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【大行觀察】內地啟動房產稅試點 摩通稱對房市沒長期實質性影響

中國在推動「共同富裕」下,被形容內地房市最大的稅改-「房產稅試點徵收」終於啟動,意味著房地產圈的暴富時代或許已經過去。中國人大常委會上周五(22日)通過授權國務院在部分地區(初步約涉10城市)展開房產稅試點工作,徵稅對象包括居住用、非居住用等各類物業,不包含農村宅基地。試點期限為5年。 外界普遍認為,政策將成為打擊房市泡沫的有效武器,首當其衝的會是有多套房產的炒房客,而衝擊最大的在一、二線城市如杭州、寧波及深圳等,由於徵收房產稅難免對當地房市造成一定短期影響,而一、二線城市財政一般不會過於倚重賣地收入,以此作徵稅的先行試點相信是避免造成太大衝擊。 有關房地產稅具體的徵稅範圍、徵稅物件、稅率等細節仍未知,但此前上海、重慶早在2011年率先試點徵收房地產稅。上海是針對第二套及以上新購住房,人均60平方米以上部分徵收房產稅;重慶則以豪宅群體作為徵收對象。兩市試點以來,相關稅收都不多,對抑制房價並未起到作用。 摩根大通發表報告指出,徵收房產稅的試點啟動,可以預期部分房企短期股價將呈弱勢,但國家領導人就事件表態後,相信股價疲軟不會持續太久,隨着下月更多信貸寛鬆的消息浮現,內房板塊或重回7月中旬的水平,即升幅約一成,相當於5.5倍市盈率,摩通建議低撈中國海外(00688.HK)、華潤置地(01109.HK)及龍湖(00960.HK)。 摩通認為,由於房產稅試點期限持續5年,意味全國房產稅的立法和實施將推遲至2026年後,令整項程序有更清晰的時間表。由於稅改尚未有細節,各大城市執行情況可能不盡相同,但原則應該與上海及重慶相似,即針對持有多戶的業主,需要支付房產稅的家庭百分比或低於一成,稅率可能低於1.2%(實質稅率介乎0.3-0.5%)。然而,隨着試點範圍擴大,該行認為稅負可能逐步提高,但不擔心徵稅會導致資產通縮。 摩通估計,首批徵稅的試點城市可能包括浙江(杭州/寧波)、深圳、海南、蘇州、濟南等,最快明年開始徵稅,故此更多稅改細節料今年底前披露,儘管徵稅短期影響部分城市的房市表現,但應該不會造成長期實質性的影響,對上海及重慶這類大城市,供需因素在房市扮演更吃重的角色。 摩通預計,未來數月對房市信貸寬鬆措施將持續推出,特別是樓宇抵押貸款方面,根據貝殼代房統計,10月份全國90大中城市平均首套房的抵押貸款利率下降了1個基點,降至5.73%,為今年首次錄得跌幅,下降趨勢應持續到今年第四季度。另外,內房開發商按年銷售的跌幅由9月的29%縮減至10月的10-20%,按月銷售表現亦有改善,但摩通指第四季內房銷情仍會錄得按年下跌,原因是去年基數高、房市仍然疲軟,以及寬鬆信貸對提振市場氛圍的滯後。 對於今輪內房股掀起的反彈浪,摩通認為於物管股更加值博,過去一至兩個月,物管股表現與內房股走勢相若,但物管行業負面消息更少,股價反彈應更具持續性,該行預計未來兩至三個物管股可反彈兩成,相當市盈率由24倍回升到28-30倍,推薦碧桂園服務(06098.HK)、華潤萬象(01209.HK)及世茂服務(00873.HK)。