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【大行觀察】摩通料今季信貸微寬鬆 房市按季或有改善

包括中國恒大(03333.HK)等多家內房接連爆出債務違約問題,直接衝擊內房9月售樓表現。摩根大通報告引述中指院(CREIS)數據指,9月份內地大型房企的合約銷售額按年下跌29%,相較8月份按年下跌19%為差,該行稱認為這是今年7月信貸開始緊縮的結果。 然而,摩通預計政府將對行業採取稍為寬鬆措施,第四季會出現按季改善。對於個別開發商,全年銷售量未能達標的風險仍然增加,截至9月底完成率為69%,較去年同期完成率達72%為低,為了實現全年售樓目標,第四季銷情需要按年達6%增長。 另一家中馬資本背景的銀河聯昌的報告亦指,上月其覆蓋的20家內房合約銷售額按年跌35%,按月跌3%,考慮到上市房企一般售樓表現跑贏同業,故預計全國範圍內的合約銷售可能更差,意味政策或有進一步寬鬆的可能。 據部分已披露上月銷情的房企資料顯示,金輝控股(09993.HK)合約銷售額按年大跌63.9%。當代置業(01107.HK)合約銷售額則按年減少21.78%。 由於內房連番出現債務爆雷,摩通傾向防守性更強的房企如華潤置地(01109.HK)、龍湖集團(00960.HK)及中國海外(00688.HK),預計物管股將受惠於市場對系統性風險的擔憂,而且政府的寬鬆措施對物管股的利好將較房企更為持久。 在一眾物管股中,摩通更看好碧桂園服務(06098.HK)、世茂(00873.HK)及華潤萬象(01209.HK),原因是上海地區對房企有更多政策支持,而且實現今年盈利指引的機會非常高,以及擁有更強的併購能力。 根據CREIS估計,全國主要開發商的合約銷售額按年下降29%,該行歸咎於7月份信貸緊縮,尤其是抵押貸款的結果,相信是官方觀察到今年頭七個月貸款按年升42%的增長勢頭,而作出急剎車的舉措。此外,土地銷售疲弱亦多少影響買家入市情緒,若信貸寬鬆未如市場預期,有可能導致部分房企在實現全年銷售上未能達標,以恒大為例,由於品牌形象受創,其9月份銷售額按年大跌逾九成,公司的合約銷售額基本上不可能達到全年目標,因此將恒大資產重組將是回收現金的唯一途徑。 同樣,摩通看淡中國遠洋(03377.HK)、合景泰富(01813.HK)、萬科企業(02202.HK)也受制於未能達標的風險。相比之下,金地-A、保利-A、招商蛇口-A、旭輝集團(00884.HK)、寶龍地產(01238.HK)、華潤置業等達標的壓力應該較小。 據摩通觀察,內地部分銀行開始調低按揭利率,包括有銀行將按揭利率下降10個基點、某些準購房者稱按揭審批時間已由之前3至6個月縮短至2個月,此前人民銀行發布第三季貨幣政策聲明中,亦提到「維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益」的字眼,該行相信未來將有更多信貸寬鬆的舉措,但不會是「大水漫灌」政策。 根據內地《21世紀經濟報道》日前引述網上平台統計,廣州的光大銀行(06818.HK)9月首個單位的按揭利率已調低40點子至5.6厘,中國銀行(03988.HK)和招商銀行(03968.HK)按息亦跌10點子。但建設銀行(00939.HK)和廣發銀行繼續上調利率。

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