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【胡.說樓市】建期付款好多伏?睇埋有咩注意先講!

「柏傲莊」開售,再度引發新盤熱潮,這個盤最特別的地方,是發展商少有不提供高成數按揭,變相有高成數按揭需求的買家,只能選擇建築期付款,入伙時再借取新按揭保險上會。坊間有時會聽到建築期付款通常有伏,究竟係唔係?睇埋呢條片就知!

注意一:樓價跌要抬錢上會!

雖然部份新盤並沒有高成數按揭,或者發展商的計劃並不吸引,但因為「即供」跟「建築期付款」方法差價不算大,所以準買家也會放手一搏選擇「建築期付款」。要選「擇建築期付款」,而不選用「即供」方式上會,是因為樓花物業不能借到新按揭保險,只因新按揭保險政策規定,物業必須為現樓才可以使用,因此必須要先用「建築期付款」,待物業落成時再申請新按保。

有谷友就提出,如果期內樓價真的回落,又會有什麼後果? 答案就是要補差價。因為待真正成交時,銀行會按當時市況再為物業作一次估值。如果估值低於當日「合約價」,銀行只能用當時估值計算按揭,變相買家就需要自己抬錢上會。這個也正正是建築期付款的最大缺點,買家要留意箇中風險。

注意二:估價升,仲借唔借到新按保?

以「柏傲莊」為例,這個樓盤兩房都在一千萬附近水平徘徊,用新按揭保險計劃概念來看,都頗為尷尬。因為新按保政策規定,一千萬以下的物業最高可以借到八成;而八百萬以下就可以借到九成。

如果這一刻選擇了建築期付款,希望可以借到新按揭保險計劃。萬一物業落成時,物業估值已升穿一千萬元,豈不是超出了新按保門檻,變相只能做到五成按揭,自己要支付五成首期?

究竟還能否借新按保呢? 答案是可以。銀行會按「合約價」為準。因為從銀行角度來看,只會看看物業是否估到價而已。估到價的話,都會按照合約價值去做按揭。因此,即使當時估值升穿了一千萬元,但銀行仍可協助辦理新按揭保險。

注意三:估價升,轉按或做不了新按保!

雖然「柏傲莊」並沒有發展商按揭計劃,但實情坊間有不少新盤,都容許買家選擇「即供」,並配搭發展商高成數按揭計劃。這類發展商的高成數按揭計劃,本質就是息口先甜後苦,起首幾年低息,甚至貼近一般銀行的樓按水平;但兩三年後就見真章,往往去到五至六厘,所以買家都要在低息期後轉按。

轉按時,銀行會再評估物業估值。如果當時物業估值為一千萬元,變相銀碼符合新按保轉按門檻,可用兩成計算貸款額,即尚欠貸款額價值為八百萬元,都可以繳付保費的情況下,借取新按保上會。但如果估值升穿一千萬,不能借取新按保轉按。可能你會反問,為何同一概念不適用轉按呢?因為這裡涉及重新做按揭契,銀行必須重新估值。

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