購入新居後一年內把舊居轉手，就可以申請退稅；但有部分情況是不能安排退稅。第一類，如果你買樓前已持有多於一層物業，又或者兩夫婦聯名持有多於一層樓，之後再買樓時，即使能在指定期內沽出兩層舊樓，都不符合退稅資格。

2016年時，曾有案例處理類近問題。有業主因上述情況不獲退稅而尋求司法覆核，起初事主獲勝訴，其後稅務局上訴得直。上訴庭提出兩個理據。一、法庭認為法例所指沽出「原有物業」是指單一物業，故多於一層物業並不符合資格；二、因法例要求售出「原有物業」要在兩個月內要申請退稅，但若沽出舊居多於一個物業，則會出現兩個日期，很難確定以哪一個日期為準。

有些人會購入「相連單位」、或「複式單位」，究竟會當作一個物業看待，還是多於一個物業呢? 這裡都存有爭議。稅局怎決定呢? 答案就是看該住宅物業可否分開買賣，如果能夠分開買賣，就會被視為多於一個住宅物業看待，變相退稅機制並不適用。但如果毗鄰住宅單位不是獨立單位、及不能分開買賣，有關物業會被視為一個住宅物業，符合資格仍可安排退稅。

當你購入新物業時，但未沽出舊居，你要先預繳劃一15%從價印花稅。購入新物業時，若簽署「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」相隔少於14日，可用「正式買賣合約」起計30日內繳付印花稅；反觀如果「臨約」及「正約」相隔多於14日，則要用「臨時買賣合約」起計30日內繳清。雖然繳付印花稅，很多時我們都會委託律師，但你亦可以自己申報。

你必須填妥稅務局表格「IRSD 112」，並親身前往稅務局遞交，屆時你須帶備「合約正本」，以及即場以支票或本票交予稅局，抬頭為「香港特別行政區政府」。但要留意，稅局接獲打厘印的文件後，需時十個工作天才能完成，而非親身交表便可馬上打厘印。

當你繳付了印花稅後，來到新樓簽署轉讓契約日期開始計一年，只要你把舊有物業沽出便可申請退稅。換樓客需要向稅局遞交兩份表格，一份為「IRSD 125A」退稅申請，以及「IRSD 131(C)」的法定聲明。問題是，所謂把舊居「沽出」，所指的「沽出」又以什麼時間劃線? 答案是以「臨時買賣合約」而非「轉讓契約」。

換句話說，如果換樓買家在2022年1月1日，新居簽訂轉讓契約，在2022年12月31日前，能夠為舊居簽署「臨時買賣合約」，而即使實際簽訂「轉讓契約」日期，最終超出法定一年期限，例如直至2023年4月1日才正式轉讓，稅局一樣會接受退稅。

不過，值得留意，當你填寫「IRSD 131(C)」表格時，由於該份表格為法定聲明，表格下方有一欄，需要尋求「公證人、太平紳士、律師、或監誓員」簽署作實，如果你打算自己申報退稅，而不欲再支付律師費，該怎辦呢? 當你親身前往稅務局遞交表格時，可先到稅務大樓3樓的21至25號櫃枱讓職員核對資料，完成後，你便可以再上8樓，有即場的監誓員可以作宣誓服務，待該監誓員簽署後，就可再把文件交回3樓的服務櫃枱。在稅務大樓8樓進行的監誓服務並沒有額外收費的。

回歸討論，對於上述個案，這裡又引伸一個問題，如果「臨時買賣合約」能夠用作退稅之用，如果一個買家沽出舊居時，刻意跟買家訂立一個長達十至二十年的成交日期，即使物業沒有正式轉讓，稅局也會退稅嗎? 答案是不會。雖然稅務局接受以「臨約」來申請退稅，由「臨約」至「轉讓契約」的時間也沒有時間限制，但實際退稅則要等換樓客提交「轉讓契約」副本後才會發放，並在收妥文件後的三至四個月才會發出退稅金額。

因此簡單而言，申請退稅是以沽出舊居的「臨約」做界線，但實際退稅則要以簽訂「轉讓契約」作準。但如果在一年期內沽出舊居時，在簽署臨時買賣合約後，下手買家卻選擇撻訂離場或取消交易，究竟換樓客還能再次申領扣稅呢? 答案要視乎該撻訂時間而定。

如果撻訂的時間是在該一年期限內，只要把取消交易的臨約副本，郵寄通知稅局，換樓客在該期限內再轉售物業，仍可享有退稅安排；反觀，若取消交易時間是在一年期限以外，例如換樓買家在2022年1月1日新居簽署轉讓契約，在2022年10月30日能為舊居簽署「臨時買賣合約」，並定在2023年4月1日正式轉讓，但最終下手買家在2023年2月1日撻訂，他已經不可再申請退稅。