胡‧說樓市｜別信首批一定有水位，邊個新盤愈賣愈平?

新盤熱賣時，有沒有發現經常聽到句口頭襌：「早買早享受」? 這個耳熟能詳的說法，令不少市場人士都說：「發展商在開價時，首批單位都會預留水位」，甚至當樓盤都未過禁售期，只要第二期開價較一期貴，都認定這個說法為金科玉律，但現實是否這樣?

歸納新盤減價，都不是明刀明槍式大劈價。因為直接劈價，除了引起首批入市業主不滿外，亦可能影響業主承造按揭估值，可能影響上會氣氛。所以最常見的減價手法，還是透過擴大折扣，近期最經典的例子就是將軍澳「海茵莊園」。在最新公布的價單中，提供「靈活建期」、「超級靈活建期」等付款方式擴大折扣，之前僅提供樓價1%及0.5%的折扣；但在最新價單中優惠擴至樓價3%及2.5%。

我們抽出了一個面價666.5萬、面積280呎的單位計算。如果選用「靈活建期」付款辦法，也就是簽定臨約後分期支付10%樓價，而入伙時才付清餘額的方案，未擴闊優惠前只有1%折扣額，相當於樓價659.8萬元；但擴闊優惠後折扣額增至3%，實際樓價646.5萬元，首批買家買貴13.3萬元。

選用了「超級靈活建期」付款辦法，也就是簽定臨約後支付半成樓價，入伙時付清95%餘額的方案，原折扣只有0.5%；現在可增至2.5%，變相樓價減至649.8萬元。早入市的買家反而高追，這一點都反映出「首張價單一定有水位」講法並非百分百準確。

跟你說，首批單位一定有水位的人，不外乎是代理或發展商。每逢新盤開價時，即使物業屬於遠期樓花，也慣於推算樓盤入伙時租值，然後用預期回報來把價格合理化。因為他們要收票量營造超額認購的空前盛況。選中有水位的新盤，能在禁售期過後獲利離場，當然可喜可賀；但選中有水份的新盤，只會面臨蝕讓的困局。

準買家不應困於「首批單位一定有水位」的迷思，反而決定是否入票時，要先為自己作最壞打算，反問自己如果高追了有沒有壓力? 發展商減價會否不開心，為自己做完抗壓測試，才決定入票。