【大行觀察】發展商被要求協助解決住房問題 摩通：增加樓宇供應才是王道

《路透》引述三位大發展商和一位港府顧問稱，發展商獲北京知會，要運用資源及影響力維護國家利益，更要協助解決本港住屋短缺問題，強調「遊戲規則已經改變」，並且不再容忍「壟斷行為」。內地「共同富裕」殺到本港商界，多家外資大行摩通、摩根士丹利及美銀均發布看淡地產股報告，認為政策陰霾將持續影響地產股表現。 五大地產股新地(00016.HK)、恒地(00012.HK)、長實(01113.HK)、新世界(00017.HK)及信和(00083.HK)今早曾跌約一成。 摩通地產分析員梁啟棠發表報告，發展商被知會要協助解決房屋問題，將是導致地產股可見未來落後大市的驅動因素，該行假設以下是未來可能出現的兩種情境；一、發展商將所有農地無償捐贈予政府；二、未來所有發展商的項目只能提供的零現金流折現（DCF），長實與新世界的股價與上周五收市價比較，下行風險最少9%，而信置及新地的下行風險為20%，恒地的下行風險更高達37%。 摩通認為，雖然市場並未將發展商擁有農地資產計算入股價中，但該行作出更嚴苛的假設，就是發展商所有住宅開發項目的價值為零，並由此將地產股資產淨值（NAV）再扣除14至40%。 事實上，地政總署已公佈更新農地收購價，自今年4月1日起，官府對農地回收價為每平方英呢1,090元，這可能是發展商的現金流。另外，該行認為未來土地供應的增加主要是公私營合作的模式、農地回收及土地餽贈。 摩通並指出，鑑於發展項目利潤率持續下降以及公營房房供應以限制樓價升勢，發展商持有過多的土地儲備是沒有意義的。 在一眾地產股中，長實是最能通過回購抵銷每股收益下跌的發展商，鑑於未來大部分土地可能會分配給公營房屋，新地擁有可發展8年的土地儲備，是該公司明顯較同業優勝之處，維持其「增持」評級。 摩通表示，《路透》引述消息稱，北京要求發展商協助解決本港房屋問題，但香港《經濟日報》周六報道，雖然北京希望看到本港住房問題獲得解決，但報道引述與中央關係密切的消息人士稱，北京不願在閉門會議中向發展商直接授予此類任務。該行認為，根據過去經驗，中央對內地教育及澳門博彩行業監管的不確定性，地產股可能假設最壞情境下反應。 摩通指出，自2009年初本港貨幣基礎增加313%以來，香港住宅樓價已上漲228%。鑑於香港聯匯制度，資本流入主要反映在資產價格的升勢上，加上有限的土地供應更加劇樓價的升勢，並且被視為導致本港政治不穩的因素之一，港府為了緩解香港難以負擔的房價問題，認為有四個層面來解決這個問題： 一)聯匯；二)控制樓價；三)需求；四)供應。 首先，中央及香港政府均認為，實行38年的聯匯制度是維持香港經濟穩定的不可動搖基石，即使1998 年至 2003 年住宅價格下跌了 70%，但港府依然決心保持其貨幣穩定。 第二，控制樓價的想法較住房問題更差勁。雖然中國曾採用「建議售價」或「限價」等措施來控制樓價升勢，但摩通認為此法在港不可取。原因之一是自由市場機制仍是香港經濟的基礎。如果實施管控樓價，相信會產生更廣泛的影響，並且削弱投資者對香港其他經濟領域包括金融市場的信心。 至於抑制需求方面，港府自2010年起開始徵收不同形式的額外印花稅，希望抑制住宅樓市的投機活動，增加買家的交易成本。摩通指出，由於本港住房需求彈性相對較低，加上低息環境下，長線投資需求取代短線投機，令印花稅難達有效抑制需求的效果。 摩通認為，增加供應才是解決本港住房問題的王道。該行相信港府低估了低息持續的時間，沒有更早解決土地供應問題。本港約6.9%的土地開發作住宅用途，而農地也佔總土地約6.1%，估計港府將專注於如何使農地更易於建造公共住房。