【胡．說樓市】真實案例研究！小心發展商按揭陷阱！

【胡．說樓市】真實案例研究！小心發展商按揭陷阱！ 疫症緩和下新盤空群出動！《胡．說樓市》早前收到一名谷友私訊，話自己透過發展商高成數按揭上車，但害怕高息期前未能轉按，要捱貴息，所以大家買樓花之前，記住諗清楚當中究竟有咩陷阱！ 谷友幾年前以417萬元買入單位，當時採用發展商提供的「一按85%高成數按揭」，條款是首三年息率3厘、第四年跳升至4厘，第五年打後甚至要6厘，所以三年內一定要轉按，首三年供款16,787元。由於發展商當時不用做任何壓力測試，令他產生容易上車的錯覺。 不過，真的容易上車嗎？第一，有些發展商審批傾向嚴謹，甚至乎要跟足銀行審批一樣通過壓力測試才可以。所以最好入票前問清楚，發展商付款辦法需否做壓力測試，如果找不到答案，也假設需要做壓測來計數。 第二，發展商付款辦法，很多時都是旗下財務公司提供，他們已設定了配額。當配額耗盡，即使申請人入息很高，但也不一定受理。 谷友面對的難題就是第三點：審批時過於寬鬆。據我們了解，有一些發展商會看一看供款人的供款，佔入息是否一半或以下，而不需做壓力測試；部份就甚至見到供款超過入息一半，但為求買家可以成交，也「隻眼開隻眼閉」。 要轉按至傳統銀行，物業估值必須累積一定升幅、或者過去幾年已償還了一定本金。谷友情況去計，三年後尚欠本金是324萬，轉到傳統銀行以六成按揭計，物業估值要達到540萬才可以，比起當初買入價要有近30%升幅才可以。 當然，政府放寬了按揭保險後，他也可以加借按揭保險作轉按，物業估值大約有405萬元也能通過。但最終能否轉回傳統銀行按揭，銀行還會衡量申請人收入及質素。因為即使有穩定收入，若信貸評級不理想，銀行不單有機會不會批出九成按揭，批出的按揭息率更有機會比一般市價高，那時不單要預備更大筆首期，每月供款負擔也變得更重。