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胡.說樓市|借稅貸做首期可唔可行?

又到交稅季節,可能你會問,向銀行借稅貸,是否一定要用來交稅? 其實只要你還得起,銀行並不會過問資金是否用來交稅,有人曾提出,可否借稅貸當首期買樓?今日我就想跟大家討論這個議題。

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稅貸借到幾多?以今年銀行稅貸息率計,年息真的接近樓按,暫時我見到最低一間年利率1.28厘,當然借貸金額及年期上是有特定條件的。一般中小型銀行,大約可借取月薪8-12倍,最長可攤分48個月還款,也就是說如果我月薪40000元,以月薪12倍計,我最高借取48萬元。

記得早一兩年前,已有谷友問過,能否借稅貸作首期買樓?因為你有供款能力,但卻偏偏沒有首期,借稅貸豈不是有一筆額外資金? 但答案是不可以的。因為金管局有規定「首期」並不能來自借貸。

可能你會反問,銀行怎知道「首期」來自借貸? 當然靠你申報。如果我不申報又會如何? 在申請按揭時,銀行會要求你填一份聲明,該份聲明是具備法律效力的。如果你作虛假聲明,理應有法律責任,便要自己衡量了。除了自己申報,銀行也會有方法看到你有沒有借稅貸的,看信貸報告就一目了然。

當然要走多灰色地帶,一定有方法的。例如有些個案,兩夫婦買樓,丈夫借稅貸,把資金拱手相讓給太太做首期,之後太太用單名買樓做按揭,理論上銀行很難得知資金是來自借貸。但我只是覺得,反正現在有「林鄭plan」,樓價800萬以下只是10%首期,何不用一些正常方式去上會而要兵行險著?

更重要一點,借稅貸也會影響你的借貸能力。如果我打算買樓,我又借了稅貸,稅貸部份都要計算供款佔入息比率。怎計法? 銀行會把你「按揭貸款」及「稅貸」每月供款相加,看看能否通過供款佔入息一半測試。不過「稅貨」一部份就不用通過「壓力測試」。

應該怎樣計算呢? 我原本有40,000元收入,沒有借稅貸,我最高可以借取420萬元貸款額,但因為我借取了稅貸,而我借了月薪12倍,相當於48萬元,年息2厘,每月也要大約還款10,830元,變相我的貸款額會縮減至230萬,削減45%購買力。

既然借稅貸會影響借貸能力,我覺得借稅貸買樓並不可行;但反而用來作還清高息債務會較划算一點。特別是一些借取了發展商高成數買家,多數起首幾年為低息期,但兩至三年後就踏入高息期。

進入高息期前,最理想當然是轉按至傳統銀行,但有時升值幅度不足以轉按,你也要想盡方法減低息口支出,稅貸可能發揮到一定作用。但當然稅貸年期短,每月開支也高,但純粹從慳息效果,這點就值得買家衡量。