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【大行觀察】發展商被要求協助解決住房問題 摩通:增加樓宇供應才是王道

《路透》引述三位大發展商和一位港府顧問稱,發展商獲北京知會,要運用資源及影響力維護國家利益,更要協助解決本港住屋短缺問題,強調「遊戲規則已經改變」,並且不再容忍「壟斷行為」。內地「共同富裕」殺到本港商界,多家外資大行摩通、摩根士丹利及美銀均發布看淡地產股報告,認為政策陰霾將持續影響地產股表現。 五大地產股新地(00016.HK)、恒地(00012.HK)、長實(01113.HK)、新世界(00017.HK)及信和(00083.HK)今早曾跌約一成。 摩通地產分析員梁啟棠發表報告,發展商被知會要協助解決房屋問題,將是導致地產股可見未來落後大市的驅動因素,該行假設以下是未來可能出現的兩種情境;一、發展商將所有農地無償捐贈予政府;二、未來所有發展商的項目只能提供的零現金流折現(DCF),長實與新世界的股價與上周五收市價比較,下行風險最少9%,而信置及新地的下行風險為20%,恒地的下行風險更高達37%。 摩通認為,雖然市場並未將發展商擁有農地資產計算入股價中,但該行作出更嚴苛的假設,就是發展商所有住宅開發項目的價值為零,並由此將地產股資產淨值(NAV)再扣除14至40%。 事實上,地政總署已公佈更新農地收購價,自今年4月1日起,官府對農地回收價為每平方英呢1,090元,這可能是發展商的現金流。另外,該行認為未來土地供應的增加主要是公私營合作的模式、農地回收及土地餽贈。 摩通並指出,鑑於發展項目利潤率持續下降以及公營房房供應以限制樓價升勢,發展商持有過多的土地儲備是沒有意義的。 在一眾地產股中,長實是最能通過回購抵銷每股收益下跌的發展商,鑑於未來大部分土地可能會分配給公營房屋,新地擁有可發展8年的土地儲備,是該公司明顯較同業優勝之處,維持其「增持」評級。 摩通表示,《路透》引述消息稱,北京要求發展商協助解決本港房屋問題,但香港《經濟日報》周六報道,雖然北京希望看到本港住房問題獲得解決,但報道引述與中央關係密切的消息人士稱,北京不願在閉門會議中向發展商直接授予此類任務。該行認為,根據過去經驗,中央對內地教育及澳門博彩行業監管的不確定性,地產股可能假設最壞情境下反應。 摩通指出,自2009年初本港貨幣基礎增加313%以來,香港住宅樓價已上漲228%。鑑於香港聯匯制度,資本流入主要反映在資產價格的升勢上,加上有限的土地供應更加劇樓價的升勢,並且被視為導致本港政治不穩的因素之一,港府為了緩解香港難以負擔的房價問題,認為有四個層面來解決這個問題: 一)聯匯;二)控制樓價;三)需求;四)供應。 首先,中央及香港政府均認為,實行38年的聯匯制度是維持香港經濟穩定的不可動搖基石,即使1998 年至 2003 年住宅價格下跌了 70%,但港府依然決心保持其貨幣穩定。 第二,控制樓價的想法較住房問題更差勁。雖然中國曾採用「建議售價」或「限價」等措施來控制樓價升勢,但摩通認為此法在港不可取。原因之一是自由市場機制仍是香港經濟的基礎。如果實施管控樓價,相信會產生更廣泛的影響,並且削弱投資者對香港其他經濟領域包括金融市場的信心。 至於抑制需求方面,港府自2010年起開始徵收不同形式的額外印花稅,希望抑制住宅樓市的投機活動,增加買家的交易成本。摩通指出,由於本港住房需求彈性相對較低,加上低息環境下,長線投資需求取代短線投機,令印花稅難達有效抑制需求的效果。 摩通認為,增加供應才是解決本港住房問題的王道。該行相信港府低估了低息持續的時間,沒有更早解決土地供應問題。本港約6.9%的土地開發作住宅用途,而農地也佔總土地約6.1%,估計港府將專注於如何使農地更易於建造公共住房。