香港股市 已收市
  • 恒指

    20,717.24
    +596.56 (+2.96%)
     
  • 國指

    7,121.18
    +221.99 (+3.22%)
     
  • 上證綜指

    3,146.57
    +49.60 (+1.60%)
     
  • 滬深300

    4,077.60
    +78.00 (+1.95%)
     
  • 美元

    7.8483
    +0.0009 (+0.01%)
     
  • 人民幣

    0.8517
    -0.0031 (-0.36%)
     
  • 道指

    31,067.03
    -186.10 (-0.60%)
     
  • 標普 500

    3,881.42
    -19.37 (-0.50%)
     
  • 納指

    11,323.70
    -64.80 (-0.57%)
     
  • 日圓

    0.0611
    -0.0000 (-0.02%)
     
  • 歐元

    8.2834
    -0.0207 (-0.25%)
     
  • 英鎊

    9.7810
    -0.0060 (-0.06%)
     
  • 紐約期油

    112.63
    +0.42 (+0.37%)
     
  • 金價

    1,836.80
    -4.40 (-0.24%)
     
  • Bitcoin

    29,498.95
    -349.91 (-1.17%)
     
  • CMC Crypto 200

    658.31
    -15.07 (-2.24%)
     

胡‧說樓市|分析三大新盤付款辦法利與弊!

相比二手樓,一手樓的付款辦法多一點彈性。隨著2022年繼續有大盤推出,發展商要搶佔購買力,都要從付款辦法著墨;但對消費者來說,這又是否糖衣毒藥? 趁著2022年開年之初,跟大家重溫這個議題。

當一手樓平均售價高企於1,298萬元時,可能你都會問,什麼人買得起? 其中一類就是換樓客。因為換樓客可以售出舊居,套現資金換新居。舊換新之間做到無縫交接,都是換樓客希望做到的地方,尤其不少換樓客都要透過沽出舊居,才能籌集足夠資金上會,所以付款辦法能否配合,顯得相當關鍵。

近年愈來愈多現樓新盤提供「先住後付」,接受準買家在支付少量首期後,便可以取鑰匙入住,入住三至五年後才付清尾數。例如英皇在西半山的「半山捌號」也有推出類近計劃,買家支付10%樓價後先入住,餘額在1,100日後才付清。對於換樓客來說,可先遷往新居,並騰出舊居放售,同時又不用擔心即時要上會的問題。

這類付款辦法,表面看並無不妥,但選用「先住後付」,發展商一般都會徵收「佔用許可費」及「佔用物業金」,前者類似佔用時的按金,後者類似佔用期間的月租。雖然現時計劃,多數發展商會在成交時,把這些費用以現金回贈方式退還,但對於仍然要供樓的換樓客,這卻沒有減輕換樓期間的財政支出。

以「半山捌號」為例,買家選用「先住後付」,要先繳付樓價2%的「佔用許可費」,然後每月要支付樓價0.25%的「佔用物業金」,在正式成交時,發展商才以現金回贈方式退還買家。

部份發展商選擇提供「供息不供本」計劃,一般按揭供款,月供的一部份會支付利息,一部份用來償還本金;但選用這計劃,首三至五年只支付利息,不用償還本金,每月供款額會減少,表面上看似財務更輕鬆。

例如有九龍塘新盤提供首三年「供息不供本」計劃,全期貸款25年,首年息率1.88厘、第二年2.88厘、第三年3.88厘,第四年起則跳升至7.88厘。因為首三年息口不算高企,如果選購一層1,298萬元的物業,則首年每月供款20,335元,第二年及第三年分別為31,152元及41,968元,但這只是「先甜後苦」的糖衣毒藥。

因為當三年期「供息不供本」完結後,買家根本沒有償還本金,如果真的要轉至傳統銀行承造按揭,樓價需要醞釀龐大的升幅,才不需補差價上會。以剛才的例子,如果物業期內無升值,物業最新估值停留於1,298萬元,則銀行最高只會借出一半按揭,相當於649萬元,若轉按時餘額不足以清還原有貸款,則需要自行補差價。

有些新盤則「賣大包」,提供一些只「供本」、但豁免利息的計劃,例如新地的元朗「The YOHO Hub」,則推出類近計劃,接受申請人透過擔保人以「金融資產」作證明,可借取最高80%按揭,貸款為期五年。只要期內準時還款及付清手續費,五年內利息全免,也等於「供本不供息」。

跟「供息不供本」的最大分別,就是買家在五年內償還較多本金,即使五年後要轉按至銀行,樓價未必需要醞釀很大升幅。一層1,298萬元的物業為例,按計劃每月償還0.38%本金,相當於每月償還49,320元,五年後已償還296萬元本金,連同已支付的20%首期,屆時償欠貸款額僅為742萬元。

不過有沒有伏位? 也有。在商言商,發展商旗下財務公司不會做蝕本生意。除了要符合特定樓價才可使用此計劃外,還要支付手續費。根據上述計劃,「The YOHO Hub」首三年手續費由貸款額0.5%至1.5%不等,尾兩年則為貸款餘額的2%至3%。雖然提前還款有回贈,但若以1,298萬元樓價計,扣除回贈後的五年手續費,累計33.6萬元,相當於每月支付5,598元。

站在另一角度看,付款辦法愈複雜,證明發展商愈絞盡腦汁;付款辦法愈刁鑽亦證明市場購買力愈買少見少,才要透過不同方法誘發出來。對2022年的新盤是否有另類啟示呢? 都值得我們深思。

我們致力為用戶建立安全而有趣的平台,讓他們與志同道合的用戶聯繫交流。為改善我們的社群體驗,我們暫時停用文章留言功能