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胡.說樓市│差估署估你層樓租幾多? 準唔準架?

胡.說樓市│差估署估你層樓租幾多? 準唔準架?

有樓在手的業主,基本上每季都會收到差估署通知,要求業主繳交「地租」或「差餉」。但徵收金額高低,很大程度取決於「應課差餉租值」。「差餉」及「地租」的計算,都是以「應課差餉租值」作基準,從中徵收一定百分比。「應課差餉租值」是假設物業出租時所收到的年租,簡單而言,就是政府對物業租值的估算。這一份載有全港住宅及商業的「租值冊」,差估署每年初都會開放給公眾查閱,究竟又能否幫助我們理解香港樓的投資價值?

跟往年對比,全港十大主要屋苑的最新租值都有滑落,「黃埔花園」、「沙田第一城」分別回落6%,「太古城」、「海怡半島」及「美孚新邨」等也跌價半成。反映疫症衝擊本港經濟,導致百業蕭條,失業率攀升下直接影響小市民承租能力。過去支撐本港租務市場的海外生沒有來港,也加速了租金回落。

正因為租值回落,即使樓價沒有大變化,租務回報都會大縮水,更遑論一批高追的摸頂貨,現在的處境就更加尷尬。我們抽出了十大屋苑歷來最貴價單位看看,三年前創歷史新高的康怡花園,當時成交價高達1650萬元,以呎價超22,000元創出史上新高,但現在物業估值已經滑落至1471萬元,身價貶值11%,但翻查差估署的租值冊,這個呎價最高的單位,年租卻只有268,800元,相當於回報只有1.62厘。

以至港島龍頭屋苑「太古城」身價最高的單位,實用面積1,292呎的單位,去年五月就以破屋苑呎價紀錄成交,這個三房套房、連內置樓梯上天台的單位,當時成交價4,030萬元,呎價高達31,100元,政府估計租值521,400元。相當於月租43,450元,跟業主當日買入價相比,回報只有1.29厘。

當然,上述租值是有滯後的,因為差估署評定「應課差餉租值」的計算時,都會以一個時期的租金劃線。如果以2021年度為例,政府就是參考了2020年10月的租金作評估,所以今日見到的「應課差餉租值」,會跟當下的「實質租值」有一定出入。

例如按政府租值冊中、回報只有1.62厘的「康怡花園」,政府估計月租22,400元,但以現時類近大單位平均39元一呎計,租值理應高見29,000元才真。其餘好像「太古城」,政府估計月租43,450元,但以屋苑大單位呎租40元計,實質租值起碼見51,000元以上。只是用「實質租值」來對照這些摸頂價,回報介乎1.5厘至頂盡2厘水平。

近日我們《胡.說樓市》也收到不少谷友表示,買樓遇著業主好大咬,部份臨場反價二、三十萬,覺得好氣餒,不知道應否跟追? 有谷友表示如果追價,就等於追出破頂價,思前想後,決定放手一搏時,單位已經被其他買家選購。

雖然俗語有說「寧買當頭起」,但當近日樓市爆發小陽春,一浸平價貨已被買家掃走後,緊接的放盤都傾向試高價,準買家都要計算清楚個人負擔能力,以及評估租務回報後再決定是否入市。