胡‧說樓市｜分析三大新盤付款辦法利與弊!

相比二手樓，一手樓的付款辦法多一點彈性。隨著2022年繼續有大盤推出，發展商要搶佔購買力，都要從付款辦法著墨；但對消費者來說，這又是否糖衣毒藥? 趁著2022年開年之初，跟大家重溫這個議題。

當一手樓平均售價高企於1,298萬元時，可能你都會問，什麼人買得起? 其中一類就是換樓客。因為換樓客可以售出舊居，套現資金換新居。舊換新之間做到無縫交接，都是換樓客希望做到的地方，尤其不少換樓客都要透過沽出舊居，才能籌集足夠資金上會，所以付款辦法能否配合，顯得相當關鍵。

近年愈來愈多現樓新盤提供「先住後付」，接受準買家在支付少量首期後，便可以取鑰匙入住，入住三至五年後才付清尾數。例如英皇在西半山的「半山捌號」也有推出類近計劃，買家支付10%樓價後先入住，餘額在1,100日後才付清。對於換樓客來說，可先遷往新居，並騰出舊居放售，同時又不用擔心即時要上會的問題。

這類付款辦法，表面看並無不妥，但選用「先住後付」，發展商一般都會徵收「佔用許可費」及「佔用物業金」，前者類似佔用時的按金，後者類似佔用期間的月租。雖然現時計劃，多數發展商會在成交時，把這些費用以現金回贈方式退還，但對於仍然要供樓的換樓客，這卻沒有減輕換樓期間的財政支出。

以「半山捌號」為例，買家選用「先住後付」，要先繳付樓價2%的「佔用許可費」，然後每月要支付樓價0.25%的「佔用物業金」，在正式成交時，發展商才以現金回贈方式退還買家。

部份發展商選擇提供「供息不供本」計劃，一般按揭供款，月供的一部份會支付利息，一部份用來償還本金；但選用這計劃，首三至五年只支付利息，不用償還本金，每月供款額會減少，表面上看似財務更輕鬆。

例如有九龍塘新盤提供首三年「供息不供本」計劃，全期貸款25年，首年息率1.88厘、第二年2.88厘、第三年3.88厘，第四年起則跳升至7.88厘。因為首三年息口不算高企，如果選購一層1,298萬元的物業，則首年每月供款20,335元，第二年及第三年分別為31,152元及41,968元，但這只是「先甜後苦」的糖衣毒藥。

因為當三年期「供息不供本」完結後，買家根本沒有償還本金，如果真的要轉至傳統銀行承造按揭，樓價需要醞釀龐大的升幅，才不需補差價上會。以剛才的例子，如果物業期內無升值，物業最新估值停留於1,298萬元，則銀行最高只會借出一半按揭，相當於649萬元，若轉按時餘額不足以清還原有貸款，則需要自行補差價。

有些新盤則「賣大包」，提供一些只「供本」、但豁免利息的計劃，例如新地的元朗「The YOHO Hub」，則推出類近計劃，接受申請人透過擔保人以「金融資產」作證明，可借取最高80%按揭，貸款為期五年。只要期內準時還款及付清手續費，五年內利息全免，也等於「供本不供息」。

跟「供息不供本」的最大分別，就是買家在五年內償還較多本金，即使五年後要轉按至銀行，樓價未必需要醞釀很大升幅。一層1,298萬元的物業為例，按計劃每月償還0.38%本金，相當於每月償還49,320元，五年後已償還296萬元本金，連同已支付的20%首期，屆時償欠貸款額僅為742萬元。

不過有沒有伏位? 也有。在商言商，發展商旗下財務公司不會做蝕本生意。除了要符合特定樓價才可使用此計劃外，還要支付手續費。根據上述計劃，「The YOHO Hub」首三年手續費由貸款額0.5%至1.5%不等，尾兩年則為貸款餘額的2%至3%。雖然提前還款有回贈，但若以1,298萬元樓價計，扣除回贈後的五年手續費，累計33.6萬元，相當於每月支付5,598元。

站在另一角度看，付款辦法愈複雜，證明發展商愈絞盡腦汁；付款辦法愈刁鑽亦證明市場購買力愈買少見少，才要透過不同方法誘發出來。對2022年的新盤是否有另類啟示呢? 都值得我們深思。