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胡‧說樓市|別信首批一定有水位,邊個新盤愈賣愈平?

新盤熱賣時,有沒有發現經常聽到句口頭襌:「早買早享受」? 這個耳熟能詳的說法,令不少市場人士都說:「發展商在開價時,首批單位都會預留水位」,甚至當樓盤都未過禁售期,只要第二期開價較一期貴,都認定這個說法為金科玉律,但現實是否這樣?

歸納新盤減價,都不是明刀明槍式大劈價。因為直接劈價,除了引起首批入市業主不滿外,亦可能影響業主承造按揭估值,可能影響上會氣氛。所以最常見的減價手法,還是透過擴大折扣,近期最經典的例子就是將軍澳「海茵莊園」。在最新公布的價單中,提供「靈活建期」、「超級靈活建期」等付款方式擴大折扣,之前僅提供樓價1%及0.5%的折扣;但在最新價單中優惠擴至樓價3%及2.5%。

我們抽出了一個面價666.5萬、面積280呎的單位計算。如果選用「靈活建期」付款辦法,也就是簽定臨約後分期支付10%樓價,而入伙時才付清餘額的方案,未擴闊優惠前只有1%折扣額,相當於樓價659.8萬元;但擴闊優惠後折扣額增至3%,實際樓價646.5萬元,首批買家買貴13.3萬元。

選用了「超級靈活建期」付款辦法,也就是簽定臨約後支付半成樓價,入伙時付清95%餘額的方案,原折扣只有0.5%;現在可增至2.5%,變相樓價減至649.8萬元。早入市的買家反而高追,這一點都反映出「首張價單一定有水位」講法並非百分百準確。

跟你說,首批單位一定有水位的人,不外乎是代理或發展商。每逢新盤開價時,即使物業屬於遠期樓花,也慣於推算樓盤入伙時租值,然後用預期回報來把價格合理化。因為他們要收票量營造超額認購的空前盛況。選中有水位的新盤,能在禁售期過後獲利離場,當然可喜可賀;但選中有水份的新盤,只會面臨蝕讓的困局。

準買家不應困於「首批單位一定有水位」的迷思,反而決定是否入票時,要先為自己作最壞打算,反問自己如果高追了有沒有壓力? 發展商減價會否不開心,為自己做完抗壓測試,才決定入票。