胡．說樓市｜借稅貸做首期可唔可行？

又到交稅季節，可能你會問，向銀行借稅貸，是否一定要用來交稅? 其實只要你還得起，銀行並不會過問資金是否用來交稅，有人曾提出，可否借稅貸當首期買樓？今日我就想跟大家討論這個議題。

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稅貸借到幾多？以今年銀行稅貸息率計，年息真的接近樓按，暫時我見到最低一間年利率1.28厘，當然借貸金額及年期上是有特定條件的。一般中小型銀行，大約可借取月薪8-12倍，最長可攤分48個月還款，也就是說如果我月薪40000元，以月薪12倍計，我最高借取48萬元。

記得早一兩年前，已有谷友問過，能否借稅貸作首期買樓？因為你有供款能力，但卻偏偏沒有首期，借稅貸豈不是有一筆額外資金? 但答案是不可以的。因為金管局有規定「首期」並不能來自借貸。

可能你會反問，銀行怎知道「首期」來自借貸？ 當然靠你申報。如果我不申報又會如何？ 在申請按揭時，銀行會要求你填一份聲明，該份聲明是具備法律效力的。如果你作虛假聲明，理應有法律責任，便要自己衡量了。除了自己申報，銀行也會有方法看到你有沒有借稅貸的，看信貸報告就一目了然。

當然要走多灰色地帶，一定有方法的。例如有些個案，兩夫婦買樓，丈夫借稅貸，把資金拱手相讓給太太做首期，之後太太用單名買樓做按揭，理論上銀行很難得知資金是來自借貸。但我只是覺得，反正現在有「林鄭plan」，樓價800萬以下只是10%首期，何不用一些正常方式去上會而要兵行險著?

更重要一點，借稅貸也會影響你的借貸能力。如果我打算買樓，我又借了稅貸，稅貸部份都要計算供款佔入息比率。怎計法? 銀行會把你「按揭貸款」及「稅貸」每月供款相加，看看能否通過供款佔入息一半測試。不過「稅貨」一部份就不用通過「壓力測試」。

應該怎樣計算呢? 我原本有40,000元收入，沒有借稅貸，我最高可以借取420萬元貸款額，但因為我借取了稅貸，而我借了月薪12倍，相當於48萬元，年息2厘，每月也要大約還款10,830元，變相我的貸款額會縮減至230萬，削減45%購買力。

既然借稅貸會影響借貸能力，我覺得借稅貸買樓並不可行；但反而用來作還清高息債務會較划算一點。特別是一些借取了發展商高成數買家，多數起首幾年為低息期，但兩至三年後就踏入高息期。

進入高息期前，最理想當然是轉按至傳統銀行，但有時升值幅度不足以轉按，你也要想盡方法減低息口支出，稅貸可能發揮到一定作用。但當然稅貸年期短，每月開支也高，但純粹從慳息效果，這點就值得買家衡量。