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胡‧說樓市|分析土地改劃程序,GIC旁私樓有否保障?

烏溪沙豪宅「峻源」旁的一幅「政府、機構及社區」用地,突然被改劃作「過渡性房屋」發展,事後「峻源」業主從立法會文件上得知,原來相關決定早於六月中已拍板,但他們卻在九月才第一次被諮詢,時間只有短短十多天。業主慨歎當日買樓,明明樓書只標明地盤只會興建兩層高社福設施,怎料現在卻興建「過渡性房屋」,究竟整個過程中,有否考慮公眾意見? 整個過程是否合規? 今集我們想跟大家探討這個議題。

一般「政府、機構及社區」用地,如果要改劃為住宅用途,第一關都要先經過「城規會」審批,一般有兩種做法。第一,可以根據規劃大綱要求,提出簡稱「Section16」的規劃申請。

按城規條例而撰寫的「分區計劃大綱圖」,會把不同用地劃作不同用途,當中再細分「經常准許用途」、以及「須經城規會審批用途」。若「政府、機構及社區」(GIC)用地改劃成住宅用途,住宅發展不是跌入「經常准許用途」,則需要得到城規會審批及同意。

第二個做法,就是索性更改土地用途。把原本「政府、機構及社區」改劃「住宅」用途,規劃署考慮環境、交通等因素後,再決定是否批出修改。由於這個修訂方式涉及更改「分區計劃大綱圖」,所需工序及時間會較長。

今次「峻源」旁的「政府、機構及社區」用地,改劃成「過渡性房屋」,也放寬了建築物高度,在「規劃大綱」中只獲准興建兩層,但現在興建「過渡性房屋」卻大增一倍至四層。背後同樣要視乎「分區計劃大綱圖」中,是否容許放寬高度限制。

有熟悉土地用途改劃的測量師跟我們說,在改劃過程中需要作公眾諮詢。就如今次「峻源」旁「政府、機構及社區」用地改劃,也有諮詢公眾意見,但業主從立法會文件得知,政府在六月已經啟動了該項目,但毗鄰業主卻在九月才第一次接獲諮詢,諮詢期只有十五日,時間相當倉促。業主也不理解,為何政府在六月已拍板這個計劃,為何不提早諮詢?

對於「峻源」旁邊的「政府、機構及社區」用地,改劃「過渡性房屋」,究竟是透過哪一種方式來進行呢? 究竟為何要待九月才諮詢業主? 究竟根據現行《城規條例》有沒有規定改劃申請的公眾諮詢期需時多久? 我們分別向運房局及規劃署查詢。

規劃署回覆指,根據大綱圖《註釋》,任何土地或建築物的臨時用途(預料為期不超過五年),只要符合有關的法例、土地契約條款的規定,以及任何其他政府規定,便屬經常准許的用途。在該地點興建過渡性房屋,無須向城市規劃委員會提出規劃申請。也因此,有關公眾諮詢不涉及《城市規劃條例》 申請,以及公眾諮詢程序。 而運房局在截稿時卻沒有回覆。

換句話說,只要申請期少於五年,被劃為臨時用途就可以避過城規會關卡。亦難怪業主曾經質疑,為何營運期是四年零九個月。但事實上,就算進行了公眾諮詢,但城規會是否接納公眾申述卻是另一議題。在審議過程中,城規會委員會考慮公眾陳述外,還會考慮申請者的理據。城規會委員除了由官方成員組成外,還有29名非官方成員,來自社會各個專業階層。

儘管過程中加入了社會不同階層的意見,但畢竟非官方成員皆由特首委任,過程中有沒有偏幫政府,這一點涉及大眾觀感。若認為城規會的決議不公,又有沒有上訴機制呢? 有! 但只限於申請者提出。在申述中提出反對聲音的小市民,如果覺得決議不公,則只能夠尋求司法覆核。

過到城規會一關,還要過地政總署,看看需否修改「地契」。例如GIC用地改劃成住宅用途,「地契」限制不能興建住宅,現在把用地興建住宅,就要向「地政總署」申請「修訂契約」,當中涉及補地價。

同樣地,若建築物高度超出地契標準,一樣也要進行俗稱「補高空」的補地價申請。因此,針對今次峻源旁的「政府、機構及社區」用地,又是否涉及補地價? 背後就視乎其「地契」條款。

歸納現時政府已推展的「過渡性房屋」,不少都是跌入「政府、機構及社區」用地中,都需要經過上述程序才可以改劃。只是當你買樓時,毗鄰用地劃作「政府、機構及社區」用地,也不能掉以輕心,因為長遠也可能被改劃為住宅發展。

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