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胡‧說樓市|峻源旁忽建過渡性房屋,諮詢期竟得15日!?

《施政報告》中,政府把「過渡性房屋」的數量由15,000個,提升至20,000個單位,其中一個選址,就是位於烏溪沙豪宅「峻源」旁邊的「GIC用地」,但整個公眾諮詢期只有短短15日,令業主感到驚訝,我們也決定到現場了解。

這幅綠草如茵、佔地7,000平方米的用地,一直在「分區計劃大綱圖」中也劃作「政府、機構或社區」用地。2020年4月,康文署還向區議會提交2020至2021年度《沙田區文康設施基本工程項目》,當中提及把這幅為前「區域市政局」留下來的用地,有待研究發展為「馬鞍山第111區體育館」。康文署表示有關位置正進行植物護養工作,暫未有發展計劃。

「峻源」在2019年9月開售,因為其位置能望到吐露港海景,開售時首批呎價更高達15,999元。當每人都以為毗鄰用地興建運動場之際,在入伙後不足一年,業主們在9月8日收到一份由管理處代「沙田地政處」發出的信件,信件大意是向業主諮詢,把屋苑毗鄰原作興建體育館的用地興建「過渡性房屋」。

根據業主提供的諮詢文件,一共有三個選項: 支持、沒有意見、反對。若提出反對,則要提交理由,截止遞交意見日期為9月23日,相當於諮詢期只有短短15日,其後因群情洶湧才延期至十月初。事後有業主翻查公開資料,才知道原來立法會早於7月已有相關討論,而政府在2021年6月已把這幅「落禾沙里」用地,列為「過渡性房屋」24個已啟動項目的其中之一。

所謂「已啟動項目」是否不可推翻? 根據運房局網頁,「已啟動項目」可以指已展開諮詢,待落實項目細節的項目;也可代表已啟動顧問團隊的招標程序、或者已啟動工程合約的招標程序。「落禾沙里」跌入哪一個範疇? 網頁未有反映。

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根據網頁資料顯示,這幅「落禾沙里」改劃「過渡性房屋」後,營運機構為「東華三院」,預計興建三座四層高住宅,提供411個住宅單位,容納800人,工程會於2022年第二季展開,並預計在2023年第二季竣工,營運年期最少五年。這也代表在竣工日期起計的五年,也就是2028年之前,這裡都會興建作「過渡性房屋」。

「峻源」把面積最大的單位設於最近「GIC用地」的第一座,第一座的平均售價高達3,700至3,800萬元,而影響之深,更因「過渡性房屋」高度較規劃大綱中列出為高。「規劃大綱」列出地皮高度為兩層,但按過渡性房屋的規劃,高度會大增一倍至四層。不過,規劃大綱有指出,城規會在接獲改劃申請時,可考慮略為放寬高度限制。

只是放寬一倍,還算不算「略為」? 對毗鄰身價最高的一座單位,就會遮擋「1座A室」客飯廳走廊位的景觀、主人套房落地窗;以及「1座B室」的客飯廳走廊,6樓以下的單位,由原本望綠色草披,日後會望「過渡性房屋」。

一般「政府、機構或社區」用地改作住宅發展,過程中需要經過城規會審批、甚至需要更改土地用途,當政府希望大幅增加「過渡性房屋」時,其申請程序會否有所壓縮? 過程中有否完全考慮公眾意見? 日後閱讀新盤售樓說明書時,當看見劃作「政府、機構或社區」用地,又能否掉以輕心呢? 請繼續留意《胡 ‧ 說樓市》及《YAHOO財經》平台合作的樓市節目,我們下集會探討。