胡‧說樓市｜藝里坊‧2號最細納米樓開箱! 192呎租金幾多?

碰巧有恒基的「藝里坊‧2號」業主收樓，邀請我們跟驗樓師一起開箱，我們將參觀全盤分層最細的單位，面積190多呎。政府決心提高人均居住面積，究竟如此迷你的單位，會否成為絕響? 我們一起入屋看看。

「藝里坊‧2號」位於「西營盤站」旁，前身為「忠正街」的舊樓。恒地夥拍培新集團一直在區內密密收購，在2016年持有「忠正街13至17號」95%業權後，恒地引用強拍條例申請統一業權，結果連同周邊地盤一併發展，拆卸舊樓重建，最終分開兩期發展。第一期位於「忠正街6至22號」，發展為「藝里坊‧1號」；而餘下用地，即位於「忠正街1至19號」則發展「藝里坊‧2號」。

拆卸舊樓的同時，發展商也透過翻新周邊舊樓，繪畫了不少壁面，藉以美化環境。我們參觀的單位位於「中層K室」，為實用面積196呎的開放式單位。由一座物業組成的「藝里坊 ‧ 2號」，全盤264個單位，均以這類迷你戶型為主，一層十一個單位，若撇除特色單位，分層面積分布於196至381呎之間。

我們參觀的單位196呎，基本上也一眼望透，客飯廳的主體面積大約只有70多呎，大約等於一般新盤的主人房面積，所以要好好運用空間，也必須要向高空發展，但單位的橫樑較多，會局限業主空間的運用。驗樓師陳智康發現，大門封口線有很多釘孔，跟師傅執修時手工不理想有關，門邊也有甩皮問題，把門鉸重新安裝便可解決問題。

另外，驗樓師又發現單位露台門邊的地板有很大條花痕，跟工人開插鎖時不小心有關，把插鎖向下推有機會觸碰地板，多使用幾次便會刮花地板，所以必須小心使用，把鎖扣拉到最高，盡量把拉柄推向上會較穩妥。

連同單位一些細微瑕疵，驗樓師在單位發現的問題並不多，在計算分數的十五個項目中，批盪、石材、腳線、地磚、家電、假天花及整潔，驗樓師全給予滿分；而舖磚手工則扣了多一點分數，其他則保持平穩，最終單位取得91分，評級屬於優質。我們把驗樓結果轉交恒基地產，回覆表示，會盡快完成所需修繕，並安排業主到場驗收。

雖然「藝里坊‧2號」屬於單幢樓，但都提供了5,400多呎的會所，位於項目的二樓及三樓。其中室內會所設於三樓，健身室屬基本設施外，因應疫情未能外遊，會所也以休閒露營為主題，還闢出一間房間予小朋友扮演露營之用。會所也增設不少閱讀空間及一人工作室，符合在家工作需求大增的趨勢。往下一層至二樓，就是戶外平台，設置了燒烤爐可供住戶租用。

當政府打算提高人均居住面積，未來這類納米樓會否絕跡、或者大跌價呢? 可能也要視乎需求。但因樓盤在「西營盤」站口旁，有鐵路優勢，跟中環只有兩站之距，可能會吸引附近工作的上班族租住。也正因為如此，這類單位在過去的租金尚算堅挺。「藝里坊 ‧ 2號」入伙後促成的租務，每呎租金也高見於67至73元呎左右，以單位面積192呎計，月租可達14,000元以上，按業主購入價583萬元計，在扣除管理費前的回報約2.9厘，略高於大市水平。