胡‧說樓市｜十大屋苑估價Update! 時光倒流2017年?

中港兩地通關，市場憧憬樓市即將有轉機，可望谷起每況愈下的樓市，心思思出手前，記得先了解自己的負擔能力，尤其是需要銀行按揭的準買家。

《胡 ‧ 說樓市》編輯部追縱十個指標屋苑的估價時，發現銀行對物業估值愈趨保守，過去一年，部份屋苑的估價實際跌幅比樓價跌幅還要深。全年樓價跌21%的「沙田第一城」，銀行估值卻跌23%；新界將軍澳「新都城」，最新均價回落至每呎約14,500元，按年跌14%，但銀行估值回落幅度卻達17%；鴨脷洲「海怡半島」樓價跌14%，估值卻跌17%，當然也有個別屋苑的估值跌幅跟樓價同步。

銀行估值跌得比樓價快，其意義在於當準買家以為成功趁低吸納，實情購入價卻未獲銀行承認，假如銀行估價為市價的參考基準，這反映價格有可能仍要尋底。同時，已經購入物業的買家，承造按揭時也要有補首期的心理準備，如果購入的物業估價不足，跟成交價偏差超過10%，銀行未必願意以成交價作為批核基準，而僅以估價作基準批出貸款，準買家有可能要補差價上會。

銀行估價對準買家的意義，還有被視為跟業主鋤價的理據，亦是衡量入市與否的一個指標。若以編輯部追縱的十個指標屋苑估價為例，有部份屋苑估值已時光倒流至2017年或之前的水平。

指標屋苑鴨脷洲「海怡半島」的28座低層C室，實用面積516呎，最新二手成交價約750至790萬元，但銀行估價卻低見687萬元，比去年初的828萬元，大幅回落17%，也等於時光倒流至2017年5月水平，創出超過五年的新低。

九龍紅磡「黃埔花園」的2期3座低層B室，實用面積466呎，二手成交價約647萬元，但銀行估值只有621萬元，按年回落21%，追溯紀錄，等於重回2016年11月的水平。