胡．說樓市｜買新樓注意！樓契都有CD版？

近日，《胡 ‧ 說樓市》收到一名谷友私訊，他表示認購新盤時，律師要他決定買「CD契」或者「紙本契」，表示如果需要「紙本契」，需要另外支付四萬元，所以不知道應否購買「紙本契」，究竟應該如何選擇?

可能大家會問，為何要支付四萬元? 簡單來說，這一筆是律師徵收的「抄契費」。可能你又會問，什麼是「抄契費」? 其實，當我們購入新樓時，我們會跟發展商簽定樓契外，律師還會協助檢視該物業地契、公契等，總之一切關於地皮的背景，律師都會協助看清楚，因而衍生一筆「抄契費」。

如果物業過去紀錄簡單，例如土地是由政府賣地場買入，理應問題不大，費用亦有限；但正因為近年不少都屬於舊樓併購而成的項目，也就是我們所指的「舊契樓」，查契會變得很複雜，因為由昔日收購土地文件、收購前每戶買賣契約等都要查看，所以支出會較多。

回應谷友所指，律師要收取四萬元，正正就是這筆費用。至於其他新盤又如何? 我們曾經以顧客身份，向其他有推售舊樓重建項目發展商查詢，收費都各有不同。恒基在佐敦推售的貨尾「本木」，抄契費則要三萬元。

如果把全數物業歷史紀錄也列印出來，其厚度足以用幾箱行李箱來裝載，也造就近年部份發展商就改發「光碟契」，內裡儲有土地的歷史紀錄，變相可省卻列印出來的成本。近年愈來愈多發展商側重發展舊樓重建項目，單計2016-2020年間，累計就有9,619個「舊契樓」項目的新增供應，故類近「光碟契」未來也會大行其道。

問題是，「樓契」是物業買賣的重要文件。如果原業主有向銀行做按揭，這份重要的「樓契」文件會抵押在銀行；若果原業主沒有做按揭，則樓契多數會由自己保管。一旦「樓契」有任何殘缺，基於風險考慮，銀行未必會為下手買家批出按揭。面對這種新式契約的安排，銀行又會否接納呢? 其實普遍大型銀行都會接納，只有一些中小行會拒絕受理。

因此結論是，選擇採用「光碟契」的準業主，買家要接受按揭銀行較少的事實；反觀若認為自己只會向大銀行做按揭，則可以節省該筆開支。至於購入物業後幾年後打算轉手，又會否影響到業權呢? 一般情況並不會。

因為如果遺失了「光碟契」、又或者「光碟契」有損毀而不能正常開啟，也可透過律師向發展商購買。但當然如果下手買家購入的物業，原業主持有的為「CD契」，除非能取得紙本契，否則也有可能在承造按揭時，銀行選擇較少的問題。